Hovioikeus kiinteistön laatuvirheitä koskevassa riidassa: Käräjäoikeuden tuomitsemien hinnanalennusten lisäksi myös höyrynsulun puutteista hinnanalennusta 55.800 euroa korkoineen

Helsingin hovioikeus 17.1.2024

Tuomio Nro 62
Diaarinumero S 22/532
Ratkaisu, johon on haettu muutosta Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 16.11.2021 nro 77661
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittajat O, MH ja KH
Vastapuolet MH ja KH, O

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 18.3.2024.

Käräjäoikeuden tuomiolauselma

MH ja KH velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan O:lle:
- asbestijätettä koskevasta laatuvirheestä hinnanalennuksena 15.364,68 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.795,52 euron osalta 24.11.2019 lukien ja 13.569,16 euron osalta 16.12.2019 lukien,
- asbestia sisältäneen maa-aineksen kuljettamisesta ja uuden maa-aineksen tilalle hankkimisesta 786,60 euroa korkolain 4 §:n 1
momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta,
- rakennuksen alapohjaa koskevasta laatuvirheestä hinnanalennuksena 38.900 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.11.2019 lukien ja
- virheiden selvittämisestä aiheutuneet kulut yhteensä 4.137,56 euroa, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.063,72 euron osalta 24.11.2019 lukien ja 1.073,84 euron osalta siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Kanne enemmälti hylätään.

Asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Valitukset

O on vaatinut käräjäoikeuden tuomion muuttamista siten, että M ja KH (myyjät) velvoitetaan käräjäoikeudessa tuomitun lisäksi korvaamaan hänelle ensisijaisesti hinnanalennuksena ja toissijaisesti vahingonkorvauksena yhteensä 31.500 euroa rakennuksen yläpohjaa koskevista virheistä ja sopimusrikkomuksista korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.11.2019 lukien ja ensisijaisesti hinnanalennuksena ja toissijaisesti vahingonkorvauksena 31.000 euroa rakennuksen höyrynsulkua koskevista virheistä korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta. Mikäli hovioikeus ei hyväksyisi edellä esitettyjä vaatimuksia O on toissijaisesti vaatinut, että M ja KH velvoitetaan suorittamaan hänelle ensisijaisesti hinnanalennuksena ja toissijaisesti vahingonkorvauksena 55.800 euroa rakennuksen höyrynsulkua koskevista virheistä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta. Lisäksi myyjät tulee velvoittaa korvaamaan O:n oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa, yhteensä 68.452,82 euroa, viivästyskorkoineen kuukausi käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien sekä O:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 49.881,03 eurolla laillisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.

Käräjäoikeus oli virheellisesti hylännyt O:n kannevaatimukset, jotka olivat koskeneet rakennuksen yläpohjan sekä rakennuksen seinien höyrynsulun virheellisyyttä ja sopimuksenvastaisuutta.

Yläpohja

KH oli jättänyt ilmoittamatta kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta sekä antanut virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa ilmoittamalla, että rakennuksen yläpohjan lämmöneristeenä oli puhallussellu ja levyvilla. H ei ollut ilmoittanut ohuen puhallusselluvillakerroksen alla olleesta epämääräisestä sanomalehti-, puruja turve-eristekerroksesta. Yläpohjan todellinen eristystapa ja materiaalit eivät myöskään olleet ilmenneet kirjallisesta myyntiaineistosta. O:lla oli ollut oikeus luottaa myyjien yläpohjan lämmöneristyksestä antamiin tietoihin eikä hänellä ollut ollut mitään syytä epäillä tai tarkastaa tietojen paikkansapitävyyttä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. On riidatonta, että kuntotarkastusta suoritettaessa koko ajan läsnä ollut KH olisi voinut kertoa O:lle yläpohjan todellisen lämmöneristystavan ja -materiaalin. Yläpohjan eristeiden kerrokset eivät olisi pelkästään huolellisemmalla tarkastelulla olleet O:n havaittavissa kuntotarkastuksessa vaan kyseisen seikan havaitseminen olisi vaatinut teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, kuten kaivamista puhallusselluvillakerroksen läpi.

Yläpohjan lämmöneristys ei ollut vastannut ennen kaupantekoa ilmoitettua ja kauppakirjassa sovittua. Se muodosti olennaisen laatuvirheen, koska kiinteistö oli virheen vuoksi laadultaan merkittävästi poikennut siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä oli voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Yläpohjan lämmöneristyksen virheeseen liittyen on olennaista, että rakennuksen puutteellinen höyrynsulku mahdollistaa merkittävän lämpö- ja kosteusvuodon yläpohjaan. Lämpö- ja kosteusvuoto aiheuttaa vanhan orgaanisen lämmöneristekerroksen kastumisen sekä merkittävän mikrobiriskin. O:lla on siten oikeus saada vaatimansa hinnanalennus tai vahingonkorvaus.

Höyrynsulku

Kiinteistön myyntimateriaalissa olleiden tietojen mukaan talon ulkoseinät oli eristetty joko polyuretaanieristeellä tai villaeristeellä, jossa oli asianmukainen höyrysulku. Puutteita höyrynsuluissa ei riidattomasti ollut voinut havaita rakenteita avaamatta. Seinä- ja kattorakenteiden avaaminen ei kuulu kauppaa edeltävään ostajan tarkastukseen.

Käräjäoikeus oli virheellisesti katsonut O:lla olleen myyjien antamien lähtötietojen ja tuomiossa kuvattujen seikkojen perusteella erityinen syy selvittää vaurioita myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen eli rakenneavauksin. KH oli kuntotarkastusraportin haastatteluosaan kirjatulla tavalla ilmoittanut, että rakennuksen ulkorapun yläpuolella ja keittiön ruokapöydän puoleisen ikkunan yläpuolella oli joskus ollut jäätä. Rakennustekniset asiantuntijat T ja S olivat yhtenevästi todenneet, että edellä mainitun jäätä koskevan ilmoituksen perusteella O ei ollut voinut ymmärtää höyrynsulussa olevan siinä myöhemmin havaittuja puutteita. O:n oli tullut voida luottaa myyjien ennen kauppaa antamiin tietoihin seinärakenteesta ja asianmukaisesti toteutetusta höyrysulusta. Asetettu tarkastusvelvollisuus oli siten poikkeuksellinen, koska myyjien antamat tiedot eivät olleet antaneet aihetta epäillä höyrynsulun puutteellisuutta.

Edelleen L ja O olivat käräjäoikeudessa kertoneet havainneensa kuntotarkastuksen yhteydessä katon aluslaudoituksessa joitakin vähäisiä kuivuneita vuotokohtia, joiden KH oli ilmoittanut syntyneen ennen rakennuksen vesikatteen uusimista vuonna 1990. Mainitut jäljet olivat olleet kattorakenteiden aluslaudoituksessa lähellä kohtaa, jossa ennen rakennuksen peruskorjausta oli ollut savupiippu, joka peruskorjauksen yhteydessä oli purettu ja sen yhteydessä ylä- ja välipohjaan syntynyt reikä oli korjattu. KH oli kuntotarkastuksen yhteydessä edelleen kertonut, että vähäisten vuotojen seurauksena mahdollisesti kostuneet rakenteet ja eristeet oli kokonaisuudessaan uusittu peruskorjauksen yhteydessä. Näin ollen O:lla ei ollut tälläkään perusteella ollut erityistä syytä selvittää höyrynsulun puutteita. Käräjäoikeus ei myöskään ollut perustellut tuomiosta ilmenevää kantaansa ja vuotojälkien ja höyrynsulun puutteiden yhteydestä toisiinsa.

Höyrynsulku ei ollut vastannut ennen kaupantekoa ilmoitettua ja kauppakirjassa sovittua, mikä muodostaa laatuvirheen. Laatuvirhe oli olennainen ja kiinteistö oli virheen vuoksi laadultaan merkittävästi poikennut siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä oli voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. O:lla oli siten oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen.

Vaatimusten määrät perustuvat E.R.K. Team Oy:n korjaustyöstä tekemiin tarjouksiin. Tarjouspyynnöt ovat koskeneet vain terveyshaitan poistamiseksi välttämättömiä korjauksia ja rakennuksen saattamiseksi asuinkuntoon. Höyrynsulun korjaaminen yhdessä ala- ja yläpohjan korjausten yhteydessä on edullisinta.

M ja KH ovat vaatineet, että kanne hylätään asbestijätettä koskevan vaatimuksen osalta myönnetyn 5.000 euron ylittäviltä osin, asbestin kuljettamisesta ja korvaavan maa-aineksen hankkimista koskevan vaatimuksen osalta myönnetyn 100 euron ylittäviltä osin, sekä rakennuksen alapohjaa koskevan laatuvirheen osalta perusteeltaan ja toissijaisesti määrältään myönnetyn 1.000 euron ylittävältä osalta, ja virheiden selvittämiskulujen osalta myönnetyn 500 euron ylittävältä osalta.

Lisäksi H:t ovat vaatineet, että O on velvoitettava korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 32.196 eurolla ja hovioikeudessa 31.449,04 eurolla korkoineen.

Asbestijäte

Käräjäoikeus oli virheellisesti osoittanut kiinteistön maaperän puhdistamiskulut kokonaan kiinteistön järjestyksessä neljännelle omistajalle. Sekä ympäristönsuojelulaissa että jätehuoltolaissa roskaamiskieltoa rikkonut oli puhdistusvelvollinen, ei kiinteistön myöhempi omistaja. Asbestijäte ei siis ollut kiinteistön laatuvirhe, koska maan puhdistamisvelvollisuus oli ollut roskaamiskiellon rikkojalla.

Kiinteistön valmistumisen ajankohtana ei ollut lainsäädäntöä tai käyttörajoituksia asbestia sisältäneestä varsin yleisestä vesikattomateriaalista eli niin sanotusta ”varttikatosta”. Nykytietämyksen mukaisesti O:lla sen sijaan olisi ollut perusteltu syy arvioida, olisiko kiinteistössä ja sen rakennuksissa tullut tehdä asbestikartoitus. O:lla oli myös ollut erityinen tietämys asbestin käytöstä materiaaleissa, koska hän oli omassa työssään tehnyt muun muassa vanhojen hissien asbestikartoituksia. O oli siten laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa.

M ja KH olivat suostuneet korvaamaan asbestia sisältävän varttikaton pudottamisesta saunan vierustalle ja korvaavan materiaalin tuonnista aiheutuvat kustannukset.

Alapohja

Käräjäoikeus oli arvioinut virheellisesti rakennuksen alapohjaa koskevan näytön. Myyjät eivät olleet antaneet alapohjan todellisesta rakenteesta poikkeavia tietoja vaan oikeat tiedot. Alapohjan rakenne oli ollut selvästi sekä ostajan että kuntotarkastajan havaittavissa. Lisäksi vanhan osan sisäpuolella lattian joustaminen/periksi antaminen oli varmuudella osoittanut, ettei alapohja ollut ollut betonilaatta. Kellarin välipohjan merkitseminen makuuhuoneen osalta kuntotarkastuksessa alapohjaksi oli ollut vain termin muutos ja kuntotarkastajan ilmeistä huolimattomuutta. Kysymys ei ollut myyjien antamasta tiedosta eivätkä myyjätkään olleet voineet havaita seikkaa tarkastajan käyttämän poikkeuksellisen terminologian vuoksi. Käräjäoikeus ei ollut arvioinut, mikä oli kuntotarkastajan ilmeisen huolimattomuuden vaikutus myyjien korvausvelvollisuuteen.

Käräjäoikeus oli arvioinut virheellisesti korvattavan vahingon määrän. Hinnanalennuksen määrässä tuli huomioida korjauskustannusten ohella korjaustoimenpiteiden johdosta seurannut kiinteistön arvonnousu. Perusparannusten määräksi oli, jos kannevaatimus muutoin menestyisi yli myönnetyn määrän, vahvistettava puolet korjauskustannuksista eli 19.450 euroa.

Virheiden selvittämiskulut

Käräjäoikeus oli perusteettomasti velvoittanut myyjät korvaamaan O:n teettämiä tutkimuksia yli myönnetyn 500 euron osalta. Näiltä osin tutkimukset olivat kohdistuneet sellaisiin kannevaatimuksiin, jotka käräjäoikeus oli hylännyt. Käräjäoikeudelta oli jäänyt huomioimatta, että tutkimuskulut liitännäiskuluina olisi tullut hylätä, koska päävaatimukset oli hylätty.

Oikeudenkäyntikulut

Käräjäoikeus oli vastoin lainsäädäntöä ja oikeuskäytäntöä määrännyt, että asianosaiset vastaavat omista oikeudenkäyntikuluistaan, vaikka O oli sekä euromääräisesti että oikeudenkäynnin laajuus huomioiden hävinnyt selvästi pääosan vaatimuksistaan. Käräjäoikeuden olisi tullut velvoittaa O korvaamaan osaksi myös H:iden oikeudenkäyntikulut.

Vastaukset

M ja KH ovat vaatineet, että O:n valitus hylätään ja että O velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa laillisine viivästyskorkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea siltä osin, kun se oli katsonut, ettei KH ollut antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa yläpohjan lisäeristämisestä. Käräjäoikeus oli oikein todennut, että yläpohjan todellinen rakenne olisi ollut nähtävissä jo ennen kauppaa ilman, että havainnointi olisi vaatinut tavanomaisesta tarkastuksesta poikkeavia toimenpiteitä.

Käräjäoikeus oli todennut oikein, että O:n olisi tullut myyjien antamien lähtötietojen perusteella käyttää erityistä selonottovelvollisuuttaan höyrynsulun osalta. Tarvetta höyrynsulkumuovien vaihtamiseen ei ylipäätään ollut. Tarkastuksessa oli löydetty vain yksi lämpövuotokohta, mikä ei ollut merkittävä virhe. Vahingonkorvausta ei tullut tuomita, koska tuottamusta ei ollut. Höyrynsulut eivät olleet poikenneet merkittävästi siitä, mitä 1950-luvulla rakennetun talon höyrynsuluilta voitiin olettaa.

O on vaatinut, että M ja KH:n valitus hylätään.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea siltä osin, kun se oli hyväksynyt O:n kannevaatimukset. Käräjäoikeuden tuomio perustui näiltä osin asianmukaiseen näytön arviointiin ja lain soveltamiseen. Valituksessa ei ollut esitetty mitään, mikä antaisi aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen näiltä osin.

O ei ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan. Kiinteistöltä löytynyt asbestijäte oli kaikilta osin koostunut samoista varttikattolevyn palasista. Muuta asbestijätettä kiinteistöltä ei ollut löytynyt. Asbestijäte ei ole ollut peräisin 1990-luvulla valmistunutta remonttia aiemmalta ajalta. Joka tapauksessa asbestijäte muodosti kiinteistössä laatuvirheen, joka oli myyjien vastuulla. O:lla ei ollut erityistä tietämystä asbestista tai sen käytöstä rakennuksissa.

Alapohjan laatuvirheen muodostivat alapohjan sopimuksen vastainen rakenne sekä alapohjasta laajalta alalta löytynyt kosteusvaurio ja mikrobikasvusto sekä ilmavuodot alapohjasta asuintiloihin. Alapohjan rakenne ei ollut vastannut myyjien ilmoittamaa ja sovittua rakennetta. Sopimuksenvastainen rakenne oli johtanut alapohjassa olevien mikrobien kulkeutumiseen asuintiloihin, mikä oli muodostanut haitan asumisterveydelle. Vaatimusten määrä oli perusteltu eivätkä korjaukset sisältäneet tasonparannusta. Virhe oli ollut välttämätöntä korjata ja korjaustoimenpiteet olivat olleet välttämättömiä terveyshaitan poistamiseksi.

- - -

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

1. Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Asian riidattomat taustatiedot on kuvattu käräjäoikeuden tuomion sivulla 1. Sovellettavat oikeusohjeet on jäljempänä estetyin täsmennyksin kuvattu käräjäoikeuden tuomion sivuilla 9–10.

Asiassa on hovioikeudessa molempien osapuolten valitusten johdosta kyse siitä, onko kiinteistössä ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe asbestijätteen, alapohjan, yläpohjan ja höyrynsulun osalta ja mikäli on, onko O virheen johdosta oikeutettu hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen. Asiassa on lisäksi kysymys mahdollisen hinnanalennuksen tai vahingonkorvauksen määrästä sekä mahdollisten selvittelykulujen korvaamisesta. Lopuksi asiassa on vielä kyse oikeudenkäyntikuluvastuun jakautumisesta asianosaisten välillä.

2. Asbestijäte

2.1. Asbestijätteestä esitetty näyttö

Asbestijätettä koskevat riidattomat taustatiedot käyvät ilmi käräjäoikeuden tuomiosta (s. 10).

O, KH ja todistaja F ovat hovioikeudessa kertoneet asbestijätettä koskien olennaisilta ja asiaan vaikuttavilta osin siten kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu (s. 10– 11).

2.2. Näytön arviointi ja johtopäätökset

Ympäristönsuojelulain 104 §:n mukaan maa-alueen luovuttajan on esitettävä uudelle omistajalle käytettävissä olevat tiedot alueella harjoitetusta toiminnasta sekä jätteistä tai aineista, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Ilmoitusvelvollisuus liittyy siihen, että uusi omistaja voidaan jätelaissa tarkemmin säädetyin edellytyksin velvoittaa puhdistamaan jo ennen kauppaa roskattu alue ja mikäli maaperä on pilaantunut, ympäristönsuojelulaissa säädetyin edellytyksin velvoittaa puhdistamaan se.

Nyt käsillä olevassa asiassa H:t ovat jättäneet kiinteistölle huomattavan määrän asbestijätettä. Kiinteistö on tältä osin poikennut vastaavankaltaisista kiinteistöistä, joten asbestijätteistä oli tullut ostajalle ilmoittaa. Ilmoitusvelvollisuus perustuu maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohtaan, mutta se saa tukea myös ympäristönsuojelulain ja jätelain säännöksistä. Jätteitä koskevilla tiedoilla on ollut ympäristönsuojelulain ja jätelain säännöksetkin huomioon ottaen ostajan kannalta merkitystä. H:t eivät olleet kuitenkaan kertoneet asbestijätteistä O:lle. Jätteisiin liittyneen ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Asiassa on jäänyt näyttämättä se, että joku aiempi omistaja olisi jättänyt asbestijätettä tontille.

Edellä mainituin lisäyksin ja täsmennyksin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilta 10–12 ilmenevät perustelut, johtopäätökset sekä hinnanalennuksen määrän asbestijätteen osalta. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiselle ei tältä osin ole.

3. Alapohja

3.1. Alapohjasta esitetty näyttö

Alapohjaa koskeva kirjallinen näyttö on olennaisilta osin kirjattu käräjäoikeuden tuomion sivulle 13.

Asiassa on riidatonta, että kuntotarkastusraportin 14.8.2017 kirjaus alapohjasta on virheellinen makuuhuoneiden osalta. Riidatonta on, että rakennuksen alapohja ei tosiasiassa muodostu kokonaisuudessaan maanvaraisesta betonilaatasta, vaan osaksi puurakenteisesta rossipohjasta, joka on kellarin kohdalla rakennuksen välipohja, ja jatkuu makuuhuoneiden kohdalla rakennuksen alapohjana.

O sekä todistajat L, T ja S ovat kertoneet hovioikeudessa rakennuksen alapohjasta tehdyistä havainnoista olennaisilta ja asiaan vaikuttavilta osin siten kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

O ja L ovat lisäksi kertoneet KH:n todenneen kuntotarkastuksen aikana, että perustuksissa olevat tuuletusritilät vievät rakennuksen kellariin.

KH on kertonut, että siltä osin kuin rakennuksen alapohjan oli muodostanut puurakenteinen lattiarakenne, on kyseinen rakenne ollut kuntotarkastuksessa selvästi silminnähden havaittavissa. H on kiistänyt antaneensa sellaista tietoa, että kyse olisi tältä osin ollut maanvaraisesta betonilaatasta. H on lisäksi kiistänyt ilmoittaneensa kuntotarkastuksen aikana, että rakennuksen perustuksissa olevat tuuletusritilät veisivät rakennuksen kellariin. H on pitänyt mahdollisena, että hän oli todennut ritilöiden johtavan rakennuksen välipohjaan.

H on vielä asiasta erikseen kysyttäessä todennut saaneensa L:n laatiman kuntotarkastusraportin 14.8.2017 tiedoksi, muttei ollut tehnyt sen sisällöstä huomautuksia.

V on kertonut olleensa paikalla kuntotarkastusta tehtäessä. V:n mukaan rakennuksen sisällä oli ollut hieman matalampi tila, jonka lattia ei ollut ollut niin vankka kuin muualla rakennuksessa. Kellarissa oli ollut maapohjainen lattia. V:n mukaan kellarissa oli näkynyt tuuletusluukkuja sekä kellarin katon eli välipohjan laudoitusrakenne. V:n mukaan L oli ollut kuntotarkastuksen aikana kiinnostunut kyseisistä luukuista. V ei kuitenkaan muistanut sitä, mitä H oli tuuletusluukuista kertonut. V:n mukaan hän ei ollut ollut koko ajan läsnä tarkastuksella. V:n mukaan rakennuksen makuuhuoneiden rossipohja ei voinut tulla ostajalle yllätyksenä.

Riidatonta on ollut, että rakennuksen perustuksissa olleet tuuletusritilät (ks. todisteen K5 kolme ensimmäistä kuvaa) eivät vieneet kellaritilaan, vaan välipohjan ryömintätilaan.

3.2. Näytön arviointi ja johtopäätökset

O ja L ovat kertoneet yhtenevästi siitä, että kuntotarkastuksessa heille ei ollut kerrottu, että makuuhuoneiden kohdalla rakennuksen alapohjan muodosti maanvaraisen betonilaatan sijaan kallion päälle rakennettu rossipohja. O:n ja L:n erehdystä selittää se, että myös todistajana kuultu kiinteistönvälittäjä V on kertonut olleensa siinä käsityksessä, että rakennuksen perustuksissa olevat tuuletusritilät johtivat kellaritilaan. Edellä selostetun lisäksi hovioikeus kiinnittää huomiota siihen, että kuntotarkastusraportin merkinnät rakennuksen alapohjasta oli tehty KH:n antamien tietojen pohjalta. Kuntotarkastusraportti oli lähetetty tarkastuksen jälkeen vielä H:n tarkastettavaksi, eikä hän tässäkään vaiheessa ollut oikaissut raportissa olevaa virheellistä kirjausta.

Edellä selostetut seikat huomioon ottaen, hovioikeus katsoo asiassa näytetyn, toisin kuin käräjäoikeus, että H oli jättänyt ilmoittamatta O:lle rakennuksen todellisen alapohjarakenteen makuuhuoneiden osalta. Ottaen huomioon, että kuntotarkastaja ei ollut tarkastuksessa kyennyt havaitsemaan alapohjan todellista rakennetta ja että rakenne oli ollut epäselvä myös kiinteistönvälittäjälle, ei Okaan olisi voinut tätä havaita ennen kaupantekoa.

Alapohjassa oli havaittu käräjäoikeuden tuomion sivuilla 14–15 kerrotulla tavalla mikrobikasvustoa. Hovioikeus katsoo, että koska alapohjan todellinen rakenne ei ollut ollut O:n tiedossa kaupantekohetkellä, ei O olisi voinut havaita kyseistä virhettä ennen kaupantekoa eikä tällainen virhe olisi ollut mahdollinen, mikäli alapohjarakenne olisi ollut hänelle kerrotun kaltainen.

Hovioikeus toteaa, että arvioitaessa mikrobikasvustojen merkitystä laatuvirheenä merkitystä ei ole annettava sille, oliko siitä aiheutunut tietyille yksittäisille ihmisille terveysongelmia vaiko ei. Mikrobilöydöt yhdistettynä ilmavuotoihin alapohjasta asuintiloihin osoittavat virheen olemassaolon.

Edellä mainituin lisäyksin ja täsmennyksin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen ja hinnanalennuksen määrän alapohjan ja sen mikrobivaurioiden osalta. Aihetta käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen muuttamiselle ei tältä osin ole.

4. Yläpohja

4.1. Yläpohjasta esitetty näyttö

Yläpohjaa koskeva kirjallinen näyttö on olennaisilta osin kirjattu käräjäoikeuden tuomion sivuille 15–16.

KH, O sekä todistaja L ovat hovioikeudessa kertoneet yläpohjasta tehdyistä havainnoista olennaisilta ja asiaan vaikuttavilta osin siten kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

S on kertonut, että yläpohjassa ollut lämpöeristys oli ollut tyypillinen 1950-luvulla rakennetuissa taloissa.

4.2. Näytön arviointi ja johtopäätökset

Hovioikeus katsoo O:n ja L:n kertomusten perusteella asiassa näytetyn, että kuntotarkastuksessa ei ollut mainittu yläpohjan lämmöneristeeksi muuta kuin puhallusvilla. Tätä tukee myös se, että kuntotarkastusraportissa on lukenut yläpohjan lämmöneristyksen kohdalla ainoastaan ”puhallusselluja levyvillaa”. H ei ollut kyseistä virhettä oikaissut, vaikka hänellä oli ollut siihen kuntotarkastusraportin tarkastusvaiheessa mahdollisuus. H:iden vetoama kirjallinen todiste V4 (rakennuslautakunnan pöytäkirja 27.10.1987) ei anna aihetta arvioida asiaa toisin. Asiassa on jäänyt epäselväksi, oliko O nähnyt kyseistä dokumenttia ennen kaupantekoa. Vuoden 1987 pöytäkirjamerkinnästä ei myöskään ole pääteltävissä, että toteutettu lämmöneristys olisi tosiasiassa erilainen, kuin mitä kaupanteon yhteydessä oli ilmoitettu.

Kuntotarkastuksessa yläpohjatilaa oli tarkasteltu tarkistusluukusta, josta yläpohjan lämmöneristyksen paksuutta ei ollut voitu havaita. Hovioikeus katsoo myös, että O:lla ei ole ollut annettujen tietojen perusteella erityistä syytä alkaa siirtää lämmöneristeitä ja tutkia, oliko eriste koko paksuudeltaan sitä, mitä sen oli lähtötietojen perusteella kerrottu olevan.

Edellä lausutun perusteella hovioikeus katsoo, että H:t olivat ennen kaupan tekemistä antaneet O:lle virheellistä tietoa yläpohjan lämmöneristyksestä. Tämän jälkeen on vielä arvioitava, voidaanko virheellisen tiedon maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaisesti olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Maakaaren esitöiden mukaan edellytyksenä on, että myyjän antamalla tiedolla on ollut vaikutusta kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin. Tällä rajauksella on suljettu pois mahdollisuus vedota vähämerkityksisiin virheellisyyksiin myyjän antamassa selvityksessä (HE 120/1994 vp, s. 50).

Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että yläpohjan lämmöneristeessä olisi ollut jonkinlainen vika tai että se ei ollut toiminut siten kuin sen on pitänyt. Todistaja S:n mukaan yläpohjassa ollut lämpöeristys oli tyypillinen 1950-luvulla rakennetuissa taloissa.

Hovioikeus katsoo, että yläpohjan lämmöneristyksessä ei ole osoitettavissa muuta virheellisyyttä kuin että se ei ollut kokonaan vastannut O:lle ilmoitettua. Kyseisestä lämmöneristyksestä ei ole näytetty aiheutuneen mitään haittaa. Näin ollen hovioikeus katsoo, että kyseisen seikan ei voida katsoa vaikuttaneen kaupan syntymiseen tai kaupan ehtoihin. Kyseessä ei siten ole maakaaren 17 §:n mukainen laatuvirhe. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiselle ei tältä osin ole.

5. Höyrynsulut

5.1. Höyrynsuluista esitetty näyttö

Höyrynsulkua koskeva kirjallinen näyttö on esitetty olennaisilta osin käräjäoikeuden tuomion sivuilla 16–17.

KH, O sekä todistajat T, L ja S ovat hovioikeudessa kertoneet höyrynsulkuihin liittyvistä havainnoista olennaisilta ja asiaan vaikuttavilta osin siten kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

O on lisäksi kertonut, että rakennuksen höyrynsulkujen puutteellisuudesta johtuva lämpövuoto ei ollut voinut jäädä myyjiltä huomaamatta, sillä lämpövuoto oli aiheuttanut runsaasti jääpuikkoja ympäri rakennusta. O:n mukaan rakennuksen höyrynsuluista ei ollut keskusteltu kaupanteon yhteydessä. O on lisäksi kertonut havainneensa kuntotarkastuksen yhteydessä katossa olevat vuotojäljet. O:lle KH oli vuotojälkien osalta todennut, että kyseisestä kohdasta oli vanha savupiippu purettu pois ja kaikki eristeet uusittu.

KH on lisäksi kertonut, että kiinteistö oli tullut hänen ja MH:n omistukseen MH:n vanhemmilta joulukuussa 1982. Rakennus oli peräisin vuodelta 1960 ja sitä oli laajennettu ja peruskorjattu H:iden toimesta 1990.

L on lisäksi kertonut, että ostaja ei olisi voinut havaita höyrynsuluissa olevia puutteita ilman rakenteiden avaamista. L on lisäksi kertonut kysyneensä KH:lta kuntotarkastuksen yhteydessä havaituista katon vuotojäljistä. H oli ilmoittanut, että kyseiset jäljet olivat vanhan katon aikaiset. L:n mukaan tyypillistä oli, että kyseisen kaltaisia vesijälkiä oli näkyvissä vanhojen purettujen savupiippujen kohdalla, eikä hän siksi epäillyt H:n kertomaa.

S on lisäksi kertonut, että rakennuksen höyrynsulkuna käytetty muovi oli ollut yleisesti käytössä 1980-luvulta lähtien. Tuota aiemmin kyseistä muovia ei ollut juurikaan käytetty. Kyseinen höyrynsulku oli todennäköisesti asennettu rakennuksen peruskorjauksen yhteydessä. S:n mukaan höyrynsulussa olevia puutteita ei pysty havaitsemaan rakenteita avaamatta. Höyrynsulun uusiminen vaatii kaikkien eristeiden poistamista.

T on lisäksi kertonut, että höyrynsulun puutteellisuus oli tullut ilmi rakenteiden avauksessa. Höyrynsulkumuoveja ei ollut teipattu kiinni toisiinsa, eivätkä muovit olleet limittäin eivätkä ne olleet ylettäneet toisiinsa. T:n mukaan jo osittainkin puutteellinen höyrynsulku on toimimaton. T:n arvion mukaan rakennuksen höyrynsulkumuovi oli 1970-luvun jälkeen asennettu, todennäköisemmin 1990-luvulla.

T on vielä kertonut, että vanhemmissa taloissa ei välttämättä ole lainkaan höyrynsulkumuoveja. Sen sijaan mikäli vain osassa rakennusta on höyrynsulkumuovit, kerääntyy kosteus rakennuksessa poikkeuksellisen voimakkaasti sinne, missä ei ole höyrynsulkumuoveja ja aiheuttaa kosteusvaurioita.

5.2. Näytön arviointi ja johtopäätökset

Insinööritoimisto T:n raportti 20.1.2021 sekä O:n, T:n, L:n ja S:n kertomukset osoittavat, että rakennuksen höyrynsulku oli ainakin asennettu puutteellisesti ja virheellisesti ja siten aiheuttanut lämpövuotoja sekä kosteuden kerääntymistä rakenteisiin sekä villaeristeisiin.

Hovioikeus katsoo, että sillä että rakennuksen ulkoseinän eristeestä oli ennen kaupantekoa annetuissa tiedoissa eli rakennuslupakuvissa ja kuntotarkastusraportissa esitetty ristiriitaisia tietoja, ei ole merkitystä asiaa arvioitaessa. Todellinen rakenne oli joka tapauksessa ilmoitettu O:lle kuntotarkastusraportin ”Rakennetyypit ja LVI-tekniikka” -osiossa. H:iden ei näin ollen voida katsoa antaneen O:lle virheellistä tietoa tältä osin. Höyrynsulkua koskeva virheellisyys koskee kuitenkin siitä, että höyrynsulku oli ollut puutteellisesti asennettu.

Todistajana kuullun T:n kertomuksen sekä hänen laatimansa raportin 20.1.2021 perusteella hovioikeus katsoo näytetyksi, että höyrynsulun puutteellisuus aiheuttaa rakennuksessa ongelmia, jotka edellyttävät korjaustoimenpiteitä. Hovioikeus katsoo, että höyrynsulun puutteiden vuoksi kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Asiassa on seuraavaksi arvioitava, olisiko O:n tullut havaita höyrynsulun virheet ennen kaupan tekemistä.

H:t olivat asuneet talossa silloin, kun siihen oli tehty peruskorjaus / laajennus, jonka yhteydessä myös höyrynsulut olivat asennettu. Siten H:iden oli täytynyt olla tietoisia höyrynsulun puutteellisuudesta. Joka tapauksessa heidän oli asumisensa aikana ainakin täytynyt tulla tietoisiksi puutteellisen höyrynsulun aiheuttamista ongelmista, kuten lämpövuodoista, kylmistä kohdista rakennuksessa sekä kosteuden tiivistymisestä.

Höyrynsulun puutteiden toteaminen oli vaatinut rakenteiden avaamista. Kuntotarkastusraportista sekä O:n ja todistaja L:n kertomuksista käy ilmi, että talon aluskatteissa oli ennen kauppaa suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittu vanhoja vuotojälkiä, joiden KH oli L:n ja O:n kertoman mukaan todennut olevan vanhan katon aikaisia. Lisäksi kuntotarkastusraportin haastatteluosaan on merkitty H:iden kertomaksi, että ulkorapun ja keittiön ikkunan yläpuolella oli ollut joskus jäätä.

Hovioikeus katsoo, että O:lla oli ollut H:iden asiasta antaman selvityksen sekä kuntotarkastusraportin kirjausten perusteella perusteltu syy uskoa, että aluskatteen vuotojäljet olivat olleet peräisin rakennuksen vanhan katon ajalta, eivätkä seurausta puutteellisesta höyrysulusta. Lisäksi se seikka, että rakennuksen ulkoseinustalla oli joskus ollut jäätä, on varsin tavanomaista ja voi johtua monista eri asioista. Hovioikeus katsoo, että O:lla ei ole ollut erityistä syytä tai muuta aihetta ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen olisi edellyttänyt talon rakenteisiin kohdistuvia teknisiä toimenpiteitä.

5.3. Hinnanalennus

O on oikeutettu hinnanalennukseen höyrynsulun virheiden osalta. Asiassa on seuraavaksi arvioitava hinnanalennuksen määrä.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Muun selvityksen puuttuessa kaupan kohteena olevan kiinteistön arvona kaupantekohetkellä on pidettävä sovittua kauppahintaa.

E.R.K-Team Oy:n urakkatarjous höyrynsulkujen korjaamisesta on 31.000 euroa, mikäli työ suoritetaan ala- ja yläpohjakorjauksen yhteydessä. Insinööritoimisto T:n tarjous höyrynsulun vaihdosta yksinään on 55.800 euroa (sis. alv 24 %). H:t ovat myöntäneet määrältään parvekenurkkauksen osalta 300 euroa. H:t ovat katsoneet, että O:n esittämässä korjaustavassa oli kyseessä perusparannus ja, mikäli hovioikeus hyväksyisi tämän korjaustavan, myöntävät he puolet kustannuksista eli 15.500 euroa.

Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa on huomioitava, että höyrynsulku ei ole sellainen rakenne, jota normaalisti joudutaan uusimaan rakennuksen keskimääräisen käyttöiän aikana. Tähän nähden vaadittujen korjaustöiden suorittamisen ei voida juurikaan katsoa korottavan rakennuksen arvoa eikä pidentävän sen käyttöikää. Näin ollen O:n ei voida katsoa saavan höyrynsulkua koskevien korjaustöiden suorittamisesta sellaista hyötyä, joka olisi otettava huomioon arvioitaessa kauppahinnan alennuksen määrää. Kaupan kohde ei tule höyrynsulun uusimisen vuoksi myöskään parempaan kuntoon kuin mitä O:lla oli ollut oikeus edellyttää kohteelta.

Hovioikeus katsoo, että asiassa on esitetty luotettavasti korjauskustannukset O:n taholta. Vastanäyttöä kustannuksista ei ole esitetty. Ottaen huomioon, että O:n yläpohjaa koskeva vaatimus on hylätty, hovioikeus hyväksyy höyrynsulun korjaamiskustannuksiksi O:n toissijaisen vaatimuksen mukaisesti 55.800 euroa.

6. Virheiden selvittämiskulut

Hovioikeus on edellä hyväksynyt O:n höyrynsulkuja koskevan kanneperusteen. Hänen osaltaan ainoa hylätty vaatimuskohta on siten yläpohjaa koskeva vaatimus. Tähän vaatimukseen liittyviä selvittämistoimenpiteitä oli S:n tekemä kuntotutkimus, jossa kuitenkin yläpohjan lämmöneristeiden osuus oli ollut varsin vähäinen. S on hovioikeudessa kertonut käyneensä vain hieman tutkimassa yläpohjaa, koska hänen tutkimuksensa pääpaino oli ollut rakennuksen alapohjassa.

Asian lopputulos huomioon ottaen, hovioikeus katsoo, että aihetta käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen muuttamiseen ei tältä osin ole.

7. Oikeudenkäyntikulut

Asiassa on oikeudenkäyntikulujen osalta kyse käräjäoikeusvaiheen oikeudenkäyntikuluista sekä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa.

O on vaatinut oikeudenkäyntikuluina hovioikeudessa 40.739,54 euroa sekä arvonlisäveron osuutena 9.141,49 euroa eli yhteensä 49.881,03 euroa. H:illa ei ole ollut määrän osalta huomautettavaa.

H:t ovat vaatineet oikeudenkäyntikuluina hovioikeudessa 25.606 euroa sekä arvonlisäveron osuutena 5.843,04 euroa, eli yhteensä 31.449,04 euroa. O:lla ei ole ollut määrän osalta huomautettavaa.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8b §:n mukaan tuomioistuimen tulee viran puolesta alentaa asianosaisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää, jos asianosaisen velvoittaminen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut olisi oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys huomioon ottaen kokonaisuutena arvioiden kohtuutonta.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

O:n neljästä keskeisimmästä kannevaatimuksesta kolme on menestynyt. Euromääräisesti näistä neljästä vaatimuksesta kolme (alapohja, yläpohja, höyrynsulku) ovat hyvin samansuuruisia, kun taas neljäs (asbestijäte) on noin puolet näistä vaatimuksista. O:n valituksen kahdesta päävaatimuksesta hovioikeudessa on menestynyt yksi. H:iden valitus ei ole menestynyt miltään osin.

Edellä esitetty huomioiden hovioikeus katsoo, että H:t on velvoitettava korvaamaan O:n oikeudenkäyntikuluina sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa 2/3 osa eli käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluina 45.617,21 euroa ja hovioikeuden oikeudenkäyntikuluina 33.254,02 euroa.

Tuomiolauselma

O:n valitus hyväksytään höyrynsulkuja koskevan kannevaatimuksen osalta sekä osin oikeudenkäyntikulujen osalta.

M ja KH:n valitus hylätään. Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

MH ja KH velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan O:lle höyrynsulkuja koskevasta laatuvirheestä hinnanalennuksena 55.800 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.

MH ja KH velvoitetaan korvaamaan O:n oikeudenkäyntikuluina (käräjäoikeus) 45.617,21 korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskuluineen 16.12.2021 lukien.

MH ja KH velvoitetaan korvaamaan O:n oikeudenkäyntikuluina (hovioikeus) 33.254,02 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
 

• Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 18.3.2024.

---

Vahvista organisaation osaamista juridiikan tilauskoulutuksilla

Kirjoita Edilexiin
Mikäli Sinulla on ajankohtainen juridinen aihe josta haluaisit kirjoittaa artikkelin tai oikeustapauskommentin Lakikirjastoon tai vaikkapa lyhyen kolumnin Vierashuoneeseen, ota yhteyttä Edilex-toimitukseen.
Lue lisää

Juridiikan kirjat, koulutukset ja verkkopalvelut

• Tutustu uutuuskirjoihin: Osakeyhtiö, Arvonlisäverotus, Lakikirjat 2024, Yrityksen työsuojelujohtaminen...
• Koulutuksia: Maankäyttö, Tekoäly ja data, Työelämän lainsäädäntö, Tietosuoja...