Hovioikeus äänesti miljoonariidassa: Urakkasopimuksen kattohinta

Helsingin hovioikeus 17.2.2023

Tuomio Nro 276
Diaarinumero S 19/2494
Ratkaisu, johon on haettu muutosta Helsingin käräjäoikeus 30.8.2019 nro 41645
Asia Palvelussopimusta koskeva riita
Valittaja Kiinteistö Oy X
Vastapuoli Y-Palvelut Oy

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 18.4.2023.

Asian käsittely hovioikeudessa

Kiinteistö Oy X:lle on myönnetty 2.12.2019 jatkokäsittelylupa.

Y-Palvelut Oy:n on hovioikeuden 14.12.2021 antamalla päätöksellä nro 1661 sallittu vedota hovioikeudessa uusina kirjallisina todisteina todisteeseen K203 ilman 10.11.2021 allekirjoitettua ”taloudellinen lopputilitys” -nimistä asiakirjaa sekä todisteisiin K203a–K203g.

Kiinteistö Oy X:n on hovioikeuden 25.4.2022 antamalla päätöksellä sallittu vedota uutena kirjallisena todisteena V14 sähköpostiviestiin 22.4.2022.

Pääkäsittely on toimitettu 14.9.2021, 16.9.2021, 17.9.2021, 21.9.2021, 23.9.2021, 10.1.2022, 25.4.2022 ja 26.4.2022.

Valitus

Kiinteistö Oy X (jäljempänä myös Kiinteistö Oy tai tilaaja) on vaatinut, että kanne hylätään ja Y-Palvelut Oy (jäljempänä myös Y-Palvelut tai urakoitsija) velvoitetaan korvaamaan Kiinteistö Oy:n asianosais- ja oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 121.938,36 eurolla ja hovioikeudessa 106.660,60 eurolla korkoineen.

Kiinteistö Oy ja Y-Palvelut olivat 22.6.2015 allekirjoittaneet projektinjohtourakkasopimuksen, jossa oli sovittu urakan tavoite- ja kattohinnasta. Tavoitehinnaksi oli sovittu 4.660.000 euroa (alv 0 %) ja kattohinnaksi 5.126.000 euroa (alv 0 %). Tavoitehinnan ylittävät kustannukset oli jaettu osapuolten kesken suhteessa 50/50 kattohintaan asti. Kattohinta oli muodostanut absoluuttisen ylärajan Kiinteistö Oy:n maksuvelvollisuudelle. Kattohinnan ylittävistä kustannuksista oli vastannut Y-Palvelut. Kiinteistö Oy:n maksimisuoritusvelvollisuus oli 4.893.000 euroa (alv 0 %), minkä määrän Kiinteistö Oy oli suorittanut Y-Palveluille. Y-Palveluilla ei ollut ollut mitään saatavaa Kiinteistö Oy:ltä. Osapuolet eivät olleet sopineet tavoite- ja kattohinnasta urakkasopimuksesta poikkeavasti.

Lisä- ja muutostöistä ei ollut sovittu osapuolten välillä. Urakkasopimuksen mukaan lisä- ja muutostöitä oli Kiinteistö Oy:n puolelta oikeutettu tilaamaan L. Kiinteistö Oy:n toimivaltainen edustaja työsuoritukseen liittyvissä asioissa oli N. L ja N eivät olleet sopineet lisä- ja muutostöistä eivätkä tavoite- tai kattohinnan muuttamisesta. Muiden kuin L:n tekemät sopimukset lisä- ja muutostöistä eivät olleet sitoneet Kiinteistö Oy:tä. Y-Palveluiden ja Kiinteistö Oy:n välillä ei ollut syntynyt urakkasopimuksesta poikkeavaa käytännössä noudatettavaa menettelyä lisä- ja muutostöistä sopimiseksi. Kiinteistö Oy ei ollut urakan aikana eikä sen jälkeen sopinut, että urakkasopimuksen ehdoista olisi voitu poiketa miltään osin.

Vaaditut lisä- ja muutostyöt oli suurelta osin maksettu. Maksusuoritusten vaatiminen toiseen kertaan jo maksetuista laskuista oli perusteetonta. Kiinteistö Oy oli maksanut vaaditut lisä- ja muutostyöt ainakin 865.522,72 euron (alv 0 %) osalta normaaleina työmaakustannuksina. Y-Palvelut oli jälkikäteen väittänyt, että kyse oli ollut lisä- ja muutostöistä. Y-Palvelut oli toimittanut lisä- ja muutostyötarjoukset Kiinteistö Oy:lle vasta 7.9.2016 urakan vastaanottamisen jälkeen taloudellisessa loppuselvityksessä. Lisä- ja muutostyötarjoukset olivat koskeneet töitä ja kustannuksia, jotka oli jo tehty ja lähes kaikki myös maksettu. Lisä- ja muutostöistä vain räystäiden laastikallistusvaluja ja keramiikkatilan P23 uutta tuulikaappia koskevat kustannukset olivat olleet maksamatta, koska Y-Palvelut ei ollut esittänyt laskua tai muuta selvitystä näistä töistä. Ainoastaan neljännen kerroksen muutostöitä koskeva lisätyötarjous LT 101 oli toimitettu urakan aikana Kiinteistö Oy:lle. Nämä työt oli maksettu.

Y-Palvelut oli menettänyt oikeuden vaatia korvausta vaadituista lisä- ja muutostöistä, koska se ei ollut esittänyt vaatimuksia vastaanottotarkastuksessa 24.8.2016, vaan vasta taloudellisessa loppuselvityksessä 7.9.2016. Y-Palvelut ei ollut vastaanottotarkastuksessa esittänyt, että sillä olisi ollut maksamattomaan urakkahintaan tai Kiinteistö Oy:n saamaan perusteettomaan etuun perustuvia vaatimuksia. Y-Palvelut ei ollut myöskään esittänyt tavoite- ja kattohintaan liittyviä muutosvaatimuksia. Y-Palvelut oli vasta taloudellisessa loppuselvityksessä 7.9.2016 esittänyt tavoitehinnan korottamista 919.036,53 eurolla (alv 0 %), mitä Kiinteistö Oy ei hyväksynyt. Tavoite- ja kattohintaa ei ollut mahdollista tässä oikeudenkäynnissä nostaa, koska tavoite- ja kattohinnan muutokset eivät olleet tämän oikeudenkäynnin kohteena.

Toisin kuin käräjäoikeus oli katsonut, viivästyskorkoa ei tullut määrätä maksettavaksi 7.10.2016 lukien. Y-Palveluiden vaatimuksen määrä ja peruste oli ollut aikaisintaan selvitettävissä käräjäoikeuden tuomion antamisesta alkaen. Toisin kuin käräjäoikeus oli katsonut, Y-Palveluilla ei myöskään ollut ollut oikeutta saada korvausta yleiskulusta (12 %), koska urakkasopimuksen mukaan tavoite- ja kattohinnan muutoksessa ei huomioitu yleiskustannuslisää. Joka tapauksessa mahdollista korvausvelvollisuutta oli urakoitsijan menettely huomioon ottaen soviteltava.

Vastaus

Y-Palvelut Oy on vaatinut, että valitus hylätään ja että Kiinteistö Oy velvoitetaan korvaamaan Y-Palveluiden oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 121.641,23 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Käräjäoikeus oli arvioinut esitetyn näytön oikein.

Urakka oli projektinjohtourakka, jossa suunnittelun lähtötilanne oli hankesuunnittelun tasolla ja jossa suunnittelu täsmentyi vasta projektin aikana. Lisäksi urakassa tuli tehtäväksi lisä- ja muutostöitä. Lisä- ja muutostöillä oli ollut tavoite- ja kattohintaa nostava vaikutus. Urakkasopimuksessa sovittu kattohinta ei muodostanut Kiinteistö Oy:n maksuvelvollisuudelle absoluuttista ylärajaa.

Urakka valmistui aikataulun mukaisesti, mikä oli ollut Kiinteistö Oy:lle erittäin tärkeä asia.

Lisä- ja muutostöitä oli tehty sellaisissa kiinteistön osissa, jotka oli nimenomaisesti jätetty alkuperäisen urakkasopimuksen ulkopuolelle. Lisäksi merkittävä osa kustannuksista kohdistui hankintoihin, jotka urakkasopimuksessa oli jätetty Kiinteistö Oy:n vastuulle, mutta jotka Y-Palvelut oli urakan aikana tehnyt Kiinteistö Oy:n pyynnöstä.

Lisä- ja muutostyöt olivat Kiinteistö Oy:n tilaamia ja kaikista lisä- ja muutostöistä oli sovittu Kiinteistö Oy:n kanssa. Kiinteistö Oy:tä oli edustanut rakennuttajakonsultti (N, M, P ja S). Y-Palvelut ja rakennuttajakonsultti olivat käyneet laajaa sähköpostikirjeenvaihtoa lisä- ja muutostöistä. L oli ollut monen sähköpostiviestin vastaanottajien joukossa. Lisäksi sähköpostikirjeenvaihtoon oli osallistunut Kiinteistö Oy:n palkkaama arkkitehti ja muut suunnittelijat. Lisä- ja muutostöitä oli käyty läpi myös työmaakokouksissa, joissa L oli ollut läsnä. L oli ollut mukana myös useammassa suunnittelukokouksessa, jossa käytiin läpi lisä- ja muutostöitä. Kiinteistö Oy oli erikseen tilannut ja maksanut lisä- ja muutostöiden suunnittelun, joka tehtiin ennen lisä- ja muutostöiden toteuttamista. Kiinteistö Oy oli joka tapauksessa sallinut lisä- ja muutostöiden ja tilaajan hankintojen tekemisen ja Y-Palvelut on perustellusti voinut luottaa saavansa korvauksen näistä töistä ja hankinnoista. Kiinteistö Oy oli pidetty tietoisena lisä- ja muutostöiden kustannuksista ja niiden tavoite- ja kattohintaa nostavasta vaikutuksesta.

Kiinteistö Oy ei ollut missään vaiheessa urakkaa huomauttanut lisä- ja muutostöiden aiheuttamista lisäkustannuksista eikä tavoite- ja kattohintaa nostavasta vaikutuksesta. Kiinteistö Oy ei ollut kiinnittänyt huomiota siihen, ettei urakkasopimuksen menettelysäännöksiä noudatettu, vaan se oli hyväksynyt toisenlaisen menettelytavan. Kiinteistö Oy oli vasta vastaanottotarkastuksessa ensimmäisen kerran esittänyt, ettei sillä ole maksuvelvollisuutta lisä- ja muutostöistä, koska niistä ei ollut sovittu urakkasopimuksen mukaisesti.

Y-Palvelut on hovioikeudessa esittänyt, että urakan kokonaiskustannukset olivat olleet 5.563.774,60 euroa (alv 0 %). Kiinteistö Oy ei ollut täyttänyt maksuvelvollisuuttaan kokonaan. Kiinteistö Oy:n oli tullut maksaa urakkasopimuksen mukaisesta urakasta, urakan ulkopuolisista lisä- ja muutostöistä ja tilaajan hankinnoissa aiheutuneet kustannukset.

Kiinteistö Oy oli joka tapauksessa saanut itselleen perusteetonta etua, joka tuli palauttaa.

Y-Palvelut oli toimittanut lisä- ja muutostöitä koskevat seurantalistat kuukausittain rakennuttajakonsultin edustajalle. Seurantalistoista oli käynyt ilmi työt, niiden kustannukset sekä niiden tavoite- ja kattohintaa nostava vaikutus. Osapuolet olivat myös sopineet, että lisä- ja muutostyöt, niiden kustannukset ja kustannusvaikutus käytiin läpi erikseen vielä vastaanottotarkastuksessa. Y-Palvelut oli toimittanut N:lle viimeisimmän lisä- ja muutostyölistan ja tilaajan hankintoja koskevan seurantalistan 15.8.2016 eli ennen vastaanottotarkastusta 24.8.2016. Y-Palvelut oli vastaanottotarkastuksessa vaatinut, että kaikki kustannukset oli tullut maksaa. Vaatimus oli pitänyt sisällään myös lisä- ja muutostyöt. Y-Palvelut oli toimittanut ensimmäisessä taloudellisessa loppuselvityksessä valtaosan lisä- ja muutostyölaskelmista. Osapuolet olivat sopineet, että Y-Palvelut toimitti niihin tehtävät täydennykset 2.9.2016 mennessä. Y-Palvelut oli toimittanut sovitut täydennykset.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea myös viivästyskoron alkamispäivän osalta. Vaatimus oli esitetty taloudellisessa loppuselvityksessä 7.9.2016. Kiinteistö Oy:n yleiskustannuksia koskevaa väitettä ei ollut esitetty käräjäoikeudessa, joten sitä ei voitu tutkia hovioikeudessa. Yleiskustannus oli ilmennyt seurantalistoista ja lisä- ja muutostyötarjouksista, mutta Kiinteistö Oy ei ollut reagoinut siihen. Kiinteistö Oy oli joka tapauksessa passiivisuutensa vuoksi menettänyt oikeuden vedota siihen. Myös sovittelua koskeva väite oli esitetty vasta hovioikeudessa, ja se oli lisäksi perusteeton.

- - -

Hovioikeuden ratkaisusta

Perusteluja

1. Asian tausta

Y-Palvelut ja Kiinteistö Oy olivat 22.6.2015 allekirjoittaneet tavoite- ja kattohintaisen projektinjohtourakkasopimuksen. Urakkasopimus oli koskenut Helsingissä olevan talon peruskorjausta. Urakkasopimuksen mukaan Y-Palveluiden suoritusvelvollisuuteen oli kuulunut koko talon projektinjohtourakan johtamistehtävät, rakennus- ja talotekniset työt sekä LVI- ja sähkösuunnittelun ohjaus.

Peruskorjaus oli toteutettu vuosina 2015–2016 siten, että työt oli aloitettu 8.6.2015.

Kohteen vastaanottotarkastus oli pidetty 24.8.2016. Urakoitsija oli vastaanottotarkastuksessa vaatinut, että kaikki urakkasopimuksen mukaiset kustannukset tuli maksaa. Tilaaja oli vastaanottotarkastuksessa katsonut, että sen tuli maksaa vain alkuperäinen tavoitehinta, koska urakoitsija ei ollut menetellyt urakkasopimuksen mukaisesti muun ohella kustannusseurannassa ja -raportoinnissa sekä lisä- ja muutostöiden ja hankintojen hyväksyttämisessä ja niistä sopimisessa.

Ensimmäinen taloudellinen loppuselvitystilaisuus oli pidetty 29.8.2016. Urakoitsija oli sanotussa tilaisuudessa luovuttanut tilaajalle valtaosan lisä- ja muutostyölaskelmista ja esittänyt ennusteen lisä- ja muutostöistä ja arvionsa muuttuvien kustannusten toteutumasta. Arvion mukaan urakan kokonaiskustannukset olivat 5.230.000 euroa. Tilaaja oli todennut, että tilaajan maksuvelvollisuuden katto oli 4.893.000 euroa (alv 0 %) ja tilaaja toistaiseksi maksoi urakoitsijan laskut kattosummaan asti. Tilaaja oli lisäksi todennut, ettei tavoite- ja kattohintaan vaikuttavista muutoksista ollut aiemmin sovittu urakkasopimuksen määrittelemällä tavalla.

Toinen taloudellinen loppuselvitystilaisuus oli pidetty 7.9.2016. Urakoitsija oli esittänyt tavoitehinnan korottamista yhteensä 919.036,53 eurolla (alv 0 %). Tilaaja oli kiistänyt vaatimuksen. Oikeudenkäynnissä Y-Palvelut on katsonut, että taloudellinen loppuselvitys oli tämän jälkeen jäänyt kesken.

Y-Palvelut on käräjäoikeudessa ensisijaisesti vaatinut, että Kiinteistö Oy velvoitetaan suorittamaan sille peruskorjaukseen liittyvistä tehdyistä lisä- ja muutostöistä 686.036,53 euroa (alv 0 %) ja arvonlisäveroa 164.648,76 euroa korkoineen. Toissijaisesti Y-Palvelut on käräjäoikeudessa vaatinut, että Kiinteistö Oy velvoitetaan suorittamaan määrä korkoineen maksamattomana urakkahintana ja kolmassijaisesti perusteettoman edun palautuksena.

Osapuolten välille oli muodostunut urakkasopimuksesta poikkeava käytäntö lisä- ja muutostöiden toteuttamiseksi ja niistä sopimiseksi. Kiinteistö Oy oli ollut koko ajan tietoinen lisä- ja muutostöistä, niiden kustannusvaikutuksesta sekä kustannusten tavoite- ja kattohintaa nostavasta vaikutuksesta. Näistä oli joka tapauksessa sovittu osapuolten välillä. Kiinteistö Oy ei ollut missään vaiheessa reklamoinut tehdyistä lisä- ja muutostöistä.

Käräjäoikeus on hyväksynyt kanteen ensisijaisen vaatimuksen suurimmilta osin ja velvoittanut Kiinteistö Oy:n suorittamaan Y-Palveluille yhteensä 673.840,26 euroa (alv 0 %) eli arvonlisäverollisena yhteensä 835.561,92 euroa korkoineen 7.10.2016 lukien. Käräjäoikeus on tuomiossaan (s. 103– 104) katsonut, että Kiinteistö Oy:n edustajana toimineelle L:lle oli tullut olla selvää, että Y-Palveluilta oli tilattu urakkaan kuulumattomia lisä- ja muutostöitä. Kiinteistö Oy ei kuitenkaan ollut urakan aikana huomauttanut siitä, että lisä- ja muutostöiden tilaamisessa olisi tullut noudattaa urakkasopimuksessa sovittua käytäntöä. Näin ollen käräjäoikeus on katsonut, että Kiinteistö Oy oli hyväksynyt tai vähintään sallinut noudatetun menettelyn lisä- ja muutostöiden tilaamisessa. Käräjäoikeus on edelleen katsonut, että Y-Palvelut oli perustellusti ollut oikeutettu luottamaan siihen, että rakennuttajakonsultti oli ollut kelpoinen edustamaan Kiinteistö Oy:tä lisä- ja muutostöiden tilaamisessa. Y-Palvelut ei ollut menettänyt oikeuttaan korvaukseen lisä- ja muutostöistä, vaikka kirjallista sopimusta urakan tavoite- ja kattohinnan nostamisesta ei ollut urakan aikana tehty. Käräjäoikeus on mainitsemillaan perusteilla edelleen katsonut (s. 60), että urakan aikana maksetuilla konkreettisilla laskuilla ei ole merkitystä arvioitaessa Kiinteistö Oy:n maksuvelvollisuutta vaadituista lisä- ja muutostöistä. Perusteetonta etua koskeneen kolmassijaisen vaatimuksen osalta käräjäoikeus on katsonut (s. 107), että Kiinteistö Oy:lle ei voitu todeta syntyneen perusteetonta etua eivätkä siten edellytykset summien palauttamiselle perusteettomana etuna täyttyneet.

Hovioikeus on antanut asiassa kolme käsittelyratkaisua. Hovioikeus on pääkäsittelyn aikana antamassaan käsittelyratkaisussa katsonut, ettei seikka koskien urakan toteutuneita kustannuksia ollut tullut riidattomaksi käräjäoikeudessa. Toiseksi hovioikeus on antanut asiassa käsittelyratkaisun koskien Y-Palveluiden hovioikeudessa nimeämän uuden todistelun vastaanottamista. Hovioikeus on sallinut Y-Palveluiden esittää uusina kirjallisina todisteina selvitystä urakan toteutuneista kustannuksista. Kolmanneksi hovioikeus on pääkäsittelyn aikana antamallaan käsittelyratkaisulla sallinut Kiinteistö Oy:n esittää uusi kirjallinen todiste siitä, onko JM:llä ollut kelpoisuus edustaa Rakennuttajatoimisto H Oy:tä.

Hovioikeudessa on kysymys siitä, onko Kiinteistö Oy velvollinen maksamaan Y-Palveluille sen vaatimat 673.807,43 euroa (alv 0 %) arvonlisäveroineen vai muodostaako urakkasopimuksen mukainen kattohinta Kiinteistö Oy:n maksuvelvollisuuden ylärajan siten, ettei Kiinteistö Oy ole velvollinen suorittamaan enempää kuin 4.893.000 euroa (alv 0 %), minkä Kiinteistö Oy on jo maksanut.

2. Urakkasopimus olennaisilta osin

2.1. Yleistä

Urakkasopimuksen johdannossa on todettu, että projektinjohtourakoitsijalle eli Y-Palveluille ovat kuuluneet projektin johtamistehtävät ja rakennustyöt. Y-Palveluiden on tullut muun ohella luoda yhdessä tilaajan kanssa yhteistyökykyinen projektiorganisaatio, suorittaa projektin johtamistehtävät tilaajan edusta huolehtien sekä toimia rakennustöiden päätoteuttajana ja -urakoitsijana. Y-Palveluiden on tullut kilpailuttaa hankinnat, joiden hyväksyminen on kuulunut tilaajalle. Havaitessaan hankkeessa kustannusten ylittymisen, viivästymisen tai muuta tavoitteista poikkeamisen uhkaa, Y-Palveluiden on tullut informoida tästä viipymättä tilaajaa ja ryhtyä tarvittaviin korjaustoimiin. Tilaajan on tullut myötävaikuttaa osaltaan, että edellytykset tavoitteiden mukaiselle hankkeen toteuttamiselle ovat olemassa. Lojaliteettiperiaatteen on todettu olevan perinteisiin pääurakkamuotoihin nähden korostuneessa asemassa.

Johdannossa on edelleen todettu, että projektinjohtourakan luonteeseen kuuluu, että urakkasuorituksen taloudelliset, laadulliset ja ajalliset tavoitteet määritetään ja sopimus solmitaan tiedoilla ja suunnitelmilla, jotka täydentyvät ja täsmentyvät toteutussuunnittelun ja rakentamisen aikana. Täydennykset ja täsmennykset sisältyvät projektinjohtourakoitsijan suoritukseen ja sopimuksessa tarkemmin yksilöityihin kustannuspuitteisiin, jos ne eivät muuta sopimuksessa määriteltyä laajuutta tai laatutasoa. Tavoitteena on ollut tehdä käyttäjiä tyydyttävät tilat sovitussa aikataulussa ja kustannuspuitteissa.

Urakkasopimuksen kohdassa 1 urakan kohteen on todettu käsittävän koko talon projektinjohtourakan johtamistehtävät sekä rakennus- ja talotekniset työt sekä LVI- ja sähkösuunnittelun.

Kustannusohjauksen, -seurannan ja -raportoinnin osalta urakkasopimuksen kohdassa 1 on muun ohella asetettu Y-Palveluille velvollisuus vastata projektin ammattimaisesta ja ennakoivasta kustannusohjauksesta ja -seurannasta sekä raportoida tilaajalle tehdyt sopimukset, sidotut kustannukset ja tavoitebudjetin toteutuskustannusennuste kuukausittain. Y-Palveluiden on tullut hyödyntää aktiivisesti tätä tietoa suunnittelun ohjauksessa, hankintatoimessa sekä muussa urakkasuorituksessaan. Havaitessaan tai ennakoidessaan tavoitebudjetin ylittymisen uhkaa Y-Palveluiden on tullut viipymättä informoida tilaajaa ja ryhtyä tarvittaviin, vallassaan oleviin korjaustoimiin.

Urakkasopimuksen kohdassa 3 on tilaajan myötävaikutusvelvollisuuden osalta määrätty muun ohella, että tilaaja tekee rakennusprojektin edellyttämät tilaajan päätökset siten, että projektinjohtourakan häiriötön eteneminen on mahdollista. Kohdan 5 mukaan urakkasuorituksen on tullut olla valmis ja luovutettavissa tilaajalle 31.8.2016.

2.2. Urakkahinnan määräytyminen

Urakkasopimuksen kohdassa 10 on sovittu projektinjohtopalkkiosta sekä urakan tavoite- ja kattohinnasta. Tavoitehinnaksi on sovittu 4.660.000 euroa (alv 0 %), johon sisältyy kiinteä projektinjohtopalkkio 385.000 euroa (alv 0 %). Jos projektinjohtopalkkion ja hankintakustannusten yhteismäärä alittaa tavoitehinnan, erotuksena syntynyt säästö jaetaan puoliksi urakoitsijan ja tilaajan kesken. Tavoitehinnan ylittävät kustannukset jaetaan puoliksi osapuolten kesken kattohintaan asti. Kattohinnaksi on sovittu tavoitehinta lisättynä 10 prosentilla eli yhteensä 5.126.000 euroa (alv 0 %). Urakoitsija vastaa kattohinnan ylittävistä kustannuksista. Mikäli projektinjohtopalkkion ja hankintakustannusten yhteisarvo ylittää tavoitehinnan, tilaajan maksuvelvollisuuden yläraja on siis 1,05 kertaa tavoitehinta.

Kohdan 11 mukaan urakkasopimuksen tavoite- ja kattohinta perustuvat sopimusvaiheen tietoihin ja suunnitelmiin, jotka täsmentyvät ja täydentyvät suunnitelmien jatkokehityksen ja rakentamisen aikana. Tavoite- ja kattohintaa muutetaan noudattaen rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (jäljempänä myös YSE 1998 tai YSE) määräyksiä lisä- ja muutostöistä. Lisä- ja muutostyöksi ei kuitenkaan katsota sopimussuunnitelmien alhaisesta valmiudesta johtuvaa suunnitelmien sellaista täsmentymistä ja täydentymistä, joka ei poikkea kohteen yleisestä laatutasosta tai jotka sovitun työtuloksen aikaansaaminen edellyttää tehtäväksi. Vastaavasti urakoitsijan aikaansaamat suunnitelmien kehitysratkaisut tai muut parannukset, jotka johtavat toteutuvien kustannusten alenemaan ilman, että tämä perustuu kohteen laatutasosta, varustetasosta tai laajuudesta tinkimiseen tai aiheuttaa rakennuksen elinkaarikustannusten kohoamista, eivät muuta tavoite- ja kattohintaa.

Kohdassa 11 on todettu muutosten kustannusvaikutuksen määrittelyn osalta, että tavoitehinnan mahdolliset muutokset selvitetään osapuolten kesken kuukauden raportointivälein.

2.3. Urakkahinnan maksaminen

Urakkasopimuksen kohdan 12 mukaan projektinjohtopalkkio on tullut maksaa laskua vastaan kuukausittain erillisen maksuerätaulukon mukaisesti.

Edelleen sanotun urakkasopimuksen kohdan mukaan työmaakustannukset on tullut laskuttaa koontilaskulla kaksi kertaa kuukaudessa. Laskuihin on tullut liittää kustannusten perusteen ja oikeellisuuden osoittavat tositteet. Hankintakustannukset ovat olleet tilaajalta veloituskelpoisia, kun projektinjohtourakoitsija oli itse hyväksynyt alihankkijansa laskun maksukelpoiseksi.

2.4. Lisä- ja muutostöistä sekä tilaajan hankinnoista sopiminen

Urakkasopimuksen kohdan 11 mukaan urakoitsija on velvollinen toteuttamaan tilaajan vaatimat muutostyöt, elleivät ne olennaisesti muuta urakkasuoritusta toisen luonteiseksi. Urakoitsijalla ei ole velvollisuutta toteuttaa tilaajan vaatimia lisätöitä. Lisätöiden sopimisen osalta noudatetaan samaa käytäntöä ja ehtoja kuin muutostöiden osalta. Sen sopijapuolen, joka katsoo esitetyn toteutusratkaisun muodostuvan tästä sopimuksesta poikkeavaksi tai haluaa muuttaa tämän sopimuksen tarkoittamaa toteutusratkaisua, tulee kirjallisesti yksilöidä asia sopijakumppanilleen. Tullakseen osaksi tätä sopimusta, muutos ja sen mahdolliset tavoitehintaa, kattohintaa ja urakka-aikaa koskevat vaikutukset tulee ennen muutokseen ryhtymistä sopia kirjallisesti sopijapuolten kesken. Kirjalliseksi sopimiseksi katsotaan tilaajan toimivaltaisen edustajan kirjallinen muutostyötilaus lukuun ottamatta YSE 43 §:n kohdassa 3 tarkoitettuja pieniä ja kiireellisiä muutoksia, joiden osalta työmaapäiväkirjamerkintää pidetään tilauksena. Näidenkin vaikutuksista urakkahintaan tulee viipymättä kirjallisesti sopia.

Edelleen urakkasopimuksen kohdan 11 mukaan muutos- ja lisätöitä on oikeutettu tilaamaan L. YSE 43 §:n kohdassa 3 tarkoitettuja pieniä ja kiireellisiä muutoksia on oikeutettu tilaamaan N ja erikseen työmaakokouspöytäkirjaan kirjattavat valvojat.

Urakkasopimuksen kohdassa 3 on tilaajan hankinnoista todettu muun ohella, että sopimuksessa yksilöimättömien tilaajan erillishankintojen mahdollisista vaikutuksista urakkahintaan ja rakennusaikaan sovitaan kuten lisä- ja muutostöistä.

Urakkasopimuksessa on sovittu noudatettavan rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja.

Muutostöitä koskevan YSE 43 §:n 1 kohdan mukaan urakoitsija on velvollinen toteuttamaan tilaajan vaatimat muutostyöt, elleivät ne olennaisesti muuta urakkasuoritusta toiseksi. YSE 43 §:n 2 kohdan mukaan muutokset on selvästi osoitettava urakoitsijalle. Urakoitsijan on tehtävä ja tilaajan on käsiteltävä muutostyötä koskeva tarjous viipymättä. Muutosta ei saa ryhtyä toteuttamaan ennen kuin sen sisällöstä ja vaikutuksesta urakkaan on kirjallisesti sovittu. YSE 43 §:n 3 kohdan mukaan pienistä ja kiireellisistä muutoksista voi ilman kirjallista sopimusta antaa määräyksen tilaajan asianmukaisesti valtuuttama henkilö. Määräys on merkittävä työmaapöytäkirjaan. Muutoksen vaikutuksesta urakkahintaan on niin pian kuin mahdollista kirjallisesti sovittava.

Lisätöitä koskevan YSE 46 §:n mukaan muista kuin 43 §:n 1 momentin mukaisista lisäyksistä sekä niiden hinnasta, suoritusajasta ja vaikutuksesta urakka-aikaan on sovittava kirjallisesti ennen niihin ryhtymistä.

3. Onko Y-Palvelut menettänyt oikeuden vaatia korvausta maksamattomasta urakkahinnasta?

3.1. Aluksi

Asiassa on riidatonta, että osapuolet eivät ole sopineet urakkasopimuksen kohdan 11 mukaisella tavalla kirjallisesti tavoite- ja kattohinnan muuttamisesta urakkasopimuksen aikana.

Hovioikeus toteaa pääkäsittelyssä esitetyn näytön perusteella, että käräjäoikeuden tuomion sivuilta 78–100 ilmenevät työt on tehty, niistä on aiheutunut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kustannukset ja että näitä töitä koskevat sekä muut urakan aikana laskutetut laskut on maksettu muilta osin paitsi laskut numero 3582, 3583 ja 3588, joista Kiinteistö Oy on maksanut vain osan kattohinnan tultua täyteen. Näistä kolmesta laskusta maksamatta on yhteensä 212.329,94 euroa (alv 0 %). Yhteensä Kiinteistö Oy on siten maksanut Y-Palveluille urakkasopimuksen mukaisen kattohinnan 4.893.000 euroa (alv 0 %). Asiassa on tämän vuoksi arvioitava, onko osapuolten katsottava tosiasiallisen toimintansa perusteella sopineen ja hyväksyneen, että kanteen perusteena esitetyillä lisä- ja muutostöillä on sellaisenaan tavoite- ja kattohintaa korottava vaikutus siten, että Y-Palveluilla olisi oikeus saada vielä vaatimansa 673.807,43 euroa sekä arvonlisäveroa 161.713,78 euroa eli yhteensä 835.521,21 euroa, mihin määriin Y-Palvelut on hovioikeudessa täsmentänyt vaatimustaan.

Hovioikeus toteaa, että Y-Palvelut on hovioikeudessa ilmoittanut, että Y-Palveluille on jäänyt maksamatta edellä mainituissa kolmessa laskuissa numerot 3582, 3583 ja 3588 laskutettujen määrien lisäksi eräitä laskuttamattomia eriä. Kiinteistö Oy:ltä oli jäänyt laskuttamatta maksamattomana urakkahintana projektinjohtopalkkiota 294.600 euroa (alv 0 %), Kiinteistö Oy:lle toimitetuista laskuista tehtyjä 5 prosentin pidätyksiä yhteensä 150.110,26 euroa (alv 0 %), muita pieniä muuttuvia kustannuksia yhteensä 12.776,38 euroa (alv 0 %) sekä S Oy:n laskuista 122.797 euroa (alv 0 %), K Oy:n laskuista 23.000 euroa (alv 0 %) ja V Oy:n laskuista 29.900 euroa (alv 0 %).

3.2. Kysymys velan vanhentumista koskevan väitteen tutkimisesta

Kiinteistö Oy on katsonut, että Y-Palvelut on menettänyt puhevaltansa esittää vaatimuksia muista työmaakustannuksista kuin maksamattomista lisä- ja muutostöistä YSE 73 §:n 3 kohdan nojalla. Vaatimus on esitetty vasta hovioikeudessa 12.11.2021. Kaikki vaatimukset olisi pitänyt esittää ja yksilöidä viimeistään vastaanottotarkastuksessa 24.8.2016 ja taloudellisessa loppuselvityksessä 7.9.2016. Vaatimus on lisäksi muutoinkin yleisten velan vanhentumista koskevien säännösten perusteella vanhentunut.

Y-Palvelut on katsonut, että Kiinteistö Oy:n väite vanhentumisesta on esitetty vasta hovioikeudessa ja näin ollen väite tulee jättää tutkimatta.

Tämän vuoksi asiassa on ennen sen selvittämistä, miten osapuolet ovat seuranneet urakan kustannuksia ja toisaalta miten osapuolet ovat sopineet töiden tekemisestä käytännössä, ratkaistava kysymys siitä, onko Kiinteistö Oy:n vanhentumista koskeva väite tutkittava hovioikeudessa ja onko Y Palvelut menettänyt joltain osin puhevaltansa asiassa.

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:stä ja 26 luvun 4 §:n 2 momentista ilmenevällä tavalla asianosainen ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin. Sanotuissa lainkohdissa seikoilla tarkoitetaan niin sanottuja oikeustosiseikkoja eli seikkoja, joilla on välitön yhteys vaaditun oikeusseuraamuksen syntymiseen. Riita-asiassa vastaajalla ei ole niin sanottua kiistämistaakkaa eivätkä kanteen kiistämisperusteet sinänsä ole oikeustosiseikkoja, kuten ei myöskään vetoaminen oikeudelliseen luonnehdintaan. Riita-asian vastaajan väittämistaakka koskee ainoastaan vastatosiseikkoja eli kantajan väittämän oikeuden kumoavia seikkoja, jollainen on esimerkiksi väite velan vanhentumisesta.

Hovioikeus toteaa, että Y-Palveluiden on edellä mainitun prekluusiosääntelyn estämättä sallittu vasta hovioikeudessa yksilöidä vaatimuksensa maksamattomasta urakkahinnasta perustuvan edellä mainittujen laskujen 3582, 3583 ja 3588 lisäksi edellä mainittuihin laskuttamattomiin eriin, ja esittää tältä osin uutta todistelua. Koska Kiinteistö Oy on vasta hovioikeudessa saanut tietoonsa vaatimusten perusteena olevat laskuttamattomat erät, Kiinteistö Oy:llä on ollut pätevä aihe vedota vanhentumiseen hovioikeudessa. Kiinteistö Oy:n vanhentumista koskeva väite on siten tutkittava.

3.3. Vanhentumiseen liittyvä näyttö

Vastaanottotarkastuksessa 24.8.2016 (K2, V2) oli todettu tuossa vaiheessa laskutettujen ja toisaalta maksettujen erien määrät. Urakoitsija oli vaatinut, että kaikki urakkasopimuksen määrittelemät kustannukset oli tullut maksaa. Tilaaja oli vaatinut, että kaikki tavoite- ja kattohintaan vaikuttavat yksilöidyt laskelmat oli tullut esittää perusteluineen 31.8.2016 mennessä ja lisäksi katsonut, että se oli velvollinen maksamaan ainoastaan alkuperäisen tavoitehinnan määrän. Osapuolet olivat sopineet, että taloudellinen loppuselvitys pidetään erikseen sovittavana ajankohtana.

Ensimmäisessä taloudellisessa loppuselvitystilaisuudessa 29.8.2016 (V3) oli todettu, ettei urakoitsija ollut toimittanut lopputilitystä. Urakasta oli laskutettu 4.902.369,20 euroa, joista tilaaja oli maksanut 4.721.172,71 euroa. Loppuselvityksessä urakoitsija oli luovuttanut tilaajalle valtaosan lisä- ja muutostyölaskelmista ja osapuolet olivat sopineet, että niihin tehtävät täydennykset oli tullut toimittaa tilaajalle 2.9.2016 mennessä. Urakoitsija oli esittänyt ennusteensa kaikista lisä- ja muutostöistä sekä arvionsa muuttuvien kustannusten toteutumasta, joka otettiin pöytäkirjan liitteeksi. Kyseisen ”Kustannukset 26.8.2016” -taulukon mukaan urakan kokonaiskustannukset olisivat olleet 5.230.000 euroa. Tilaaja oli katsonut maksuvelvollisuutensa katoksi 4.893.000 euroa (alv 0 %) ja ilmoittanut maksavansa urakoitsijan laskut toistaiseksi tähän kattosummaan saakka. Lisäksi taloudellisessa loppuselvityksessä oli todettu, ettei aiemmin tavoite- ja kattohintaan vaikuttavista muutoksista ollut sovittu urakkasopimuksen määrittelemällä tavalla kirjallisesti ja että urakoitsijan esittämät lisä- ja muutostyölaskelmat käsiteltäisiin mahdollisimman pian. Tilaaja oli edelleen esittänyt kantanaan, ettei urakoitsija voi enää jälkikäteen esittää mitään lisä- ja muutostyövaatimuksia. Lisäksi oli sovittu toisen taloudellisen loppuselvityskokouksen pitämisestä 7.9.2016.

Toisessa taloudellisessa loppuselvitystilaisuudessa 7.9.2016 (V3) urakoitsija oli vaatinut tavoite- ja kattohinnan korottamista 919.036,53 eurolla (alv 0 %). Tilaisuudesta laaditun pöytäkirjan liitteeksi oli otettu Y-Palveluiden toimittama ”Urakoitsijan vaateet taloudelliseen loppuselvitykseen” -taulukko, jossa oli eritelty urakkasumman muodostuminen eli urakkasopimuksessa sovittu tavoitehinta 4.660.000 euroa (alv 0 %), josta oli erikseen mainittu urakoitsijan kiinteä projektinjohtopalkkio 385.000 euroa (alv 0 %) sekä sen lisäksi lisä- ja muutostyöt 919.036,53 euroa (alv 0 %). Taulukon mukaan urakoitsijan korjattu tavoitehinta oli siten yhteensä 5.579.036,53 euroa (alv 0 %). Y-Palvelut oli lisäksi laatinut 31.8.2016 päivätyn taulukon ”Lisä- ja muutostyöt toteuma”, josta käy ilmi, mistä töistä ja tarjouksista 919.036,53 euron (alv 0 %) tavoitehinnan korotusvaatimus oli muodostunut. Taulukossa LVI-töiden osalta oli ilmoitettu kuitenkin vain lisä- ja muutostöiden yhteissumma 237.853,44 euroa (alv 0 %) ja sähkötöiden osalta lisä- ja muutostöiden yhteissumma 95.067,79 euroa (alv 0 %).

Y-Palvelut on hovioikeudessa todennut, ettei se ollut aikaisemmin esittänyt Kiinteistö Oy:lle laskuttamatta olevia laskuja. Lisäksi E on hovioikeudessa kertonut, ettei Y-Palvelut arvonlisäverosyistä ollut edes laatinut näihin töihin perustuvia laskuja Kiinteistö Oy:lle syksyllä 2016.

3.4. Vanhentumiseen sovellettavista oikeusohjeista

YSE 71 §:n 7 kohdan mukaan kummankin sopijapuolen on esitettävä toisiinsa kohdistuvat vaatimuksensa perusteiltaan yksilöityinä viimeistään vastaanottotarkastuksessa uhalla, että oikeus näiden vaatimusten tekemiseen on muutoin menetetty. Vastaanottotarkastuksessa vain perusteiltaan esitetyt vaatimukset voidaan kuitenkin määriltään ottaa käsiteltäväksi vielä loppuselvitystilaisuudessa siten kuin jäljempänä 73 §:ssä on mainittu.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että vaatimusten ilmoittamatta jättäminen vastaanottotarkastuksessa merkitsee lähtökohtaisesti sitä, että niihin perusteisiin, jotka olisivat olleet tällöin esitettävissä, ei voida vastaisuudessa vedota. Sopimus- ja tulkintakäytännössä on lähdetty siitä, että ennen vastaanottotarkastusta tehty perusteltu vaatimus voidaan huomioida, vaikka sitä ei olisi uudelleen esitetty vastaanottotarkastuksessa. Osapuolten on kuitenkin pyrittävä uudistamaan tällaiset jo aikaisemmin tehdyt vaatimukset riitaisuuksien välttämiseksi, jotta voitaisiin laatia kokonaisvaltainen yhteenveto osapuolten keskinäisistä vaatimuksista. (Antero Oksanen, Ville Laine ja Kim Kaskiaro, Urakkasopimukset. Kauppakamari 2019, s. 273.)

YSE 73 §:n 3 kohdan mukaan sopijapuolten on esitettävä toisiinsa kohdistuvien vaatimustensa määrät puhevaltansa menettämisen uhalla viimeistään loppuselvitystilaisuudessa. Menetysseuraamus ei kuitenkaan koske sellaisia vaatimuksia, joista on määrältäänkin aikaisemmin sovittu.

Korkein oikeus on muun ohella ratkaisussaan KKO 2019:73 (kohdat 16 ja 17) todennut, että taloudellista loppuselvitystä koskevien määräysten tarkoituksena on, että kaikki urakkasopimukseen perustuvat vaatimukset puolin ja toisin esitetään ja selvitetään lopullisesti samassa menettelyssä. Loppuselvityksen päämääränä on saada aikaan kokonaisselvittely sopijapuolten välillä. Loppuselvityksessä täsmentyy, miltä osin osapuolten toisiinsa kohdistamat vaatimukset ovat kokonaisuutena huomioon otettuina riitaisia ja miltä osin riidattomia. Toisaalta osapuolet voivat keskinäisellä sopimuksellaan poiketa YSE-ehtojen loppuselvitystä koskevista määräyksistä. YSE-ehdot sopijapuolten toimintavelvoitteista epäselvien vaatimusten käsittelyssä voivat osaltaan vaikuttaa siihen, voidaanko osapuolten katsoa sopineen YSE-ehdoista poikkeavasta menettelystä.

Korkein oikeus on äsken mainitussa ratkaisussaan (kohta 27) edelleen todennut, että YSE-ehdoissa puhevallan menettäminen on edellä kuvatuin tavoin kytketty loppuselvitystilaisuuden päättymiseen. Puhevallan kannalta ei siten ole merkitystä sillä, milloin kokousta koskeva pöytäkirja laaditaan, tarkastetaan ja allekirjoitetaan. Loppuselvitystilaisuuden myötä menetetty puhevalta ei myöskään palaudu pelkästään sen vuoksi, että jompikumpi osapuoli loppuselvityksen jälkeen moittii loppuselvityspöytäkirjaa tai muutoin palaa loppuselvityksessä käsiteltyihin taikka muutoin urakkaan liittyviin asioihin. Myöhempi urakkaa koskevien asioiden käsittely voi kuitenkin osoittaa, että osapuolet ovat päättäneet jatkaa loppuselvitystä tai että jompikumpi osapuolista on luopunut vetoamasta loppuselvityksen päättämisestä johtuvaan puhevallan menetykseen.

Velan vanhentumisesta annetun lain 4 §:n mukaan velka vanhentuu kolmen vuoden kuluttua sanotun lain 5–7 §:ssä tarkoitetusta ajankohdasta, jollei vanhentumista ole sitä ennen katkaistu. Lain 6 §:n mukaan jollei kauppahinnan tai muun vastikkeen suorittamisen eräpäivää ole sitovasti ennalta määrätty, vanhentumisaika alkaa kulua, kun myyjä on luovuttanut kaupan kohteen ostajalle tai kun muu velkojana oleva sopijapuoli on täyttänyt oman suoritusvelvollisuutensa.

3.5. Johtopäätökset vanhentumisesta

Laskut numero 3582, 3583 ja 3588 sekä laskut, joista on tehty 5 prosentin pidätykset on laskutettu ja toimitettu urakan aikana Kiinteistö Oy:lle. Laskuissa on yksilöity maksuvelvollisuuden perusteena olleet työt. Y-Palvelut on laskun toimittamalla esittänyt Kiinteistö Oy:lle myös vaatimuksen niiden maksamisesta. Nämä vaatimukset ovat siten olleet perusteiltaan ja määriltään yksilöityjä ja Kiinteistö Oy:n tiedossa jo ennen vastaanottotarkastusta sekä taloudellista loppuselvitystä. Urakkasopimuksessa sovitusta kiinteästä projektinjohtopalkkiosta on puolestaan urakan aikana laskutettu osa ja osa on jäänyt laskuttamatta. Vastaanottotarkastuksessa 24.8.2016 Y Palvelut on esittänyt vaatimuksenaan kaikkien urakkasopimuksen määrittelemien kustannusten maksamista ja toisessa taloudellisessa loppuselvityksessä 7.9.2016 myös yksilöinyt rahamääräisesti vaatimuksen maksamattoman projektinjohtopalkkion maksamisesta yhteismäärältään 385.000 euron (alv 0 %) suuruisena osana 5.579.036,53 euron (alv 0 %) kokonaisvaatimusta.

Näiden laskutettujen sekä maksamatonta projektinjohtopalkkiota koskevien vaatimusten osalta hovioikeus katsoo, ettei Y-Palvelut ole menettänyt puhevaltaansa YSE 73 §:n 3 kohdan nojalla. Laskuista 3582, 3583 ja 3588 on maksamatta yhteensä 212.329,94 euroa (alv 0 %) ja laskuista tehtyjä ja viimeisenä erän yhteydessä laskutettavaksi tarkoitettuja 5 prosentin pidätyksiä yhteensä 150.110,26 euroa (alv 0 %). Laskuttamattoman projektinjohtopalkkion määrä on Y-Palveluiden mukaan 294.600 euroa (alv 0 %). Näiden vaatimusten yhteismäärä on siten 657.040,20 euroa (alv 0 %).

Y-Palvelut on esittänyt edellä mainitut laskut ja vaatimuksen maksamattoman projektinjohtopalkkion maksamisesta sekä nostanut 23.2.2017 käräjäoikeudessa kanteen, jossa se on vaatinut Kiinteistö Oy:ltä toissijaisesti maksamatonta urakkahintaa ja kolmassijaisesti perusteettoman edun palautusta. Kanteensa perusteena Y-Palvelut on vedonnut muun ohella siihen, että mikäli katsottaisiin, että Kiinteistö Oy on projektinjohtourakan laskutuksen yhteydessä maksanut osan ensisijaisena kanneperusteena olleista lisä- ja muutostöistä, on Kiinteistö Oy kuitenkin siltä osin jättänyt maksamatta urakkasopimuksen mukaisen tavoitehinnan. Näihin seikkoihin nähden hovioikeus katsoo, että Y-Palvelut on esittänyt näiltä osin yksilöidyn vaatimuksen, jonka vanhentuminen on katkaistu 23.2.2017 kanteen tultua vireille. Näiltä osin vaatimukset eivät siten ole myöskään velan vanhentumisesta annetun lain nojalla vanhentuneet.

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella Y-Palveluiden vaatimus maksamattomasta urakkahinnasta koostuu osittain sellaisista kustannuksista, joita ei ole laskutettu Kiinteistö Oy:ltä eikä niitä koskevia laskuja ole toimitettu Kiinteistö Oy:lle ennen kuin 12.11.2021 hovioikeudessa. Hovioikeus toteaa, että vaikka kustannuksia ei ollut laskutettu Kiinteistö Oy:ltä, niitä koskevat vaatimukset olisi YSE 73 §:n 3 kohdan ja asianosaisten vastaanottotarkastuksessa 24.8.2016 sopiman menettelytavan nojalla tullut esittää perusteiltaan ja määriltään yksilöitynä viimeistään taloudellisessa loppuselvityksessä. Nämä vaatimukset eivät kuitenkaan ilmene taloudellista loppuselvitystä koskevista pöytäkirjoista, niihin liittyvistä 31.8.2016 laadituista ”Urakoitsijan vaateet taloudelliseen loppuselvitykseen” ja ”Lisä- ja muutostyöt toteuma” -taulukoista taikka muista liitteistä. Y Palvelut Oy ei ole näyttänyt, että se olisi esittänyt näitä saatavia koskevaa yksilöityä vaatimusta muutoinkaan ennen kuin 12.11.2021. Tällaisena yksilöitynä vaatimuksena ei voida pitää ensimmäisen taloudellisen loppuselvityksen yhteydessä esitettyä arviota muuttuvien kustannusten summasta (”Kustannukset 26.8.2016”), jossa esitetyt luvut tulevista kustannuksista ovat yksilöimättömiä arvioita ja jotka poikkeavat merkittävästi nyt vaadituista summista. Hovioikeus katsoo lisäksi, että Y-Palveluiden väite siitä, että taloudellinen loppuselvitys olisi jäänyt kesken, ei saa riittävää tukea asiassa esitetystä näytöstä. Taloudellisen loppuselvityksen pöytäkirjat tukevat sitä vastoin johtopäätöstä siitä, että taloudellinen loppuselvitys on päättynyt 7.9.2016, vaikka toisesta loppuselvityksestä laadittua pöytäkirjaa ei olekaan allekirjoitettu.

Edellä todetuin tavoin kun nyt vaadittuja 23.000 euron (alv 0 %), 29.900 euron (alv 0 %) eikä 12.776,38 euron (alv 0 %) määräisten laskujen summia ei ole yksilöity perusteiltaan ja määriltään taloudellisen loppuselvityksen pöytäkirjoissa, niiden liitteissä tai muutenkaan, on Y-Palvelut menettänyt puhevaltansa vaatimusten esittämiseen näiden laskujen, joiden yhteismäärä on 188.473,38 euroa, osalta YSE 73 §:n 3 kohdan nojalla.

Näin ollen Y-Palvelut on säilyttänyt puhevaltansa vain siltä osin, kun kyse on laskuista 3582, 3583 ja 3588 ja edellä mainituista 5 prosentin pidätyksistä sekä laskuttamattomaan projektinjohtopalkkioon perustuvista vaatimuksista eli urakoitsijan puhevalta on säilynyt yhteismäärältään 657.040,20 euron osalta (alv 0 %). Se, onko Y-Palveluilla oikeus saada niihin eriin, joiden osalta se on säilyttänyt puhevaltansa, perustuva suoritus Kiinteistö Oy:ltä, edellyttää kuitenkin ensinnäkin sen arvioimista, onko Y-Palvelut oikeutettu korkeampaan tavoite- ja kattohintaan urakan aikana tehtyjen lisä- ja muutostöiden vuoksi.

4. Onko Y-Palvelut oikeutettu korkeampaan tavoite- ja kattohintaan?

4.1. Kustannusseuranta käytännössä

4.1.1. Kiinteistö Oy:n hallituksen kokouksissa tapahtunut seuranta

Kiinteistö Oy:n hallituksen kokouksista 31.3.2016 ja 19.5.2016 laadittujen pöytäkirjanotteiden (V5) mukaan N oli antanut ensiksi mainitussa kokouksessa yksityiskohtaisen selvityksen hankkeen toteutumisesta sekä talouden että aikataulun osalta. Hanke oli pöytäkirjanotteelta ilmenevien merkintöjen mukaan pysynyt budjetissa ja aikataulussa.

Jälkimmäisessä kokouksessa hankkeen oli pöytäkirjanotteen mukaan ilmoitettu valmistuvan aikataulun mukaisesti. Kustannusarvioon oli tulossa mahdollisesti pieni ylitys, mutta sen määrä oli vielä auki ja selvityksen alaisena. Asiaan oli tarkoitus palata seuraavassa kokouksessa.

4.1.2. Työmaakokouksissa tapahtunut seuranta

Ensimmäisessä työmaakokouksessa 14.8.2015 (K4) oli todettu lisä- ja muutostöiden käsittelystä, että muutokset tavoite- ja kattohintoihin käsitellään hankkeen johtoryhmässä. Seuraavassa työmaakokouksessa 8.9.2015 (K5) on asiakohdassa ”Lisä- ja muutostyöt / kustannusennuste” käyty läpi Y-Palveluiden kustannusennuste sekä todettu, että kustannusennuste laaditaan kuukausittain ja käydään läpi työmaakokouksissa.

Myöhemmissä työmaakokouksissa (K7–K15) lisä- ja muutostyöt sekä kustannusennuste on ollut kokousta 8.9.2015 vastaavasti omana asiakohtanaan. Pöytäkirjojen mukaan työmaakokouksessa 7.10.2015 (nro 3) Y-Palvelut oli toimittanut tilaajalle kustannusennusteen ja lisäksi pöytäkirjan liitteeksi oli otettu lisä- ja muutostöiden aihelistaus, jossa ei ollut rahamääriä. Työmaakokouksessa 11.11.2015 (nro 4) oli todettu, että tilaajan ja urakoitsijan kesken oli sovittu pidettäväksi aiheesta erillinen palaveri viikolla 47. Työmaakokouksessa 9.12.2015 (nro 5) oli todettu, että 16.12.2015 pidetään erillinen palaveri, jossa käydään läpi kustannusennuste. Seuraavassa työmaakokouksessa 27.1.2016 (nro 6) on todettu, että palaveri on pidetty 16.12.2015 eikä tilanne ole sen jälkeen muuttunut. Työmaakokouksissa 2.3.2016 (nro 7) ja 30.3.2016 (nro 8) on lisä- ja muutostöiden sekä kustannusennusteen käsittelyn osalta merkitty ”Erilliset palaverit tilaajan kanssa.” Työmaakokouksessa 26.4.2016 (nro 9) on aiheen kohdalla ainoastaan merkintä erillisistä palavereista. Työmaakokouksessa 25.5.2016 (nro 10) on todettu, että aihetta käsitellään erillisessä palaverissa, johon kerätään toteutuneet kustannukset lisä- ja muutostöistä. Viimeisessä ennen vastaanottotarkastusta pidetyssä työmaakokouksessa 28.6.2016 (nro 11) on todettu, että kustannusasioista on pidetty erillisiä palavereita.

Työmaakokouspöytäkirjojen asiakohdissa ”Pidetyt erillispalaverit” ei ole mainintoja erillisistä lisä- ja muutostöitä taikka kustannuksia koskevista palavereista. Näissä asiakohdissa ei siten ole mainintaa 16.12.2015 pidetystä palaverista. Sanotusta palaverista ei ole mainintaa myöskään Y-Palveluiden työmaakokouksiin toimittamissa työvaiheilmoituksissa. Sen sijaan työvaiheilmoituksista (K7, liite) ilmenee, että 1.10.2015 oli pidetty palaveri koskien 4. kerroksen käyttäjämuutoksia. Tällöin oli ilmoituksen mukaan sovittu toimintamallista, jossa urakoitsija laskuttaa tilaajaa ja tilaaja puolestaan tilojen käyttäjää. ”Suorittajaksi” kyseisen palaverin kohdalle on merkitty muiden ohella L.

Työmaakokouspöytäkirjoissa on muutoin käsitelty nyt kysymyksessä olevia lisä- ja muutostöitä. Pöytäkirjamerkinnöissä on sanottuihin töihin lukeutuvan tuulikaapin uusimisen osalta myös mainintoja siitä, että töitä koskien on ”pyydetty hinta” (K9), sekä saadun hinnan käsittelystä ja työn tilaamisesta (K10, K11, K12).

Kaikki työmaakokousten pöytäkirjat on allekirjoittanut L lukuun ottamatta kahta viimeistä (K14 ja K15). Viimeisessä työmaapöytäkirjassa L:ää ei ole mainittu kokouksen osanottajien joukossa.

4.1.3. Kustannusseurantakokoukseen 16.12.2015 laadittu raportti

Y-Palveluiden laatimasta L:lle ja N:lle osoitetusta väliraportista 15.12.2015 (K6) ilmenee, että ennuste kokonaiskustannuksista 15.12.2015 oli ollut 4.212.509,74 euroa (alv 0 %) eli 98,54 % kustannusarvion 4.275.000 euron mukaisista kustannuksista. Tuossa vaiheessa toteutuneet kustannukset olivat olleet 1.733.654,98 euroa (alv 0 %) eli 40,55 % kustannusarviosta ja sidotut kustannukset / tehdyt kaupat 2.881.755,45 euroa (alv 0 %) eli 67,41 % kustannusarviosta.

Väliraporttiin on lisäksi kirjattu tavoite- ja kattohintaa korottavien lisä- ja muutostöiden ja vastaavasti tavoitehintaa alentavien suoritteiden määrät. Näiden perusteella raportissa on esitetty, että sanottujen töiden tavoitehintaa korottava osuus 15.12.2015 oli ollut 100.907,38 euroa (alv 0 %).

Väliraporttiin on myös listattu aihetasolla ennakoitavia tulossa olevia lisä- ja muutostöitä.

4.1.4. Koontitaulukot

Y-Palveluiden laatimissa lisä- ja muutostöiden koontitaulukoissa 5.10.2015 ja 22.10.2015 (K16), jotka oli toimitettu sähköpostitse N:lle, on listattu lisä- ja muutostöitä aihetasolla. Taulukoista ei käy ilmi rahamääriä.

Y-Palveluiden laatimissa lisä- ja muutostöiden koontitaulukoissa 1.12.2015 ja 15.12.2015 (K17), jotka oli toimitettu sähköpostitse N:lle, käyvät ilmi lisä- ja muutostyön aiheet ja eräiltä osin myös tarjousten rahamäärät. Tarjoukset on annettu 17.11.2015 ja 15.12.2015 välisenä aikana ja niiden rahamäärä on 15.12.2015 ollut 151.807,38 euroa (alv 0 %). Taulukon rivillä ”Tilattujen lisä- ja muutostöiden arvo per 15.12.2015” on summa 0 euroa.

Kirjallisena todisteena K19 olevasta lisä- ja muutostöiden koontitaulukosta 20.1.2016 käy ilmi lisä- ja muutostöiden aiheita ja tarjouksia sekä niiden rahamääriä vastaavasti kuin edellä mainituissa todisteissa K16 ja K17. Kyseisen koontitaulukon mukaan tarjotut lisä- ja muutostyöt ovat yhteensä 154.657,50 eur (alv 0 %). Tilattujen lisä- ja muutostöiden arvoksi on merkitty 0 euroa.

Samassa todisteessa olevassa 14.3.2016 päivätyssä koontitaulukossa on rakennusteknisten tarjousten aiheiden ja rahamäärien lisäksi merkitty yhteissummat sähkö- ja LVI-töiden tavoitehintojen muutoksista. Tavoitehinnan muutosten arvoksi on ilmoitettu yhteensä 475.098,64 euroa (alv 0 %).

Vastaavanlaisissa 29.3.2016 päivätyssä koontitaulukossa on tavoitehinnan muutokseksi merkitty yhteensä 698.629,39 euroa (alv 0 %) ja 28.4.2016 päivätyssä koontitaulukossa muutokseksi on merkitty yhteensä 738.368,80 euroa (alv 0 %). Kyseisessä 28.4.2016 laaditussa koontitaulukossa sellaisten lisä- ja muutostöiden arvoksi, joiden osalta on annettu tarjous, on edelleen ilmoitettu 158.314,41 euroa (alv 0 %). Tilaajan hankintojen arvoksi on ilmoitettu 133.928 euroa (alv 0 %). Muut taulukkoon merkityt työt ovat listattuja aiheita tai arvioita. Kirjalliseen todisteeseen K19 sisältyvät koontitaulukot oli toimitettu sähköpostitse N:lle.

Kirjallisena todisteena K20 on aikaisempia koontitaulukoita vastaava 7.6.2016 päivitetty koontitaulukko, jonka mukaan tavoitehinnan muutokset ovat yhteensä 747.400,17 euroa (alv 0 %). Tarjottujen töiden osalta tavoitehinnan muutokseksi on ilmoitettu 28.4.2016 tilannetta vastaavasti 158.314,41 euroa ja tilaajan hankintojen määräksi 158.377,37 euroa muiden töiden ollessa aiheita tai arvioita.

Kirjallisena todisteena K21 on edelleen vastaavanlainen 21.6.2016 päivätty koontitaulukko, jonka mukaan tavoitehinnan muutokset ovat yhteensä 897.122,55 euroa (alv 0 %). Tarjottujen töiden arvoksi on ilmoitettu 195.473,77 euroa (alv 0 %) ja taulukon mukaan tarjousten päivämäärät sijoittuvat ajanjaksolle 24.11.2015–29.2.2016. Muut lisä- ja muutostyöt on ilmoitettu aiheina tai arvioina. Taulukossa on ilmoitettu aiempaa vastaavalla tavalla myös tilaajan hankinnat sekä sähkö- ja LVI-töiden tavoitehintojen muutokset.

Sekä 7.6.2016 että 21.6.2016 laaditut koontitaulukot oli toimitettu sähköpostitse N:lle. Edelliseen liittyvässä sähköpostikirjeenvaihdossa N oli viitannut 8.6.2016 pidettävään palaveriin ”Timon” kanssa.

Viimeinen koontitaulukko sisältyy todisteeseen K21 ja on päivätty 15.8.2016. Siinä tavoitehinnan muutokseksi on ilmoitettu yhteensä 870.877,67 euroa (alv 0 %). Aikavälillä 24.11.2015–10.8.2016 tarjottujen töiden arvoksi on ilmoitettu 317.452,59 euroa (alv 0 %) ja arvioitujen aiheiden määräksi 121.728,86 euroa (alv 0 %). Lisäksi taulukossa oli ilmoitettu aikaisempaa vastaavalla tavalla tilaajan hankinnat sekä sähkö- ja LVI-töiden tavoitehintojen muutokset. Sarake ”Tilattu” on tässä, kuten aikaisemmissakin koontitaulukoissa, täysin tyhjä. Tämäkin koontitaulukko oli toimitettu sähköpostitse N:lle.

Asiassa on sinänsä riidatonta, että koontitaulukoissa mainittuja lisä- ja muutostöitä sekä tilaajan hankintoja on toteutettu urakan eri vaiheissa ja niistä aiheutuneet kustannukset on laskutettu ja maksettu osana Y-Palveluiden Kiinteistö Oy:lle toimittamia koontilaskuja.

- - -

4.3. Arvioinnin lähtökohdat

4.3.1. Tavoite- ja kattohintaisesta urakkamuodosta yleisesti

Tavoite- ja kattohintaisen projektinjohtourakan keskeisiä piirteitä on kuvattu urakkasopimuksen johdannossa edellä kohdassa 2.1. selostetulla tavalla.

Oikeuskirjallisuudessa todetulla tavalla tavoite- ja kattohintaurakassa suunnitelmien ei edellytetä olevan yhtä valmiita kuin kiinteähintaisessa urakassa (esim. Oksanen – Laine – Kaskiaro 2019, s. 90). Tilaajan kannalta tavoite- ja kattohintaisen projektinjohtourakan etuna on mahdollisuus lyhyempään kokonaistoteutusaikaan suunnittelun ja rakentamisen limittämisen johdosta (Emma Niemistö, Projektinjohtourakka. Rakennustieto 2014, s. 10). Tavoitehintaurakkaa onkin laskutyön ohella pidetty hyvänä urakkamuotona silloin, kun painotetaan aikataulun kireyttä koskevaa tavoitetta. Sen sijaan painotettaessa keskeisesti kustannusten varmuutta on tilaajan kannalta paras valinta yleensä kiinteähintainen urakka. (Aaro Liuksiala – Ville Laine, Tavoite- ja kattohintaurakka. Rakennustieto 2011, s. 23.)

Tavoite- ja kattohintaisessa urakassa tilaaja sitoutuu korvaamaan urakoitsijalle kustannukset laskutyö- ja yksikköhintojen perusteella kuitenkin siten, että tavoitehinnan alittuessa tai ylittyessä urakkahintaa lasketaan tai nostetaan hinnoittelumallin mukaisesti. Keskeinen osa hinnoittelumallia on sopia siitä, miten kertyvät kustannukset raportoidaan ja miten kustannuksia voidaan hallita. Yleensä tavoitehinnan alittuessa urakoitsija saa bonuksena osan alituksesta. Tavoitehinnan ylittyessä urakoitsija joutuu ottamaan kantaakseen osan kustannusylityksestä ja kattohinnan ylityksen jälkeen kustannusvastuu on urakoitsijalla. Perusajatuksena on, että urakoitsijan kannattaa säästää kustannuksissa, koska kustannusten perusteella määräytyy urakoitsijalle joko palkkio tai sanktio. Lisä- ja muutostyöt yleensä korottavat sekä tavoite- että kattohintaa. Urakan aikana joudutaan siten yleensä käymään tavanomaisia lisä- ja muutostyöneuvotteluja. (Oksanen – Laine – Kaskiaro 2019, s. 90–91.)

Tavoitehintaurakassa myös asetetaan urakoitsijalle yleensä pidemmälle meneviä kustannushallintaan ja kustannusten raportointiin liittyviä velvollisuuksia kuin kiinteähintaisessa urakassa, koska tarkoituksena on pitää kustannukset tavoite- ja kattohinnan puitteissa urakan aikaisilla toimenpiteillä (Oksanen – Laine – Kaskiaro 2019, s. 91).

4.3.2. Lojaliteetti tavoite- ja kattohintaurakassa

Yleisessä sopimusoikeudessa lojaliteettivelvollisuus on määritelty erityisesti kestosopimussuhteisiin liittyväksi velvollisuudeksi ottaa myös sopimuskumppanin etu kohtuullisessa määrin huomioon muun muassa siten, että vastapuolelle aiheutuvat vahingot rajoittuisivat mahdollisimman vähäisiksi. Lojaliteettivelvollisuuteen on katsottu sisältyvän muun muassa sen, ettei vastapuolen erehdystä saa tietoisesti ylläpitää. Oikeuskirjallisuudessa on tähän liittyen kiinnitetty huomiota siihen, että rakennusurakka ei sopimustyyppinä ole irrallinen muusta sopimusoikeudesta, joten sitäkin on lähestyttävä yleisestä sopimusoikeudesta käsin ja edeten sen jälkeen sen erityispiirteisiin. (Karri Kivioja, Lojaliteettiperiaate rakennusurakassa, s. 185–208 teoksessa Yksityisoikeus ja oikeuskulttuuri – Juhlajulkaisu Heikki Halila. Edita 2022, s. 185–189 lähteineen.)

Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä sopijapuolilla onkin katsottu oleva niin sanottu lojaliteettivelvollisuus toisiaan kohtaan myös rakennusurakkaa koskevissa sopimuksissa. Lojaliteettivelvollisuus on ilmennyt osapuolen huomautuksentekovelvollisuutena tilanteessa, jossa sanottu velvollisuus ei ole sisältynyt osapuolten väliseen kirjallisen sopimuksen tekstiin (KKO 1993:130), sekä osapuolen velvollisuutena ilmoittaa erimielisyyksistä. Sitä, että sopijapuoli lykkää erimielisyyksistä ilmoittamista, jotta toinen sopijapuoli jatkaisi sopimuksen täyttämistä, ei ole pidetty hyväksyttävänä menettelynä. Maksuvelvollisuutta koskevien erimielisyyksien ilmoittamista on pidetty rakennusurakassa urakoitsijan kannalta tärkeänä, koska tälle aiheutuu kustannuksia rakennustöistä ja hankinnoista niin pitkään kuin sopimuksen täyttämistä jatketaan. (KKO 2017:71, kohta 60.)

Tavoite- ja kattohintaisen projektinjohtourakan osalta on sitä koskevassa oikeuskirjallisuudessa kiinnitetty huomiota osapuolten yhteistoiminnan merkitykseen sanotun sopimustyypin mukaisissa olosuhteissa. Sopimussuhteen kestäessä kohdataan jatkuvasti erilaisia muutoksia muun muassa rakennussuunnitelmien kehittämisen myötä, ja syntyy tilanteita, joissa osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia ei voida johtaa suoraan sopimusasiakirjoista, vaan toimintatavoista on sovittava toteutuksen aikana. Yhteistoimintasopimuksissa osapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien määrittämiseen ja tulkintaan voivat vaikuttaa normaalia sopimussuhdetta voimakkaammin sopimusoikeudellinen lojaliteettiperiaate sekä sopijapuolten oikeutettujen odotusten suoja. (Niemistö 2014, s. 11.) Tavoite- ja kattohintaisessa urakassa lojaliteettiperiaatteen on katsottu olevan erityisen korostunut (Niemistö 2014, s. 19–20) ja sen noudattamista luonnehdittu koko sopimusta läpitunkevaksi velvoitteeksi (Niemistö 2014, s. 116). Urakkamuodon keskeiset piirteet huomioon ottaen lojaliteettivelvollisuus on korostunut erityisesti urakoitsijan velvollisuuksina suhteessa tilaajaan (Niemistö 2014, s. 94, s. 115 ja s. 120–121).

Toisaalta on kiinnitetty huomiota siihen, että lojaliteetti on kaksisuuntaista (Niemistö 2014, s. 114). Onnistuneen tavoitehintaurakan on katsottu edellyttävän yleensä urakoitsijan projektinjohdosta riippumatta, että rakennuttajalla on asiantunteva valvoja, joka muun muassa seuraa kertyviä kustannuksia (Liuksiala – Laine 2011, s. 35). Sen ajatuksen, että urakoitsijalla olisi aktiivinen velvollisuus valvoa tilaajan etuja, ei ylipäätään ole katsottu soveltuvan kovin hyvin rakennusurakkaan, jossa tilaajalla on yleensä oma valvojansa ja tilaajan valvonnasta on määrätty myös YSE 59–62 §:ssä (Kivioja 2022, s. 207).

4.3.3. Lisä- ja muutostöistä ja tavoite- ja kattohinnan muutoksista sopiminen

4.3.3.1. Osapuolten edustamisesta

Urakkasopimuksen määräykset henkilöistä, jotka tilaaja on valtuuttanut tilaamaan lisä- ja muutostöitä, on selostettu kohdassa 2.4.

YSE 59 §:n 1 kohdan mukaan tilaajan tulee kirjallisesti ilmoittaa urakoitsijalle toimivaltaiset edustajansa sekä heidän valtuutensa ja 3 kohdan mukaan rakennussuunnitelmien muuttamista koskevia tahdonilmaisuja ovat oikeutetut antamaan vain ne henkilöt, jotka on nimenomaan tätä tehtävää varten urakoitsijalle ilmoitettu, ja tilaajan tai rakennuttajan palveluksessa olevalla henkilöllä ei asemansa perusteella ilman erityistä valtuutusta ole oikeutta antaa tällaista määräystä.

Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa on katsottu valtuutuksen voivan perustua myös siihen, että joku jatkuvasti sallii toisen henkilön ilman nimenomaista valtuutusta esiintyä puolestaan ja ulkopuoliset henkilöt saavat päämiehen passiivisuudesta sen käsityksen, että toisen puolesta toimivalla on valta edustaa päämiestä. Näissä oloissa asiamiehellä katsotaan olevan sallimiseli toleranssivaltuutus, ja päämies tulee sidotuksi asiamiehen tekemiin oikeustoimiin. Edelleen poikkeustapauksissa saattaa myös erilaisten olosuhteiden ja tosiasioiden hetkellinen yhdistyminen luoda tilanteen, joka perustaa kelpoisuuden tehdä toisen puolesta sitovan oikeustoimen. Tällöin kyseessä on tilanne- eli kombinaatiovaltuutus. (Esim. Esko Hoppu – Kari Hoppu – Katja Hoppu, Kauppa- ja varallisuusoikeuden pääpiirteet. Alma Talent 2020, s. 201.)

Rakennusurakan osalta on oikeuskirjallisuudessa YSE-ehtojen lisä- ja muutostyökysymyksiin liittyen katsottu, että lisä- ja muutostyölaskujen maksaminen voi perustaa sallimisvaltuutuksen jopa muutaman maksukerran jälkeen. Menettelyllä, jossa rakennuttaja on maksanut koontilaskuilla ilman sopimuksen mukaisia menettelytapoja syntyneitä lisä- ja muutostöitä, on katsottu muodostuvan sallimisvaltuutuksen tilanne ja käytäntö, johon urakoitsijalla on oikeus luottaa. (Pia Klementjeff, 50 kysymystä YSEstä. Rakennustieto 2013, s. 48–50.)

4.3.3.2. Sopimista koskevat muotovaatimukset

Urakkasopimuksen ja YSE:n määräykset kirjallisesta muodosta on selostettu edellä kohdassa 2.4. Urakkasopimuksessa ei ole määrätty seurausta sille, että lisä- ja muutostöistä tai tavoite- ja kattohinnan muutoksesta olisi sovittu muuten kuin kirjallisesti. Vastaavasti YSE:ssä ei ole määrätty seurausta sille, että lisä- ja muutostöistä olisi sovittu muuten kuin kirjallisesti.

Vakiintunut oikeuskirjallisuudessa omaksuttu lähtökohta on, että sopijapuolet voivat milloin tahansa kumota tai tapauskohtaisesti jättää soveltamatta minkä tahansa sopimukseensa perustuvan muotovaatimuksen, eikä tässä poikkeamisessa tarvitse noudattaa mitään määrämuotoa. Osapuolet voivat sopia muotovaraumasta poikkeamisesta samalla tavalla kuin voivat sopia yleensäkin, myös esimerkiksi hiljaisesti eli konkludenttisesti. Edelleen kun sopimukseen sisältyvässä muotovaraumassa ei ole määritelty sen laiminlyönnin seurauksia, on sitä vakiintuneesti pidetty ohjesisältöisenä, jolloin sen sivuuttaminen ei sellaisenaan estä sopimussidonnaisuuden syntymistä. Muotovaraumasta katsotaan tällöin olevan sovittu lähinnä todistelun helpottamiseksi. (Juha Ryynänen, Urakkasopimuksen muutokset. Edita 2016, s. 179–181 lähteineen.) Siten ei myöskään YSE:n lisä- ja muutostöitä koskevan muotovaatimuksen sivuuttamisen välttämätön seuraamus ole oikeudenmenetys. Osapuolet voivat sopia myös vapaamuotoisesti lisä- ja muutostyömenettelystä. (Ryynänen 2016, s. 193.)

Sopimuksen hiljaisesta eli konkludenttisesta muuttamisesta on erotettava tilanteet, joissa toinen sopijapuoli pelkästään pysyttelee passiivisena. Pelkkää passiivisuutta on pidetty pääsääntöisesti osoituksena tahdosta olla sitoutumatta sopimukseen. Toisaalta rakennusurakan kohdalla urakoitsijan passiivisuuden lisä- ja muutostyömenettelyssä on katsottu voivan johtaa siihen, että tilaajan taholla voi syntyä perusteltu luottamus siihen, ettei urakoitsija näe urakkahinnan muutoksia tarpeellisiksi. Urakoitsijalta edellytetään siten aktiivista toimintaa urakkasopimuksen täydentämiseksi tältä osin. (Ryynänen 2016, s. 158 ja s. 169.) Tavoite- ja kattohintaisessa urakkamuodossa ongelmia saattaa aiheutua siitä, miten tavoite- ja kattohintaa oikaistaan vastaamaan suunnitelmamuutoksia ja -lisäyksiä (Liuksiala – Laine 2011, s. 36). Usein tavoite- ja kattohintaurakoissa noudatetaan käytäntöä, jossa urakoitsija ei anna YSE 1998 -ehtojen mukaista tarjousta tilaajalle ennen lisä- ja muutostyön toteuttamista. Menettelyssä lisä- ja muutostyön kustannukset selvitetään toteutuneiden kustannusten mukaan ja tavoite- ja kattohintoja tarkistetaan vastaavasti. (Liuksiala – Laine 2011, s. 41.)

4.3.3.3. Urakoitsijalta vaadittava menettely

Korkein oikeus on nyt kysymyksessä olevaan tapaukseen sovellettavia YSE-ehtoja edeltäneitä YSE 1983 -ehtoja koskeneessa ratkaisussaan KKO 2008:19 käsitellyt kysymystä, millaista menettelyä urakoitsijalta edellytettiin, jotta sillä oli oikeus saada tavoite- ja kattohintaisessa rakennusurakassa rakennuttajalta korvausta lisä- ja muutostöistä. Korkeimman oikeuden ratkaistavana oli, oliko urakoitsijalla käsillä olleissa olosuhteissa oikeus saada korvausta tekemistään lisä- ja muutostöistä siitä huolimatta, että töiden suhteen ei ollut menetelty YSE 1983 -ehtojen mukaisella tavalla. Kysymyksessä olevin osin YSE 1983 -ehdot vastaavat nyt käsillä olevassa asiassa sovellettavia YSE-ehtoja.

Sanotussa ratkaisussa korkein oikeus on (kohdat 16 ja 17) kiinnittänyt huomiota siihen, että urakkasopimuksessa vahvistetut tavoite- ja kattohinnat olivat osoittaneet rakennuttajan suoritusvelvollisuuden rajat. Lisä- ja muutostöiden yhteydessä urakoitsijan olisi tullut olla aloitteellinen korvauksen saamiseksi ja tavoite- ja kattohintojen korottamiseksi tällaisten töiden perusteella. YSE 1983:n mukaan yksittäisistä lisä- ja muutostöistä oli tullut sopia jo ennen työn aloittamista. Asiassa oli kuitenkin korkeimman oikeuden toteamin (kohta 18) tavoin ilmennyt, etteivät asianosaiset olleet urakan aikana noudattaneet lisä- ja muutostöitä koskevia YSE 1983:n määräyksiä. Tilaaja oli myöntynyt siihen, että lisä- ja muutostöitä voitiin käsitellä jälkikäteen, kunhan lisä- ja muutostyö oli yhteisesti todettu. Osapuolet olivat ryhtyneet käymään tavoitehinnan tarkistusneuvotteluja alkuvuodesta 1999 ja neuvotteluista esille tulleista seikoista voitiin päätellä, että osapuolet olivat lähteneet siitä, että nämä tarkistusneuvottelut olivat se menettely, jolla tavoite- ja kattohintoja tarkistettaisiin, ja tarkistamisen perusteena olivat olleet vain sellaiset lisä- ja muutostyöt, joista urakoitsija oli esittänyt tilaajalle nimenomaisen rahamääräisen vaatimuksen (kohta 26). Sellaista päätelmää ei kuitenkaan voitu tehdä, että tarkistusneuvottelumenettely olisi osapuolten kesken sovittu sellaiseksi yksinomaiseksi menettelytavaksi, jolla lisä- ja muutostöitä voitiin YSE 1983:n määräyksistä poiketen käsitellä tavoite- ja kattohinnan muuttamista varten, ja muiden menettelytapojen hyväksymisen tarve oli myös korostunut sen jälkeen, kun tarkistusneuvotteluita ei 1.6.1999 jälkeen enää ollut järjestetty, mutta urakkasuoritus lisä- ja muutostöineen oli edelleen jatkunut (kohta 28).

Hyväksyttävää menettelytapaa arvioidessaan korkein oikeus on ensinnäkin todennut (kohta 40), että rakennusurakka on rakennuttajan hanke ja rakennuttajalla tulee olla viimekätinen harkintavalta sen suhteen, millaiseksi urakan kohde muodostuu ja millaisia kustannuksia siihen uhrataan. Rakennuttaja ei voi tällaista harkintaa tehdä, ellei urakoitsija urakan aikana esitä rahamäärältään yksilöityä vaatimusta urakoitsijan lisä- tai muutostyöksi katsoman työn kustannuksista.

Edelleen korkein oikeus on todennut (kohta 41), että erityisesti tavoite- ja kattohintaisessa urakkamuodossa rakennuttajalla on korostunut tarve saada tietoonsa mahdolliset hinnan lisäysvaatimukset urakan aikana töiden edetessä. Tässä urakkamuodossa on keskeistä, että kustannukset pyritään urakan aikaisilla toimenpiteillä pitämään tavoite- ja kattohinnan asettamissa rajoissa. Pelkkä urakoitsijan esittämä yleisluontoinen huomautus, jonka mukaan työ on lisä- tai muutostyötä, ei voi olla rakennuttajan harkinnan pohjaksi riittävä tieto, sillä rakennuttajan ei voida edellyttää hankkivan tietoa siitä, mitä kyseinen työ tulee maksamaan ja millaisia tavoite- ja kattohinnan lisäysvaatimuksia työstä on odotettavissa. Vaikka rakennuttaja olisi urakan aikana luopunut edellyttämästä etukäteisen tarjous- ja tilausmenettelyn noudattamista lisä- ja muutostöiden osalta, yllä mainittuja näkökohtia ei korkeimman oikeuden mukaan voida sivuuttaa arvioitaessa, minkälaisia toimintatapoja urakoitsijalta tulee sopimuksen perusteella edellyttää lisä- ja muutostöistä johtuvien vastikevaatimusten suhteen.

Vielä korkein oikeus on todennut (kohdat 37, 39 ja 42), että rakennusurakan yleiset sopimusehdot kuvastavat rakennusurakan eri osapuolten yhteistä näkemystä siitä, millaisia menettelytapoja urakan kuluessa ilmenevissä eri kysymyksissä on tullut noudattaa. Lisä- ja muutostöitä koskevat YSE 1983 -ehtojen menettelytapamääräykset rakentuivat sille ajatukselle, että kumpikin urakan osapuoli tarvitsee mahdollisimman varhaisessa vaiheessa jo ennen työn aloittamista tiedon siitä, mitkä työt ovat lisä- tai muutostöitä ja millaiset kustannukset niistä aiheutuvat. Rakennuttajalle urakoitsijan antamalla tarjouksella on erityistä merkitystä rakennuttajan harkitessa, toteutetaanko muutos- tai lisätyötä lainkaan tai millaisin kustannuksin se toteutetaan. Tavoite- ja kattohintaisessa urakassa urakoitsijan esitettyä rakennuttajalle rahamääräisen vaatimuksen rakennuttajan edellyttämän lisä- tai muutostyön kustannuksista rakennuttaja voi vielä tekemättömien töiden osalta tehdä urakoitsijan suoritusta koskevia ratkaisuja siten, että ei lainkaan synny sellaisia kustannusvaikutuksia, joista voisi aiheutua peruste tavoite- ja kattohintaa koskeville tarkistuksille. Mikäli taas rakennuttaja pitäytyy lisä- tai muutostyön teettämisessä ja lisäkustannuksia syntyy, rakennuttajalla on mahdollisuus ottaa kustannusten lisäys huomioon ja vaikuttaa urakassa vielä suorittamatta olevien muiden töiden kustannuksiin niitä alentavasti, jos koko rakennussuoritukseen uhrattavia kustannuksia ei haluta lisätä alkuperäisen sopimuksen mukaisesta tasosta. Urakoitsija taas voi muutos- tai lisätyöstä tehdyn sopimuksen perusteella luottaa siihen, että tehdystä muutos- tai lisätyöstä maksetaan lisävastike. Urakoitsijan asiana on edelleen mahdollisimman aikaisessa vaiheessa pyrkiä saamaan selville rakennuttajan kanta siitä, miltä osin urakoitsijan vaatimus on riidaton. Tällaista kantaa ei voida saada, ellei rakennuttajalle esitetä kyseessä olevaan työhön perustuvaa nimenomaista rahamääräistä vaatimusta.

Seurantalistat eivät sanotussa tapauksessa (kohta 22 ja 23) sisältäneet sellaisia nimenomaisia vaatimuksia lisävastikkeen saamiseksi taikka tavoite- ja kattohintojen nostamiseksi, jotka tilaaja olisi voinut hyväksyä tai hylätä. Tilaaja ei ollut käsitellyt seurantalistoja eikä vastannut niiden johdosta mitään urakoitsijalle. Tilaaja ei myöskään ollut antanut urakoitsijalle perusteltua aihetta olettaa seurantalistojen esittämisen muodostuneen sellaiseksi osapuolten hyväksymäksi menettelyksi, joka olisi syrjäyttänyt YSE 1983 -ehtojen määräykset, eikä lisä- ja muutostöihin nojautuvan tavoite- ja kattohinnan korotusvaatimuksen hyväksymistä siten voitu perustaa siihen, että lisä- ja muutostyö on ilmennyt seurantalistalta. Tästä kannanotosta seurasi korkeimman oikeuden mukaan (kohta 33), että mikään seurantalistalle ottamista väljempi menettelytapa eikä yksin tilaajan tietoisuus lisä- ja muutostyöstä antanut urakoitsijalle oikeutta lisävastikkeeseen.

Korkein oikeus on (kohta 43) kiinnittänyt huomiota siihen, että tavoite- ja kattohintaa oli urakan aikana korotettu vain siltä osin kuin urakoitsija oli tehnyt sitä tarkoittavan nimenomaisen vaatimuksen. Mikäli urakoitsijalla katsottaisiin olevan oikeus esittää vasta urakan jälkeen yksilöityjä rahamääräisiä vaatimuksia tavoite- ja kattohinnan lisäämiseksi, se merkitsisi, että tilaaja olisi menettänyt mahdollisuuden ohjata urakan kustannuksia tavoite- ja kattohintaisen urakkasopimuksen edellyttämin tavoin.

Korkein oikeus on päätynyt (kohta 44) siihen, että urakoitsijan oli tullut esittää tilaajalle lisä- ja muutostyöhön perustuva yksilöity rahamääräinen vaatimus tavoite- ja kattohinnan korottamiseksi kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun urakoitsijalla oli ollut kyseistä työtä koskevat suunnitelmat tiedossaan niin tarkasti, että kokenut urakoitsija olisi pystynyt tekemään arvion lisä- tai muutostyön kustannuksista. Ottaen huomioon urakan alkuperäinen kokonaiskesto, noin yksi vuosi, sekä urakkaohjelmassa urakoitsijalle asetettujen, kustannusten seurantaa ja ennakointia koskevien velvoitteiden jaksottaminen kuukausittain sekä myös urakassa noudatetut maksuaikataulut, korkein oikeus piti kyseisenä kohtuullisena aikana noin yhtä kuukautta.

Toisaalta korkein oikeus on edelleen katsonut (kohta 45), että eräiden lisä- ja muutostöiden kustannuksia urakoitsija ei ollut käytännössä voinut arvioida etukäteen joko siitä syystä, että tilaaja ei ollut lainkaan esittänyt työtä koskevia suunnitelmia, tai siitä syystä, että työn laajuus taikka sen tekotapa oli voinut selvitä vasta työn kuluessa. Tällaistenkin lisä- ja muutostöiden toteutuneiden kustannusten on pitänyt olla urakoitsijan tiedossa kuukauden välein. Näin ollen mainitunlaisten töiden osalta oli perusteltua katsoa, että urakoitsijan oli tullut säilyttääkseen oikeutensa korvaukseen esittää tilaajalle jo syntyneiden kustannusten osalta tavoite- ja kattohinnan korottamista tarkoittava yksilöity rahamääräinen vaatimus heti, kun vaatimuksen esittäminen oli ollut mahdollista. Sen vuoksi korkein oikeus katsoi, että vaatimus olisi tällaisessa tapauksessa tullut esittää kuukauden kuluessa työn valmistumisesta tai, työn mahdollisesti jatkuessa useita kuukausia, kunakin kuukautena syntyneistä kustannuksista viimeistään seuraavan kalenterikuukauden lopussa.

Eräissä tapauksissa korkein oikeus on kuitenkin katsonut (kohdat 47 ja 48), että edellä mainitusta pääsäännöstä on voitu poiketa kahdella perusteella.

Urakoitsijalla ei ole katsottu olleen velvollisuutta tehdä vaatimusta edellä esitetyin tavoin ensinnäkään siinä tapauksessa, että osapuolten välillä on yksittäisen lisä- tai muutostyön osalta erikseen sovittu korvauksesta tai urakoitsijan oikeudesta esittää rahamääräinen vaatimuksensa myöhemmin. Pääsäännöstä on perusteita poiketa lisäksi tilanteessa, jossa rakennuttaja on tilannut lisä- tai muutostyön taikka muuttanut suunnitelmia lähellä urakka-ajan loppua. Tällöin urakassa ei ole voinut enää olla juurikaan sellaisia suorittamatta olevia töitä, joista aiheutuvia kustannuksia rakennuttaja olisi voinut alentaa ja tällä tavoin vaikuttaa rakennussuorituksen kokonaiskustannusten määrään. Urakoitsijalla on siten ollut tällaisen tilanteen osalta perusteita olettaa, että kyseessä oleva työ tulee toteutettavaksi riippumatta siitä, mikä on työstä syntyvien kustannusten vaikutus tavoite- ja kattohintaan.

Tällaiseen rakennuttajan suunnitelmanmuutokseen rinnastettava tilanne on käsillä silloin, kun urakan kannalta välttämätön lisä- tai muutostyö on ilmennyt aivan urakan loppuvaiheessa eli kyseisessä tapauksessa vajaan kahden kuukauden ajanjaksolla ennen valmistumispäivää ilman, että työ olisi perustunut rakennuttajan nimenomaisesti tekemään tilaukseen taikka suunnitelman muutokseen.

Oikeuskirjallisuudessa on ratkaisun KKO 2008:19 luonnehdittu ilmaisevan pikemmin harkintamallin kuin yleispätevän oikeusohjeen. Ratkaisusta on katsottu olevan pääteltävissä, että nimenomaan urakoitsijan lojaliteettivelvollisuus rakennuttajaa kohtaan on korostunut, joskin tietty asiantuntemus- ja aktiivisuusvaatimus tulee asettaa myös rakennuttajalle. (Niemistö 2014, s. 92–95.) Lisäksi on huomautettu, että ratkaisussa ei oteta kantaa siihen, ovatko YSE:n lisä- ja muutostöitä koskevat menettelytapamääräykset järjestysmääräyksen luonteisia vai varsinaisia muotomääräyksiä (Antti Järvinen – Kimmo Heikkinen, KKO 2008:19 – Urakoitsijan lisä- ja muutostyövaatimukset sekä lisäaikavaatimus rakennusurakassa. Lakimies 2008, s. 981– 1002, s. 990).

Edelleen on ratkaisua vasten katsottu, että tilanteissa, joissa tilaajasta johtuvasta syystä aiheutuu ilmeisiä lisäkustannuksia, tilanne ei saisi johtaa siihen, että urakoitsijaa rangaistaan kyseisten kustannuserien aiheuttamasta tavoite- tai kattohinnan ylityksestä (Niemistö 2014, s. 97). Ratkaisussa korostettu rakennuttajan kontrollimahdollisuus on liitetty erityisesti tilanteisiin, joissa on kysymys urakoitsijan esittämistä lisä- ja muutostöistä (ks. Järvinen – Heikkinen 2008, s. 983–984). Sitä vastoin esimerkiksi viranomaisten vaatimia välttämättömiä töitä on pidetty sen luontoisina, että rakennuttaja ei voisi niiden osalta vaikuttaa työn toteutustapaan, eikä sen valintaoikeutta ilmankaan ratkaisussa edellytettyä menettelyä siten olisi rikottu (ks. Ville Laine, Rakennusurakka (D:S2006/294, T:360, KKO 2008:19), Defensor Legis 2008, s. 670–693, s. 692).

Vielä on ratkaisusta huolimatta katsottu niin kirjallisuudessa kuin ratkaisun jälkeisessä hovioikeuskäytännössä, että tilaajan tosiasiallisella tietoisuudella voisi edelleen aikaisemmassa oikeuskäytännössä (KKO 1998:75) vakiintuneesti katsotun mukaisesti olla merkitystä. Samalla merkitystä on katsottu olevan myös sillä näkökulmalla, että tilaajankin edun mukaista on rakennuskohteen aikataulun mukainen valmistuminen. (Kouvolan HO 5.3.2010, S 09/489; Niemistö 2014, s. 103.) Jatkossakin on arvioitu olevan tilaa tapauskohtaiselle arvioinnille urakkamuoto, tavoitteet ja sovelletut käytännöt huomioon ottaen. Käytännön kannalta ratkaisussa omaksutun tulkinnan soveltaminen oikeusohjeena voisi johtaa rakennusurakan käytännön kannalta ongelmiin, koska kiireisessä rakentamisessa kustannusvaikutuksia ja aikavaikutuksia ei ehditä aina ajoissa selvittämään. (Laine 2008, s. 692–693.) Edelleenkin on voitu todeta, että käytännössä aikatauluseikat on yhä keskeinen syy siihen, miksi lisä- ja muutostöistä ei useinkaan sovita YSE-ehtojen mukaisesti, eikä niiden noudattaminen kaikissa tilanteissa ole realistista. Urakka-alalla on voitu katsoa vaikuttavan sopimuskulttuuri, jossa luotetaan käytännön kannalta toimiviksi ajateltuihin toimintatapoihin, eikä sopimukseen kirjattuja menettelytapoja nähdä hankkeen toteuttamista edesauttavina. (Rosanna Laurikainen-Klami, Urakkasopimussuhteiden ongelmakohdat ja funktionaalinen sopimusteoria niiden ymmärtämisessä. Lakimies 2022, s. 33–58, s. 47–49.)

4.4. Hovioikeuden arviointi ja johtopäätökset

4.4.1. Tilaajan maksuväite ja suoritettujen maksujen kohdentaminen

Asiassa on sinänsä riidatonta, että urakoitsijan Kiinteistö Oy:lle esittämät koontilaskut (K203a) on maksettu lukuun ottamatta laskuista 3582, 3583 ja 3588 maksamatta olevaa määrää. Laskut ovat sisältäneet urakoitsijan kanteellaan maksettavaksi vaatimia lisä- ja muutostöitä sekä tilaajan hankintoja, joita Kiinteistö Oy on laskujen suoritusten myötä maksanut yhteensä 698.002,19 eurolla.

K:n, E:n ja N:n kertoman mukaan suoritetut työt ja syntyneet kustannukset oli laskutettu säännöllisesti koontilaskuilla erottelematta sitä, oliko kyse niin sanottuun alkuperäiseen urakkaan kuuluvista töistä vai lisä- ja muutostöistä. Lisä- ja muutostöistä oli heidän mukaansa pidetty erillistä luetteloa. Koontilaskuista ilmenee, ettei lisä- ja muutostöitä ole niissä eroteltu urakkaan kuuluvista töistä. Lisä- ja muutostöitä on laskutettu koontilaskuilla jatkuvasti laskusta 15.7.2015 lukien. Kirjallinen todistelu on siten yhdenmukaista K:n, E:n ja N:n kertoman kanssa. Heidän kertomansa menettely sopii yhteen myös sen sinänsä ilmeisen seikan kanssa, että sekä lisä- ja muutostöitä että alkuperäiseen urakkaan sisältyviä töitä on jouduttu tekemään urakkakohteessa samanaikaisesti. Mikään asiassa esitetystä todistelusta ei puolestaan viittaa siihen, että urakoitsija ei tässä tapauksessa olisi voinut menetellä suoritusten kohdentamisen osalta esittämällään tavalla tai että sanottu menettelytapa ei olisi nyt kysymyksessä olevan kaltaisessa urakassa hyväksyttävä. Hovioikeus siten katsoo, että urakoitsija on edustajiensa ja N:n kertomalla tavalla voinut kohdentaa lisä- ja muutostöitä koskevien laskujen suorituksen alkuperäisen urakan kustannuksiin.

Koska lisä- ja muutostöitä koskevien laskujen maksut on voitu kohdentaa alkuperäisen urakan kustannuksiin, ei niitä koskevien laskujen maksaminen estä sitä, että urakoitsijalla kuitenkin voisi lisä- ja muutostöiden perusteella olla oikeus korkeampaan tavoite- ja kattohintaan. Y-Palveluiden kannetta ei siten ole osittainkaan hylättävä pelkästään sillä perusteella, että kanteessa vaadittuja lisä- ja muutostöitä vastaavia laskuja on maksettu. Sen sijaan kohdentamisen osalta on otettava huomioon, että Y-Palvelut on edellä (kohta 3.4) todetusti menettänyt puhevaltansa koskien osaa urakan alkuperäisistä kustannuksista. Maksuja ei siten ole voitu kohdentaa sellaisten kulujen suoritukseksi, joiden osalta urakoitsijan puhevalta on menetetty.

4.4.2. Tilaajan edustaminen lisä- ja muutostöistä sovittaessa

Ennen urakoitsijalta lisä- ja muutostöitä koskevan vastikkeen saamiseksi ja sitä vastaavan tavoite- ja kattohinnan korottamiseksi vaadittavan menettelyn lähempää arviointia on asiassa arvioitava sitä, ovatko lisä- ja muutostöitä koskevat tilaukset jääneet Kiinteistö Oy:n väittämällä tavalla sitomattomiksi sen vuoksi, että niitä ei ole tilannut urakkasopimuksen mukaan Kiinteistö Oy:n sopimusasioissa toimivaltainen edustaja L.

Käräjäoikeuden tuomiossa (s. 103) todetuin tavoin lisä- ja muutostöiden toteuttamista on lähes säännönmukaisesti edeltänyt sähköpostikirjeenvaihto. Kirjallista ja henkilötodistelua vasten hovioikeus toteaa, että urakan aikana tosiasialliseksi menettelytavaksi lisä- ja muutostöiden tilaamisen osalta on tilaajan ja urakoitsijan välillä muodostunut se, että töiden suorittamisesta oli saavutettu yhteisymmärrys sähköpostitse ja osin myös työmaakokouksissa tai erillisissä palavereissa. Hovioikeus katsoo, että töiden tilaamisen muodon osalta urakassa on muodostunut YSE:n ja urakkasopimuksen muotovaatimuksista poikkeava käytäntö. Urakkasopimuksen ja henkilötodistelun perusteella on myös ilmeistä, että urakan valmistumisella aikataulussa on ollut suuri merkitys tilaajalle. Hovioikeus pitää jo lisä- ja muutostöiden määrään nähden uskottavana, että urakka ei olisi valmistunut aikataulussa, jos YSE:n ja urakkasopimuksen mukaisia menettelytapoja lisä- ja muutostöistä olisi noudatettu. Tämäkin tukee sitä muusta todistelusta tehtävää johtopäätöstä, jonka mukaan tilaaja tosiasiassa on hyväksynyt lisä- ja muutostöistä sopimisen YSE:n ja urakkasopimuksen muotovaatimuksista poikkeavalla tavalla. Näitä seikkoja ja urakoitsijan laatimiin koontitaulukoihin muuten sisältyviä tietoja vasten asiaa ei ole arvioitava toisin senkään perusteella, että tietokoneohjelman avulla laadittujen koontitaulukoiden tilattuja töitä koskevassa sarakkeessa on ollut luku nolla.

Pelkästään se, että lisä- ja muutostöiden suorittamisesta on osapuolten välillä sovittu YSE:n ja urakkasopimuksen muotomääräykset sivuuttaen, ei kuitenkaan sellaisenaan merkitse sitä, että töistä sovittaessa Kiinteistö Oy:tä olisi ollut oikeutettu edustamaan muu henkilö kuin L urakkasopimuksen mukaan toimivaltaisena tilaajan edustajana.

Joissakin tapauksissa sähköpostikirjeenvaihdosta käy suoraan ilmi L:n antama hyväksyntä lisä- ja muutostyölle. Tällaisia töitä ovat auditorio 143:aa koskevat työt, joiden osalta L on syyskuussa 2015 osallistunut sähköpostikirjeenvaihtoon ja nimenomaisesti määrännyt tehtävistä muutoksista (K55), tonttivesijohdon liitos, jota koskevat työt on suoritettu toukokuussa 2016 (K79) ja johon liittyen L on sähköpostitse (K78) todennut aiemmin samassa kuussa toimittaneensa valtakirjan liitoksesta sopimista varten, sähköliittymän muutos, johon liittyen L on sähköpostitse lokakuussa 2015 ilmoittanut hoitavansa liittymäsopimuksen muutoksen (K150), palo-ovien oviautomatiikka, jonka osalta L on sähköpostitse 11.9.2016 hyväksynyt tarjouksen (K177), pääsisäänkäynnin sulanapitokaapelointi, jonka osalta L on sähköpostitse 3.5.2016 hyväksynyt N:n kannan sanotun työn tarpeellisuudesta (K181), ja toimiston 325 sähkö- ja datalisäpisteet, joiden osalta L on sähköpostitse todennut tietojenkäsittelyosaston toimipisteen tulevan kyseiseen tilaan ja vastaanottanut sen jälkeen tietoja osaston tarpeisiin asennettavista pistorasioista (K197). Jo mainitun auditorio 143:n osalta L on sähköpostitse (K148) myös vahvistanut sopivan ajankohdan palaverille, jossa on käsitelty sanottua tilaa koskevia töitä, ja työmaakokouksen 27.1.2016 pöytäkirjaan liitetystä työvaiheilmoituksesta ilmenevällä tavalla osallistunut kyseiseen palaveriin 13.1.2016 (K10, liite). Edelleen tilaajan hankintojen osalta L on vahvistanut nostinta ja sälekaihtimia koskevat tilaukset (K200).

Useammissa tilanteissa L kuitenkin on esitetyn todistelun mukaan ollut ainoastaan vastaanottajana mukana sähköpostikirjeenvaihdossa, jossa lisä- ja muutostyötä on käsitelty (K126, K138, K140, K148, K151, K172), tai lisä- ja muutostyötä on käsitelty työmaakokouksessa, jossa L pöytäkirjan ja omankin kertomuksensa mukaan on ollut läsnä, taikka ne ilmenevät tällaisessa kokouksessa esitetystä ja sen pöytäkirjaan liitetystä materiaalista (K4, K5, K7, K8, K10, K11, K12, K13, K14). Toisaalta kirjallisesta tai henkilötodistelusta ei ole tullut esille, että L olisi minkään hänen läsnä ollessaan esitetyn työn osalta kieltänyt tai kyseenalaistanut työn tilaamista tai suorittamista. Todistelu tukee pikemmin käsitystä, että L on suhtautunut hyväksyvästi kaikkiin hänelle esitettyihin lisä- ja muutostöihin. Tällaisten lisä- ja muutostöiden osalta, joiden tilaamiseen L kirjallisesta todistelusta ilmenevällä tavalla edellä todetusti kytkeytyy, hovioikeus katsoo luotettavasti selvitetyn, että niistä sovittaessa Kiinteistö Oy:tä on edustanut L, eivätkä tilaukset siten ole jääneet Kiinteistö Oy:tä sitomattomiksi.

Esitetyn kirjallisen todistelun mukaan osasta lisä- ja muutostöistä on kuitenkin sovittu siten, että L ei ole osallistunut asian käsittelyyn.

Useimmissa tapauksissa tilaajan edustajana on esiintynyt tai osallistunut asian käsittelyyn N (K39, K41, K61, K93, K95, K105, K107, K109, K122, K128, K143, K183, K187, K189, K191, K200). Joissakin tapauksissa vastaavalla tavalla ovat toimineet myös muut Rakennuttajatoimisto H Oy:n valvojat (K45, K145), vaikka työn hinta tai muu siitä esitetty selvitys ei tuekaan urakoitsijan väitettä siitä, että kysymys olisi ollut pienestä ja kiireellisestä muutoksesta. Niiden lisä- ja muutostöiden osalta, joista sopimiseen L:n ei kirjallista todistelua vasten ole näytetty osallistuneen missään vaiheessa, hovioikeus kiinnittää kuitenkin huomiota ensiksikin siihen, että Kiinteistö Oy on edellä jo todetuin tavoin säännöllisesti maksanut lisä- ja muutostöitä sisältäneitä koontilaskuja. Laskujen maksamisesta ei ole kieltäydytty sillä perusteella, että ne sisältäisivät sellaisia lisä- ja muutostöitä, jotka on tilannut muu kuin Kiinteistö Oy:n toimivaltainen edustaja. Henkilötodistelu on ollut yhdenmukaista sen suhteen, että laskujen aiheellisuus on tarkastettu ennen niiden maksamista. Koontilaskujen osalta Kiinteistö Oy on keskeyttänyt suoritukset syyskuussa 2016 sillä perusteella, että tavoite- ja kattohinnan mukaan määräytyvä maksuvelvollisuuden yläraja on tullut täyteen (V6, lasku 3588). Kiinteistö Oy on ilmoittanut, että urakoitsijan kanteellaan vaatimista lisä- ja muutostöistä maksamatta olisivat jääneet ainoastaan räystäiden laastikallistusvalut ja keramiikkatilan P23 tuulikaappi. Näistä edellisen osalta työ on suoritettu lokakuun lopulla 2015 (K71) ja sen teettämistä on käsitelty syyskuussa 2015 sähköpostikirjeenvaihdossa, johon ovat osallistuneet Rakennuttajatoimisto H Oy:n puolelta M ja N (K70), sekä työmaakokouksessa 11.11.2015 esitetyn työvaiheilmoituksen mukaan (K8, liite) 14.10.2015 pidetyn suunnittelukokouksen jälkeisessä katselmuksessa. Jälkimmäisen osalta hankinta on tehty tammikuussa 2016 (K86). Hankintaa on käsitelty aiemmin työmaakokouksissa (K9, K10, K11, K12) ja N on vahvistanut tilauksen sähköpostitse tammikuussa 2016 (K85).

Siihen nähden, että edellä (kohta 4.3.3.1.) todetuin tavoin lisä- ja muutostyölaskujen maksamisen on katsottu voivan perustaa sallimisvaltuutuksen jopa muutaman maksukerran jälkeen, hovioikeus katsoo, että käsillä olevassa tilanteessa, jossa Kiinteistö Oy on maksanut lisä- ja muutostöitä sisältäviä koontilaskuja toistuvasti heinäkuusta 2015 lukien, urakoitsijalle on muodostunut oikeus luottaa töitä tilanneilla N:llä ja valvojilla olleen sallimisperusteinen valtuutus töiden tilaamiseen. Tilaajan maksukäyttäytymistä sekä lisä- ja muutostöitä koskevaa sähköpostikirjeenvaihtoa vasten uskottavana on myös pidettävä sitä K:n, E:n ja H:n kertomusta siitä, että ensimmäisen työmaakokouksen jälkeen L oli kehottanut toimittamaan lisä- ja muutostöitä koskevat sähköpostit N:lle. Tätä tukee myös P:n kertoma siitä, että ”virallinen polku” oli ollut hoitaa asiat N:n kautta, sekä se, että L on työmaakokousten ja niiden pöytäkirjoista ja henkilötodistelusta esille tulleiden työmaakierrosten sekä koontilistojen ja N:n kertoman mukaan myös suullisten palaverien perusteella ilmeisen selvästi ollut käräjäoikeudenkin tuomiossa (s. 103) katsotulla tavalla tietoinen siitä, että urakoitsijalta on tilattu ja työmaalla myös suoritettu lisä- ja muutostöitä. Henkilötodistelu on myös ollut hyvin yhdenmukaista se suhteen, että suoritetut lisä- ja muutostyöt ovat vastanneet tilaajan tahtotilaa ja pääosin saaneet alkunsa tilaajan aloitteesta. Tilausmenettelyä ei ole missään vaiheessa muutettu, vaikka L on ollut tietoinen urakkakohteesta tehdyistä lisä- ja muutostöistä. Asiassa ei ole väitettykään, että projektin kestäessä lisä- ja muutostöiden suorittamiseen olisi miltään osin L:n tai kenenkään muunkaan tilaajan edustajan taholta puututtu siksi, että tilaaja ei olisi niistä sovittaessa ollut edustettuna.

Hovioikeus katsoo, että sanotuissa oloissa myös niiden lisä- ja muutostöiden osalta, joiden tilaamiseen L ei kirjallisen todistelun mukaan ole osallistunut, tilaaminen on kuitenkin perustunut Kiinteistö Oy:n antamaan sallimisperusteiseen valtuutukseen. Niistä ei siten voida katsoa jätetyn sopimatta Kiinteistö Oy:tä sitovalla tavalla sen vuoksi, ettei Kiinteistö Oy:tä ole tilausvaiheessa näytetty edustaneen L. Erikseen on kuitenkin arvioitava kysymystä siitä, onko urakoitsijalla myös oikeus vaatimaansa suoritukseen lisä- ja muutostöiden perusteella.

4.4.3. Urakoitsijalta edellytettävä menettely ja tilaajan menettelylle annettava merkitys tässä tapauksessa

Lisä- ja muutostöitä sekä tavoite- ja kattohinnan muuttamista koskevien urakkasopimuksen ja YSE:n muotovaatimusten ohjesisältöinen luonne ja edellä myös ratkaisusta KKO 2008:19 todettu (ks. edellä kohdat 4.3.3.2. ja 4.3.3.3.) huomioon ottaen Y-Palvelut ei ole menettänyt oikeutta suoritukseen lisä- ja muutostöistä sekä tilaajan hankinnoista pelkästään sen sinänsä riidattoman seikan perusteella, että töiden tavoite- ja kattohintaa nostavasta vaikutuksesta ei ole urakkasopimuksen ja YSE:n edellyttämällä tavalla sovittu urakoitsijan ja tilaajan välillä kirjallisesti.

Ratkaistavana on, millaista menettelyä urakoitsijalta on nyt kysymyksessä olevan urakan olosuhteissa voitu edellyttää, jotta osapuolten välillä voitaisiin katsoa sovitun lisä- ja muutostöistä ja sen myötä tavoite- ja kattohinnan muuttamisesta urakkasopimuksen ja YSE:n muotovaatimuksesta poiketen siten, että urakoitsijalla on oikeus myös saada korvaus kanteessa tarkoitetuista lisä- ja muutostöistä. Urakoitsijan menettelyä on arvioitava samalla myös tilaajan menettelyä vasten.

Vaikka Y-Palveluiden kannevaatimus koskee suoritusta ensisijaisesti maksamatta olevien lisä- ja muutostöiden perusteella, on vaatimuksen perusteena kuitenkin esitetty, että lisä- ja muutostöillä on ollut tavoite- ja kattohintaa nostava vaikutus. Kun oikeudenkäynnin kohteen määrittää kanne, johon sisältyy sekä kannevaatimus että kanneperuste, on suoritusta koskevan vaatimuksen ohella myös sen perusteena oleva väite lisä- ja muutostöiden tavoite- ja kattohintaa nostavasta vaikutuksesta oikeudenkäynnin kohteena.

Sen osalta, onko tavoite- ja kattohinnan muuttamista koskevasta muotovaatimuksesta poikkeamisen seurauksena kuitenkin nyt kysymyksessä olevan tavoite- ja kattohintaisen urakan oloissa se, että urakoitsijalla ei ole oikeutta tavoite- ja kattohinnan korottamiseen eikä korvaukseen kanteessa tarkoitetuista lisä- ja muutostöistä, merkitystä on annettava erityisesti sille, miten urakkasopimuksen ja YSE:n muotovaatimuksen tavoitteet ovat asiassa toteutuneet. Muotovaatimuksen keskeisenä tarkoituksena on katsottava olevan varmistaa tilaajan viimekätinen mahdollisuus hallita urakan laajuutta ja kustannuksia. Tavoite- ja kattohintaisessa urakkamuodossa tilaajalla on edellä selostetusta ratkaisusta KKO 2008:19 ilmenevällä tavalla korostunut tarve saada tietoonsa hinnan lisäysvaatimukset urakan aikana töiden edetessä. Keskeistä on siten se, onko urakoitsija toimittanut urakan aikana aktiivisesti ja siltä edellytettävän huolellisuus- ja lojaalisuusvaatimusten mukaisesti tiedot ja vaatimukset lisä- ja muutostöiden kustannuksista sekä niiden vaikutuksesta tavoite- ja kattohintaan siten, että tilaaja on voinut käyttää sille kuuluvaa harkintavaltaa siitä, millaiseksi urakan kohde muodostuu.

Merkitystä urakoitsijan menettelyn arvioinnin yhteydessä on katsottava toisaalta olevan sillä, että myös tilaajalla on ollut jo urakkasopimukseen perustuva velvollisuus omalta osaltaan tehdä sille kuuluvat päätökset siten, että urakan häiriötön eteneminen on mahdollista. Edelleen urakkasopimuksesta on nähtävissä Kiinteistö Oy:lle olleen merkityksellistä, että urakka valmistuu sovitussa aikataulussa, ja aikataulun merkitystä tukee selvästi myös henkilötodistelu.

Lisäksi merkitystä on annettava sille, millaisista lisä- ja muutostöistä on kysymys. Edellä (kohta 4.3.3.3.) todetusti tilaajan tarve kontrolloida lisä- ja muutostöiden kustannuksia liittyy erityisesti urakoitsijan esittämiin lisä- ja muutostöihin. Siltä osin kuin kysymys on tilaajan aloitteesta tehdystä lisä- ja muutostyöstä, tilaaja on työn osalta jo alusta lähtien käyttänyt harkintavaltaansa siitä, millaiseksi urakan kohde muodostuu. Esimerkiksi viranomaismääräyksen tai siihen rinnastettavan syyn takia pakollisen työn kohdalla työ on joka tapauksessa suoritettava riippumatta urakoitsijan noudattamasta menettelytavasta, eikä tilaajalla juurikaan ole ratkaisussa KKO 2008:19 suojan kohteena ollutta harkintavaltaa. Tässä tapauksessa ovat lisä- ja muutostyöt asiassa esitettyä todistelua vasten sinänsä vastanneet tilaajan tahtotilaa, kuten edellä jo on todettu. Henkilötodistelun ja kirjallisina todisteina esitettyjen suunnittelutyötä koskevien laskujen (K131, K141, K158, K167, K173, K176 ja K188) perusteella lisä- ja muutostöitä on useimmissa tapauksissa edeltänyt Kiinteistö Oy:n tilaama suunnittelu, jonka Kiinteistö Oy myös on maksanut. Se, että Kiinteistö Oy on vastannut itse suunnittelun tilaamisesta, on jo sinänsä vahvistanut sen mahdollisuutta määritellä sitä, millaiseksi urakkakohde muodostuu. Asiassa esitetyn kirjallisen ja henkilötodistelun perusteella on ilmeistä, että lisä- ja muutostöitä on suoritettu tilaajan aloitteesta merkittäviltä osin rakennuksen osissa, joita urakan ei alun perin ollut tarkoitus koskea, ja lisä- ja muutostöinä on suoritettu niin sanottuja tilaajan hankintoja, jotka tilaajan oli ollut alun perin tarkoitus hankkia suoraan ilman urakoitsijaa. Todistelusta on ilmennyt, että yksittäisiä lisä- ja muutostöitä on kylläkin tehty myös urakoitsijan tai valvojien aloitteesta. Tällöin taustalla on ollut viranomaismääräyksen tai vastaavan velvoitteen täyttäminen taikka rakennustekninen syy, jonka vuoksi urakoitsija tai valvoja oli arvioinut työn välttämättömäksi.

Kirjallisen ja henkilötodistelun perusteella on edellä jo todetulla tavalla selvitetty, että urakan aikana tosiasialliseksi menettelytavaksi lisä- ja muutostöiden tilaamisen osalta oli tilaajan ja urakoitsijan välillä muodostunut se, että töiden suorittamisesta oli sovittu sähköpostitse ja osin myös työmaakokouksissa tai erillisissä palavereissa. Kirjalliset tarjousasiakirjat urakoitsija oli toimittanut tilaajalle vasta lisä- ja muutostöiden suorittamisten jälkeen. Menettely sinänsä on sitä tavoite- ja kattohintaurakoissa edellä todetusti (kohta 4.3.3.2.) useinkin noudatetuksi katsottua käytäntöä vastaava, että urakoitsija ei anna YSE:n mukaista tarjousta tilaajalle ennen lisä- ja muutostyön toteuttamista, vaan lisä- ja muutostyön kustannukset selvitetään toteutuneiden kustannusten mukaan ja tavoite- ja kattohintoja tarkistetaan vastaavasti. Menettelyä oli noudatettu käytännössä koko urakan ajan, eikä asiassa ole väitettykään, että sen paremmin tilaaja kuin urakoitsijakaan olisivat vaatineet menettelytavan muuttamista.

Ensimmäisessä työmaakokouksessa (K4) oli todettu tavoite- ja kattohinnan muutokset käsiteltävän hankkeen johtoryhmässä. Henkilötodistelusta on ilmennyt, että ryhmän olivat tosiasiassa muodostaneet N ja L. Työmaakokouksissa, joista lähes kaikissa oli käsitelty lisä- ja muutostöitä, oli todettu kustannuksia käsiteltävän erillisissä palavereissa. Y-Palvelut oli toimittanut N:lle lisä- ja muutostöitä koskevan koontitaulukon lokakuusta 2015 lähtien lähes kuukausittain elokuuhun 2016 saakka. Koontitaulukot ovat sisältäneet aluksi lisä- ja muutostyöaiheita, mutta taulukosta 15.12.2015 lähtien myös töiden euromääräisiä hintoja sekä toisaalta tavoite- ja kattohintaa alentaviksi ilmoitettuja kustannussäästöjä. Samaan aikaan päivätyssä väliraportissa (K6) on viitattu koontitaulukkoon ja esitetty euromääräinen luku tavoitehintaa korottaville lisä- ja muutostöille ja sitä alentaville suoritteille. Koontitaulukoissa on laskettu tavoite- ja kattohintaa korottavien lisä- ja muutostöiden hintojen ja toisaalta sitä alentavien kustannussäästöjen perusteella euromääräinen tavoitehinnan muutos taulukosta 14.3.2016 (K19) lähtien.

Työmaakokouksista kustannuksia koskevaa asiaa on käsitelty pöytäkirjamerkintöjen mukaan ensiksikin 8.9.2015 (K5) ja E:n, K:n ja N:n kertomusten perusteella ilmeistä on, että edellä mainittu johtoryhmä ja Y-Palveluiden edustajat ovat käsitelleet kustannuksia edelleen palaverissa 16.12.2015, vaikka L ei sanottua palaveria enää hovioikeudessa ole muistanut. Y-Palvelut oli palaverissa ilmoittanut noin 100.000 euron suuruisesta tavoitehinnan korotustarpeesta, ja edellä mainituin tavoin korotusta koskeva laskelma on sittemmin ilmennyt säännöllisesti koontitaulukoista. N:n mukaan hän oli jo tuolloin ehdottanut 200.000 euron korotusta tavoitehintaan. N:n kertomusta siitä, että hän on toimittanut koontitaulukoita L:lle ja kustannuksista on pidetty palavereja heidän välillään, on pidettävä uskottavana sitä vasten, että molemmat ovat kertoneet toimineensa tiiviissä yhteistyössä, heidän väliseensä kustannuksia koskevaan palaveriin on viitattu koontitaulukkoa 7.6.2022 koskevassa sähköpostissa (K20) ja L:n allekirjoittamissa työmaakokousten pöytäkirjoissa toistuvasti on viitattu erillisiin kustannuksia koskeviin palavereihin. Lisä- ja muutostöistä sopimista koskevissa sähköpostiviesteissä N on myös viitannut keskusteluihin L:n kanssa, joissa lisä- ja muutostöiden hankkimiselle on saatu ”siunaus”.

Lisätöitä on annettu urakoitsijan tehtäväksi edelleen senkin jälkeen, kun toistuvasti sille toimitetuista koontitaulukoista on ilmennyt urakoitsijan käsitys tarpeesta korottaa tavoite- ja kattohintaa. N:n kertomus siitä, että hän olisi maaliskuussa 2016 esittänyt Kiinteistö Oy:n hallitukselle tavoite- ja kattohinnan korottamista 400.000 eurolla, ei sinänsä saa tukea hallituksen kokouksessa 31.3.2016 läsnä olleiden henkilöiden kertomasta eikä sanotun kokouksen pöytäkirjasta esitetystä otteesta (V5), mutta toisaalta se on yhdenmukainen koontitaulukosta 14.3.2016 ilmenneen urakoitsijan käsityksen kanssa. Mistään nyt viitatusta tavoite- ja kattohinnan käsittelyyn liittyvästä todistelusta ei toisaalta ole ilmennyt, että urakoitsijalle olisi ilmoitettu, ettei tilaaja suostu tavoite- ja kattohinnan nostamiseen. Ensimmäisen kerran tällainen tilaajan kanta on ilmennyt urakoitsijalle vastaanottotarkastuksessa 24.8.2016.

Edellä (kohta 4.3.3.3.) selostetussa ratkaisussa KKO 2008:19 käsillä olleista olosuhteista nyt kysymyksessä oleva urakka poikkeaa siten, että nyt kysymys ei ole osapuolten omaksuman työmaakäytännön muuttumisesta kesken urakan, vaan osapuolten käytännössä koko urakan ajan kestäneen menettelyn ja sen merkityksen arvioimisesta. Mainitun ratkaisun tilanteessa osapuolten välillä oli käyty tavoitehinnan tarkistusneuvotteluita, joissa tavoite- ja kattohintoja oli nostettu, mutta viimeisen neuvottelun jälkeen tilaaja ei enää ollut suostunut uusiin neuvotteluihin, jolloin urakoitsijalta sen jälkeen vaadittavaa menettelyä oli arvioitava suhteessa aiempaan tarkistusneuvottelumenettelyyn, jossa tavoite- ja kattohintaa oli korotettu vain siltä osin kuin urakoitsija oli tehnyt sitä tarkoittavan nimenomaisen vaatimuksen (ks. KKO 2008:19, kohdat 24–26 ja 43). Tällaisesta tilanteesta ei nyt ole kysymys. Lisäksi toisin kuin mainitun ratkaisun oloissa, tässä tapauksessa ei voida todeta, että Kiinteistö Oy ei olisi käsitellyt taulukoita, kun kustannuksia on käsitelty selvästikin taulukkoon 15.12.2015 pohjautuen palaverissa 16.12.2015, johon on osallistunut Kiinteistö Oy:n edustaja L, ja kun kustannuksista edellä todetusti muutenkin on keskusteltu N:n ja L:n välillä ja edellinen on toimittanut taulukoita jälkimmäiselle. Edelleen äsken mainitun korkeimman oikeuden ratkaisun mukaan siinä käsillä olleet seurantalistat olivat sisältäneet töiden yksilöinnin lisäksi mainintoja ”laskennassa” tai ”kustannus selviää myöhemmin” ja maininnan erikseen esitettävistä kustannuslaskelmista, eivätkä ne olleet sisältäneet rahamääräistä vaatimusta lisävastikkeen saamiseksi tai tavoite- ja kattohintojen nostamiseksi (ks. KKO 2008:19, kohdat 21–22). Tässä tapauksessa koontitaulukot ovat 14.3.2016 lähtien edellä mainituin tavoin ovat sisältäneet urakoitsijan rahamääräisen laskelman lisä- ja muutostöiden tavoitehintaa nostavasta vaikutuksesta, vaikkakaan laskelmaa ei ole nimetty vaatimukseksi.

Hovioikeus toteaa, että tässä tapauksessa urakoitsijan esittämät laskelmat ja neuvotteluissa esitetyt tavoite- ja kattohinnan korotustarvetta koskevat kannanotot eivät sinänsä ole olleet nimenomaisia vaatimuksia tavoite- ja kattohinnan korottamiseksi. Toisaalta tilaajan toimeksiannosta hanketta valvonut N on kertomuksensa mukaan ollut tietoinen tarpeesta korottaa tavoite- ja kattohintaa. Tätä vasten epäselväksi on jäänyt, minkä vuoksi L on voinut jäädä asiasta kertomaansa erilaiseen käsitykseen ja miksi N itse on ikään kuin hyväksynyt tilanteen, jossa tavoite- ja kattohintaa hänen hovioikeudessa kuultuna käyttämiensä ilmaisujen mukaan ei ole ”varsinaisesti” tai ”virallisesti” korotettu, vaikka urakoitsija hänenkin kertomansa mukaan on ollut käsityksessä, että lisä- ja muutostöillä on tavoite- ja kattohintaa nostava vaikutus. Yhtäältä N:n ja toisaalta L:n ja Kiinteistö Oy:n hallituksen jäsenien ja sihteerin kertomuksia vasten epäselväksi on jäänyt myös se, mitä tietoja tilanteesta oli toimitettu Kiinteistö Oy:n hallitukselle. Tällä ei kuitenkaan ole nyt käsiteltävässä asiassa merkitystä. Asiassa ei ole esitetty sellaisia seikkoja, joiden perusteella urakoitsijan olisi tullut epäillä L:n ylittävän toimivaltansa urakkasopimuksen mukaan tilaajan sopimusasioissa toimivaltaisena edustajana tai että urakoitsijan N:lle toimittamia tietoja mahdollisesti ei kaikilta osin asianmukaisesti käsiteltäisi Kiinteistö Oy:ssä erityisestikin, kun E:n mukaan N oli tälle nimenomaan kertonut käyneensä koontilistat läpi L:n kanssa.

Hovioikeus toteaa, että lisä- ja muutostyöt tässä tapauksessa ovat pääosin perustuneet Kiinteistö Oy:n aloitteeseen ja osin kohdistuneet urakan alkuperäisen toteutuksen ulkopuolisille alueille sekä alun perin tilaajan itse hankittaviksi tarkoitettuihin töihin. Urakoitsija on 16.12.2015 ja sen jälkeen aktiivisesti ja säännöllisesti saattanut Kiinteistö Oy:n tietoon käsityksensä tavoitehinnan korottamisesta ja yksilöinyt lisä- ja muutostyöt, joihin korotus perustuu. Kiinteistö Oy on tästä huolimatta omasta aloitteestaan jatkanut lisä- ja muutostöiden suunnittelua ja tilaamista noin puolen vuoden ajan. Näitä seikkoja vasten hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että urakoitsija on taholtaan nyt kysymyksessä olevan urakan olosuhteissa, joissa Kiinteistö Oy:n toimeksiannosta urakkaa on rakennuskonsulttina valvonut Rakennuttajatoimisto H Oy, jonka tehtäviin osaltaan on Kiinteistö Oy:n hallituksen jäsenen R:n kertoman mukaan kuulunut myös kustannusseuranta, riittävällä ja urakkasopimuksen vaatimukset täyttävällä tavalla mahdollistanut Kiinteistö Oy:lle sen, että se on voinut haluamallaan tavalla käyttää harkintavaltaansa siitä, millaiseksi urakan kohde muodostuu ja hallita sen kustannuksia. Kun Kiinteistö Oy:n tiedossa 16.12.2015 lähtien on ollut urakoitsijan käsitys siitä, että lisä- ja muutostöillä on tavoite- ja kattohintaa nostava vaikutus ja tavoite- ja kattohintaa siten on korotettava, ei Kiinteistö Oy taas omalla tahollaan ole voinut perustellusti olla siinä käsityksessä, että urakoitsija ei pitäisi tavoite- ja kattohinnan muutosta aiheellisena tai että siltä edelleen tilattujen osin kokonaan alkuperäisen urakka-alueen ulkopuolelle ulottuneiden lisä- ja muutostöiden kustannukset olisi ylipäätään mahdollista sisällyttää alkuperäiseen tavoite- tai edes kattohintaan.

Hovioikeus katsoo edelleen, että osapuolten toimittua lisä- ja muutostöistä sopimisenkin suhteen YSE:n ja urakkasopimuksen mukaisista menettelytavoista poikkeavalla tavalla, ja Kiinteistö Oy:n edellä todetusti jatkettua lisä- ja muutostöiden tilaamista 16.12.2015 neuvottelun jälkeenkin aina kesään 2016 saakka ilman, että se oli esittänyt mitään huomautuksia urakoitsijan esittämistä tavoitehinnan muutoksia koskevista laskelmista ja kannanotoista, urakoitsijalle on näissä oloissa puolestaan muodostunut perusteltu luottamus siihen, että Kiinteistö Oy on hyväksynyt urakoitsijan käsityksen siitä, että se saa korvauksen suoritetuista lisä- ja muutostöistä. Siihen nähden, että urakan valmistumisella aikataulussa on esitettyä todistelua vasten ollut tilaajalle suuri merkitys, on myös urakoitsijan näkökulmasta ollut perusteltua ymmärtää, että Kiinteistö Oy ei ollut halunnut tässäkään suhteessa pitäytyä YSE:n ja urakkasopimuksen mukaisissa menettelytavoissa. Kun L Kiinteistö Oy:n edustajana on osallistunut 16.12.2015 neuvotteluun eikä varteenotettavana mahdollisuutena ole pidettävä, ettei hän olisi tutustunut sitä varten laadittuun raporttiin ja koontitaulukkoon, on hänen myös täytynyt ymmärtää, että lisä- ja muutostöillä olisi urakoitsijan käsityksen mukaan tavoite- ja kattohintaa nostava vaikutus. Kiinteistö Oy ei kuitenkaan missään vaiheessa ole oikaissut tätä urakoitsijan käsitystä, vaan päinvastoin se edellä todetusti on jatkanut lisää kustannuksia aiheuttaneiden lisä- ja muutostöiden teettämistä. Kiinteistö Oy on saattanut urakoitsijan tietoon erimielisyytensä tämän oikeudesta suoritukseen lisä- ja muutostöiden perusteella vasta vastaanottotarkastuksessa 24.8.2016. Hovioikeus katsoo, että tältä osin Kiinteistö Oy ei ole toiminut urakkasopimuksen kaltaisissa sopimussuhteissa osapuolilta edellytettävän lojaalisuusvelvollisuuden mukaisesti, kun se on antanut urakoitsijan toimia ja jatkaa sopimuksen täyttämistä virheellisessä käsityksessä siitä, että molemmat osapuolet olisivat ymmärtäneet lisä- ja muutostöille annetun tavoite- ja kattohintaa nostavan vaikutuksen, ja lykännyt tämän käsityksen oikaisemisen aina vastaanottotarkastukseen saakka.

Sanotuin perustein Y-Palveluiden vaatimusta ei ole hylättävä sillä perusteella, että tavoite- ja kattohinnan korottamisesta ei ole sovittu, ja Y-Palvelut on oikeutettu suorittamiensa lisä- ja muutostöiden perusteella korkeampaan tavoite- ja kattohintaan.

5. Mihin määrään tavoite- ja kattohintaa on korotettava ja mikä on tilaajan maksuvelvollisuus?

Y-Palvelut on hovioikeudessa täsmentänyt vaatimuksensa määräksi 673.807,43 euroa (alv 0 %, samoin luvut tässä kohdassa jäljempänä). Y-Palveluiden mukaan tilaajan maksuvelvollisuus muodostuisi siten, että ensiksikin urakan alkuperäiseen toteutukseen sisältyvien töiden osuus on 4.653.934,34 euroa. Lisä- ja muutostöiden osuus on 909.840,26 euroa. Urakan kokonaiskustannukset ovat siten 5.563.774,60 euroa. Kun lisä- ja muutostöillä on tavoite- ja kattohintaa nostava vaikutus ja alkuperäinen tavoitehinta on 4.660.000 euroa, saataisiin uudeksi tavoitehinnaksi 5.569.840,26 euroa. Urakan kokonaiskustannukset alittavat uuden tavoitehinnan 6.065,66 eurolla, jolloin urakoitsijalla olisi oikeus tavoitehinnan alituspalkkioon 3.032,83 euroa. Kiinteistö Oy:n kokonaismaksuvelvollisuus muodostuisi siten edellä mainituista urakan kokonaiskustannuksista ja tavoitehinnan alituspalkkiosta, jotka yhteensä ovat 5.566.807,43 euroa. Kun Kiinteistö Oy jo on maksanut Y-Palveluille 4.893.000 euroa, olisi jäljellä olevan maksuvelvollisuuden määrä Y-Palveluiden vaatimat 673.807,43 euroa.

Kiinteistö Oy on käräjäoikeudessa vastustanut Y-Palveluiden kannetta kokonaisuudessaan myös määrän osalta. Kiinteistö Oy on hovioikeudessa katsonut, että joka tapauksessa tavoite- ja kattohintaan mahdollisesti vaikuttaviin lisä- ja muutostöihin ei tule sisällyttää YSE 47 §:n f-kohdan mukaista 12 prosentin yleiskustannuslisää ja että sikäli kuin Kiinteistö Oy katsotaan maksuvelvolliseksi, johtaisi maksuvelvollisuus sen olosuhteet ja urakoitsijan menettely huomioon ottaen kohtuuttomuuteen ja sitä olisi soviteltava. Y-Palvelut on katsonut, että Kiinteistö Oy ei enää hovioikeudessa ole voinut vedota yleiskustannuslisän käsittelyyn eikä sopimuksen kohtuuttomuuteen, joihin se ei ollut vedonnut käräjäoikeudessa.

Kiinteistö Oy on kiistänyt maksuvelvollisuutensa kokonaan jo käräjäoikeudessa. Edellä kohdassa 3.2. todetulla tavalla prekluusiosääntely ei koske kiistämisperusteita. Lisäksi Y-Palveluiden on sallittu esittää vasta hovioikeudessa merkittävää selvitystä saatavansa perusteista ja määrästä. Hovioikeus näin ollen katsoo, että Kiinteistö Oy:n on puolestaan sallittava täsmentää kiistämisperusteitaan hovioikeudessa yleiskustannuslisän osalta ja vedota sopimuksen kohtuuttomuuteen.

Y-Palveluiden vaatimien määrien osalta hovioikeus toteaa aluksi, että henkilötodistelu on ollut yhdenmukaista sen osalta, että urakoitsijan Kiinteistö Oy:lle toimittamat laskut oli tarkastettu ennen niiden maksamista. Todistelusta ei ole ilmennyt mitään sellaista, joka viittaisi muuhun kuin siihen, että laskut ovat olleet sinänsä asianmukaisia ja koskeneet todellisia urakassa suoritettuja toimenpiteitä ja aiheutuneita kustannuksia. Siltä osin kuin osasta urakan aiheuttamista kustannuksista ei ollut toimitettu laskuja Kiinteistö Oy:lle sen keskeytettyä maksusuoritukset syyskuussa 2016, Y-Palvelut on hovioikeudessa esittänyt selvitystä sanotuista kustannuksista, jotka ovat lukeutuneet alkuperäisen urakan kustannuksiin eli eivät lisä- ja muutostöihin tai tilaajan hankintoihin. Y-Palveluiden esittämää aineistoa vasten hovioikeus katsoo asiassa luotettavasti selvitetyn, että nämäkin kustannukset ovat olleet sinänsä asianmukaisia ja puheena olevaan urakkaan kuuluvia. Hovioikeus katsoo siten, että Y-Palveluiden esittämät vaatimusmäärät on lähtökohtaisesti hyväksyttävä.

Edellä todetusti hovioikeus on päätynyt katsomaan, että lisä- ja muutostöillä on nyt kysymyksessä olevan urakan olosuhteet ja osapuolten menettely huomioon ottaen tavoite- ja kattohintaa nostava vaikutus. Kun lisä- ja muutostöiden määrä on ollut kaikkiaan 909.840,26 euroa ja alkuperäinen tavoitehinta 4.660.000 euroa, on uusi tavoitehinta lähtökohtaisesti Y-Palveluiden esittämä 5.569.840,26 euroa. Asiassa ei ole esitetty tai muutenkaan ilmennyt mitään siihen viittaavaa, että urakan aikana olisi ollut mahdollista löytää enemmälti kustannussäästöjä tai vaihtoehtoisia toimintatapoja, joiden vaikutus olisi ollut tavoitehintaa alentava.

Urakoitsija on sisällyttänyt esittämiinsä tavoite- ja kattohintaan vaikuttaviin lisä- ja muutostöihin sekä tilaajan hankintoihin myös yleiskustannuslisän.

Urakkasopimuksen kohdan 11 mukaan muutos- ja lisätyöstä johtuva tavoite- ja kattohinnan muutos otetaan huomioon ilman YSE 47 §:n f-kohdan mukaista yleiskustannuslisää. Urakoitsijan urakan aikana tilaajalle esittämät laskelmat ja kannanotot tavoite- ja kattohintojen nostamisesta eivät ole sisältäneet yleiskustannuslisän vähentämistä. Asiassa ei ole tullut esille, että tilaaja tai sen käyttämän konsultin Rakennuttajatoimisto H Oy:n edustajat olisivat urakan aikana esittäneet mitään huomautuksia urakoitsijan tavasta laskea tavoite- ja kattohintaan vaikuttavien lisä- ja muutostöiden määrä. Hovioikeus kiinnittää huomiota siihen, että urakkasopimuksia koskevassa korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä (KKO 2017:71, kohta 60) hyväksyttävänä menettelynä ei ole pidetty sitä, että tilaaja lykkää erimielisyyksistä ilmoittamista, jotta urakoitsija jatkaisi sopimuksen täyttämistä, ja on katsottu, että maksuvelvollisuutta koskevien erimielisyyksien ilmoittaminen viipymättä on urakoitsijan kannalta tärkeää, koska urakoitsijalle aiheutuu kustannuksia rakennustöistä ja hankinnoista niin pitkään kuin sopimuksen täyttämistä jatketaan. Hovioikeus katsoo, että samalla tavoin kuin urakoitsijan on edellä katsottu voineen tilaajan menettelyn seurauksena luottaa siihen, että erimielisyyttä lisä- ja muutostöiden tavoitehintaa nostavasta vaikutuksesta ei ole, se on voinut myös luottaa siihen, että erimielisyyttä uuden tavoitehinnan laskentatavasta myös yleiskustannuslisän osalta ei ole. Näin ollen yleiskustannuslisää ei ole enää vähennettävä määrästä, jolla lisä- ja muutostyöt nostavat tavoite- ja kattohintaa.

Sanotuin perustein hovioikeus hyväksyy, että lisä- ja muutostöiden myötä tavoitehinnaksi on muodostunut 5.569.840,26 euroa. Kun urakan toteutuneet kokonaiskustannukset ovat olleet 5.563.774,60 euroa ja urakkasopimuksen kohdan 10 mukaan jos toteutuva projektinjohtokustannusten ja hankintakustannusten yhteisarvo alittaa tavoitehinnan, erotuksena syntynyt säästö jaetaan tilaajan ja urakoitsijan kesken tasan, on urakoitsijalla myös oikeus vaatimusmääräänsä sisältyvään tavoitehinnan alitukseen perustuvaan osuuteen.

Kiinteistö Oy:n maksuvelvollisuuden osalta on kuitenkin otettava huomioon, että edellä jo todetusti urakoitsija on osin menettänyt puhevaltansa urakan alkuperäiseen toteutukseen liittyvien kustannusten osalta. Kiinteistö Oy:n maksuvelvollisuus ei voi muodostua osaksikaan tällaisista kustannuksista, joiden osalta urakoitsija oman laiminlyöntinsä vuoksi on menettänyt puhevaltansa. Tällaisten kustannusten määrä on edellä (kohta 3.5.) todetuin tavoin yhteensä 188.473,38 euroa. Tämä määrä on vähennettävä Kiinteistö Oy:n kokonaismaksuvelvollisuudesta. Tällöin Kiinteistö Oy:n kokonaismaksuvelvollisuuden määräksi saadaan 5.378.334,05 euroa. Kun Kiinteistö Oy on jo maksanut urakoitsijalle 4.893.000 euroa, jää jäljellä olevan maksuvelvollisuuden määräksi 485.334,05 euroa.

Koska Y-Palvelut edellä (kohta 4.4.1.) todetuin tavoin on voinut kohdentaa saamansa maksut alkuperäisen urakan kustannusten suorituksiksi siltä osin kuin se on säilyttänyt puhevaltansa alkuperäisen urakan kustannuksiin, Kiinteistö Oy on velvoitettava maksamaan Y-Palveluille sen suorittamia lisä- ja muutostöitä edellä mainituilla 485.334,05 eurolla.

Y-Palvelut on toissijaisesti katsonut, että Kiinteistö Oy on velvoitettava suorittamaan Y-Palveluiden vaatima määrä maksamatta olevina alkuperäisen urakan kustannuksina. Tältä osin hovioikeus toteaa, että siinäkin tapauksessa, että Kiinteistö Oy:n maksut kohdennettaisiin lisä- ja muutostöiden suorituksiksi ja vain niiden määrän ylittävin osin urakan alkuperäisen laajuuden toteuttamista koskeviksi suorituksiksi, Kiinteistö Oy:n kokonaismaksuvelvollisuus säilyisi samansuuruisena, eikä sen maksuvelvollisuuden määrä poikkeaisi edellä todetusta. Viimesijaisesti Y-Palvelut on katsonut, että Kiinteistö Oy on velvoitettava suorittamaan Y-Palveluiden vaatima määrä perusteettoman edun palautuksena. Kiinteistö Oy on sinänsä saanut edukseen Y-Palveluiden suorituksen urakkakohteessa kokonaisuudessaan. Y-Palvelut on kuitenkin menettänyt puhevaltansa osaan urakan kustannuksista oman laiminlyöntinsä vuoksi. Asia on tältäkin osin voitu arvioida sopimusoikeudellisten sääntöjen perusteella. Kysymys ei siten ole perusteettomasta edusta, eikä Y-Palvelut näin perusteettoman edun palautuksenakaan olisi oikeutettu edellä todettua suurempaan suoritukseen Kiinteistö Oy:ltä.

Lopuksi on arvioitava sitä, onko edellä todettua Kiinteistö Oy:n suoritusvelvollisuutta soviteltava. Urakkasopimusta, jonka molemmat osapuolet ovat yhtiöitä, voidaan sovitella varallisuusoikeudellisesta oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla. Mainitun pykälän 1 momentin mukaan jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta, ja kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Nyt kysymys on sen arvioimisesta, johtaako tilaajan suoritusvelvollisuutta koskevien urakkasopimuksen ehtojen soveltaminen edellä esitetyllä tavalla Kiinteistö Oy:n kannalta kohtuuttomuuteen. Kummankaan osapuolen asemaa ei tässä tapauksessa voi asiassa esitetyn perusteella luonnehtia toista heikommaksi ja sopimuksen tekemiseen liittyvistä oloista sovittelua vastaan puhuu se, että sopimuksen on laatinut Kiinteistö Oy:n toimeksiannosta toiminut konsultti. Sopimuksen tekemisen jälkeen urakan aikana vallinneet olosuhteet, joissa sovittelua vaativa Kiinteistö Oy on osin toiminnallaan ja osin passiivisuudellaan antanut urakoitsijalle aiheen luottaa siihen, että se hyväksyy urakoitsijan käsityksen lisä- ja muutostöiden tavoite- ja kattohintaa nostavasta vaikutuksesta ja siten siitä, että urakoitsija saisi korvauksen suorittamistaan lisä- ja muutostöistä, puhuu selvästi sovittelua vastaan (vrt. KKO 2017:71, kohta 49). Sovittelun puolesta jossakin määrin puhuu se sinänsä uskottava seikka, että maksuvelvollisuus voisi muodostua Kiinteistö Oy:lle raskaaksi. Hovioikeus katsoo näitä seikkoja vasten ja asiassa esitettyä vielä kokonaisuutena arvioiden, että Kiinteistö Oy:n suoritusvelvollisuuden sovittelulle ei ole edellytyksiä.

Käräjäoikeuden tuomiota on näillä perustein muutettava siten, että Kiinteistö Oy:n maksuvelvollisuus alennetaan edellä mainittuun 485.334,05 euron määrään lisättynä 24 prosentin arvonlisäverolla.

Määrälle maksettavan viivästyskoron alkamispäivän osalta hovioikeus toteaa, että urakoitsijan vaatimuksen perusteena ovat olleet lisä- ja muutostöiden suorittaminen ja niiden tavoite- ja kattohintaa nostava vaikutus. Vaatimus ja sen perustetta ja määrää koskeva selvitys, jota urakoitsijalta kohtuudella on voitu vaatia ottaen huomioon myös tilaajan mahdollisuudet hankkia selvitys, on esitetty toiseen taloudelliseen loppuselvitystilaisuuteen mennessä. Hovioikeus katsoo siten kuten käräjäoikeus, että koron alkamisajankohta määräytyy korkolain 6 §:n mukaisesti.

6. Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Asianosaisille käräjäoikeudessa syntyneiden kulujen korvaamisesta tulee määrättäväksi hovioikeudessa samalla tavoin kuin käräjäoikeuden olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt pääasiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus (HE 191/1993 vp, s. 21).

Kiinteistö Oy:n vaatimukset ovat hovioikeudessa menestyneet osittain. Kanteen hylkäämisen sijasta Kiinteistö Oy:n maksuvelvollisuuden määrää on alennettu käräjäoikeuden tuomitsemasta 673.840,26 eurosta (alv 0 %) 485.334,05 euroon (alv 0 %). Kiinteistö Oy:n maksettavaksi on siten edelleen jäänyt yli 70 prosenttia käräjäoikeuden tuomitsemasta määrästä.

Siihen nähden, että Kiinteistö Oy:n muutoksenhaullaan voittama määrä on vain suhteellisen pieni osa käräjäoikeuden tuomitsemasta kokonaismaksuvelvollisuudesta, oikeudenkäyntikuluja ei ole perusteltua jättää asianosaisten vahingoksi. Toisaalta siihen nähden, että asiassa on esitetty todistelua ja oikeudenkäyntikuluja on muutenkin aiheutunut myös siltä osin kuin Y-Palveluiden vaatimukset ovat jääneet hyväksymättä, eikä Y-Palveluiden häviämällä määrällä voi katsoa olevan vain vähäinen merkitys asiassa, Kiinteistö Oy:tä ei tule velvoittaa korvaamaan Y-Palveluiden oikeudenkäyntikuluja täysimääräisesti. Hovioikeus katsoo, että asian lopputulokseen nähden Kiinteistö Oy on velvoitettava korvaamaan Y-Palveluille kahdeksan kymmenesosaa sille aiheutuneista tarpeellisista ja määrältään kohtuullisista oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa ja vastaavasti Kiinteistö Oy:n velvollisuutta korvata Y-Palveluiden oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa on alennettava samassa suhteessa.

Kiinteistö Oy on vedonnut oikeudenkäyntikulujen osalta asiassa tekemäänsä 180.000 euron sovintotarjoukseen. Oikeudenkäyntiä jatkamalla Y-Palvelut on kuitenkin päässyt kannaltaan merkittävästi tätä sovintotarjousta edullisempaan lopputulokseen, eikä oikeudenkäynnin jatkaminen ole asian lopputulos huomioon ottaen muodostunut tarpeettomaksi. Sovintotarjousta ei siten ole otettava huomioon oikeudenkäyntikuluvastuun jakautumisessa (vrt. KKO 2022:56; KKO 2008:52). Asia ei myöskään ole ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:ssä tarkoitetulla tavalla epäselvä eikä Kiinteistö Oy:n edellä mainittu kuluvastuu ole mainitun luvun 8 b §:ssä tarkoitetulla tavalla kohtuuton.

Oikeudenkäyntiä hovioikeudessa koskevien kulujen osalta Kiinteistö Oy on paljoksunut Y-Palveluiden oikeudenkäyntikuluvaatimuksen perusteena olevaa tuntilaskutusta sekä käytettyä tuntimäärää 300 tunnin ylittävin osin todeten, että muun muassa pääkäsittelyistä on veloitettu niiden todellista kestoa pidemmältä ajalta. Hovioikeus katsoo, että asian laatu ja laajuus huomioon ottaen Y-Palveluiden kuluvaatimuksen perusteena oleva tuntiveloitus 350 euroa (alv 0 %) on kohtuullinen. Samoin kohtuullisena on pidettävä asiaan käytettyä tuntimäärää, joka muodostuu asiassa tarpeellisista toimenpiteistä, lukuun ottamatta kuitenkaan pääkäsittelyihin käytetyksi ilmoitettua aikaa, joka osin ylittää pääkäsittelyn tosiasiallisen keston. Y-Palvelut on kuitenkin tältä osin todennut, että ilmoitetut tuntimäärät olisivat vielä suuremmat, jos niihin olisi sisällytetty myös pääkäsittelyjen yhteydessä tapahtuneet neuvottelut ja muut vastaavat toimenpiteet. Tähän nähden hovioikeus katsoo, että Y-Palveluiden lasku tältäkin osin perustuu tarpeellisiin toimenpiteisiin. Tämä ja edellä lausuttu huomioon ottaen Kiinteistö Oy:n on korvattava Y-Palveluille kahdeksan kymmenesosaa Y-Palveluiden oikeudenkäyntikulujen 121.641,23 euron (alv 0 %) määrästä eli 97.312,98 euroa (alv 0 %).

Kiinteistö Oy on paljoksunut määrältään myös oikeudenkäyntiä käräjäoikeudessa koskeneita Y-Palveluiden oikeudenkäyntikuluja. Tältä osin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomiossaan (s. 109) esittämät perustelut.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Kiinteistö Oy X:n Y-Palvelut Oy:lle suoritettava määrä alennetaan 601.814,22 euroon sisältäen arvonlisäveron. Määrälle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan 7.10.2016 lukien.

Kiinteistö Oy X:n velvollisuus suorittaa Y-Palvelut Oy:lle korvausta oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa alennetaan 88.706,42 euroon käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Kiinteistö Oy X velvoitetaan suorittamaan Y-Palvelut Oy:lle oikeudenkäyntikulujen korvauksena hovioikeudessa 97.312,98 euroa. Määrälle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.

• Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 18.4.2023.

Lue myös

• Asunto (Edilex-aineistoa)

Juridiikan kirjat, koulutukset ja verkkopalvelut

Tule kirjailijaksi tai kouluttajaksi Edita Lakitietoon tai kirjoita Edilexiin

Asian ovat ratkaisseet:      
hovioikeudenneuvos Mirja-Leena Nurmi
hovioikeudenneuvos Kaarlo Hakamies
asessori Juhani Laine

Äänestys

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto asiassa S 19/2494

Hovioikeudenneuvos Kaarlo Hakamies:

Olen samaa mieltä hovioikeuden enemmistön kanssa siitä, että Y-Palvelut on menettänyt puhevaltansa vaatimusten esittämiseen 188.473,38 euron (alv 0 %) osalta YSE 73 §:n 3 kohdan nojalla. Olen kuitenkin eri mieltä hovioikeuden enemmistön kanssa perustelujen kohdista 4 ja 5. Hovioikeuden enemmistön kannasta poiketen katson, ettei Y-Palvelut ole oikeutettu korkeampaan tavoite- ja kattohintaan. Tämän vuoksi hylkään Y-Palveluiden vaatimukset kokonaan. Perustelen kantaani seuraavasti:

Arvioinnin lähtökohdat

Kiinteistö Oy:n ja Y-Palveluiden välisessä urakkasopimuksessa on kysymys projektinjohtourakasta. Kyseisessä urakkamuodossa urakkasopimusta solmittaessa on käytettävissä yleensä alustavia suunnitelmia, joiden tarkkuus vaihtelee tapauskohtaisesti. Töiden tarkempi suunnittelu tapahtuu urakan aikana, mikä muun ohella edellyttää rakennuttajalta jatkuvasti kannanottoja esitettyihin suunnittelu- ja toteutusratkaisuihin sekä tehtäviin hankintoihin. Tästä seuraa, että myös urakoitsijan suoritusvelvollisuuden sisältö eli se, mitä töitä ja mitä rakennusosia tai muita materiaaleja käyttäen töitä tehdään, täsmentyy vasta urakan aikana. Sen vuoksi tällaisessa urakkamuodossa hinnoittelumalli perustuu usein tavoitehintaan. Urakkasopimukseen kirjattu tavoitehinta ei ole luonteeltaan rakennuttajan maksuvelvollisuutta rajaava kiinteä urakkahinta, vaan se on pikemminkin urakoitsijan arvio siitä, millä hinnalla rakennushanke on annettujen tietojen perusteella mahdollista toteuttaa. Yleensä tavoitehintamallissa rakennuttajan maksuvelvollisuuden suuruus määräytyy lopulta urakan toteutuneiden kustannusten perusteella siten, että tavoitehinnan alittumisesta myös urakoitsija saa hyötyä palkkion muodossa, kun taas tavoitehinnan ylittävistä kustannuksista osa jää urakoitsijan tappioksi hovioikeuden tuomion kohdassa 4.3.1 tarkemmin kuvatuin tavoin. Tämän vuoksi tässä urakkamuodossa rakennuttajan riskienhallinnan kannalta keskeinen merkitys on ensinnäkin kattohinnalla: Urakoitsija on velvollinen suorittamaan sovitun työn tuloksen siitäkin huolimatta, että urakan toteuttamisesta hänelle aiheutuvat kustannukset ylittävät kattohinnan perusteella määräytyvän määrän, jonka rakennuttaja on velvollinen enintään maksamaan. Selvää on, että osapuolet voivat urakankin aikana vapaasti sopia tavoite- ja kattohinnan muuttamisesta.

Korjausrakennushankkeissa projektinjohtourakkamuoto mahdollistaa sen, että urakan sisältöä voidaan joustavasti mukauttaa esimerkiksi sen mukaan, mitä korjaustarpeita rakennuksen rakenteita avattaessa havaitaan. Purkutöiden yhteydessä voi esimerkiksi ilmetä, että jokin alun perin säilytettäväksi ajateltu rakenne joudutaankin uusimaan. Vastaavasti voidaan töiden käynnistyttyä havaita, että jokin korjattavaksi suunniteltu rakenne voidaan säilyttää entisellään tai korjata vain pieneltä osaltaan, mistä aiheutuu säästöjä. Kustannussäästöjä voi syntyä myös siitä syystä, että urakoitsijan ammattitaidon ansiosta korjaustyö voidaan toteuttaa muista syistä alun perin ajateltua halvemmalla. Teknisten syiden ohella urakan sisältö voi urakan aikana muuttua myös hankkeeseen jo käytettyjen kustannusten ja rakennuttajalla vielä käytettävissä olevien varojen perusteella. Tavanomaista on, että urakan sisältöä ja laajuutta mukautetaan hankkeeseen käytettävissä olevien varojen mukaisesti. Esimerkiksi jos projektinjohtourakoitsija onnistuu toteuttamaan korjaustöitä alun perin ajateltua edullisemmin kustannuksin, rakennuttaja voi päättää syntyneiden säästöjen hyödyntämisestä esimerkiksi sellaisten alueiden korjaamiseen, jotka urakkasopimusta solmittaessa oli tarkoitus jättää ennalleen, tai korjaustöissä käytettävien materiaalien tason parantamiseen.

Edellä kuvatusta sopimusmekanismista seuraa, että tällaisen rakennusurakan aikana tulee koko ajan arvioitavaksi, miten valittu yksittäinen toteutusratkaisu, kuten esimerkiksi tietyn tilan lattian pinnoittaminen tietyllä materiaalilla, vaikuttaa tavoite- ja kattohintaan: Onko kyseisessä ratkaisussa kyse esimerkiksi säästöstä, josta hyöty kuuluu rakennuttajalle ja urakoitsijalle yhteisesti taikka tavoitehintaan alentavasti vaikuttavasta muutoksesta urakan sisältöön, josta hyöty kuuluu yksin rakennuttajalle. Kysymys voi olla myös tavoite- ja kattohintaa korottavasta muutoksesta, josta urakoitsijalla on siten oikeus saada täysi korvaus kustannuksistaan. Valitussa toteutusratkaisussa voi olla myös kyse suunnitelmien tavanomaisesta täsmentymisestä, joilla ei ole vaikutusta tavoite- ja kattohintaan, mutta osoittautuessaan urakoitsijan etukäteen arvioimaa kalliimmaksi, se kuitenkin kasvattaa urakoitsijan tappioriskiä. Jotta rakennuttaja voi tehdä urakan aikana päätöksiä resurssien tarkoituksenmukaisimmasta kohdentamisesta, projektinjohtourakoitsijalle yleensä asetetaan urakkasopimuksessa velvoite raportoida rakennuttajalle hankkeen kustannusseurannasta, kuten toteutuneista, sidotuista ja hankkeeseen vielä vapaasti käytettävissä olevista kustannuksista. Koska projektinjohtourakassa sekä urakoitsijan suoritusvelvollisuuden sisältö että maksettava hinta voi muuttua urakan aikana moneen suuntaan, rakennuttajan riskienhallinnan kannalta projektinjohtourakoitsijan raportointivelvollisuudella on urakan kannalta keskeinen merkitys.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2008:19 käsitellyt sitä, millaista menettelyä urakoitsijalta edellytetään, jotta sillä olisi oikeus saada tavoite- ja tavoite- ja kattohintaisessa rakennusurakassa rakennuttajalta korvausta lisä- ja muutostöistä. Vaikka kyseinen ratkaisu koskee YSE 1983 -ehtoja, se on merkityksellinen myös YSE 1998 -ehtoja sovellettaessa. Korkein oikeus on katsonut, että YSE-ehtojen menettelytapamääräykset rakentuvat sille ajatukselle, että kumpikin urakan osapuoli tarvitsee mahdollisimman varhaisessa vaiheessa jo ennen työn aloittamista tiedon siitä, mitkä työt ovat lisä- tai muutostöitä ja millaiset kustannukset niistä aiheutuvat. Rakennuttajalle urakoitsijan antamalla tarjouksella on erityistä merkitystä rakennuttajan harkitessa, toteutetaanko muutos- tai lisätyötä lainkaan tai millaisin kustannuksin se toteutetaan.

Urakoitsija taas voi muutos- tai lisätyöstä tehdyn sopimuksen perusteella luottaa siihen, että tehdystä muutos- tai lisätyöstä maksetaan lisävastike. Korkein oikeus on edelleen todennut, että rakennusurakka on rakennuttajan hanke ja rakennuttajalla tulee olla viimekätinen harkintavalta sen suhteen, millaiseksi urakan kohde muodostuu ja millaisia kustannuksia siihen uhrataan. Rakennuttaja ei voi tällaista harkintaa tehdä, ellei urakoitsija urakan aikana esitä rahamäärältään yksilöityä vaatimusta urakoitsijan lisä- tai muutostyöksi katsoman työn kustannuksista. Tavoite- ja kattohintaisessa urakkamuodossa rakennuttajalla on korostunut tarve saada tietoonsa mahdolliset hinnan lisäysvaatimukset urakan aikana töiden edetessä. Tässä urakkamuodossa on keskeistä, että kustannukset pyritään urakan aikaisilla toimenpiteillä pitämään tavoite- ja kattohinnan asettamissa rajoissa. Pelkkä urakoitsijan esittämä yleisluontoinen huomautus, jonka mukaan työ on lisä- tai muutostyötä, ei voi olla rakennuttajan harkinnan pohjaksi riittävä tieto, sillä rakennuttajan ei voida edellyttää hankkivan tietoa siitä, mitä kyseinen työ tulee maksamaan ja millaisia tavoite- ja kattohinnan lisäysvaatimuksia työstä on odotettavissa. Mikäli urakoitsijalla katsottaisiin olevan oikeus esittää vasta urakan jälkeen yksilöityjä rahamääräisiä vaatimuksia tavoite- ja kattohinnan lisäämiseksi, se merkitsisi, että rakennuttaja olisi menettänyt mahdollisuuden ohjata urakan kustannuksia tavoite- ja kattohintaisen urakkasopimuksen edellyttämin tavoin. (KKO 2008:19, kohdat 37, 40, 41, 43).

Edellä mainitussa ratkaisussa (kohta 44) on pääsäännöksi katsottu, että urakoitsijan tulee esittää rakennuttajalle lisä- ja muutostyöhön perustuva yksilöity rahamääräinen vaatimus tavoite- ja kattohinnan korottamiseksi kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun urakoitsijalla on kyseistä työtä koskevat suunnitelmat tiedossaan niin tarkasti, että kokenut urakoitsija olisi pystynyt tekemään arvion lisä- tai muutostyön kustannuksista. Ottaen huomioon kyseisen urakan alkuperäinen kokonaiskesto, noin yksi vuosi, sekä urakkaohjelmassa urakoitsijalle asetettujen, kustannusten seurantaa ja ennakointia koskevien velvoitteiden jaksottaminen kuukausittain sekä myös urakassa noudatetut maksuaikataulut, kyseisenä kohtuullisena aikana oli pidettävä noin yhtä kuukautta.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2008:19 (kohta 45) lisäksi käsitellyt poikkeustapauksina muun ohella sellaisia lisä- ja muutostöiden kustannuksia, joita urakoitsija ei ollut käytännössä voinut arvioida etukäteen joko siitä syystä, että rakennuttaja ei ollut lainkaan esittänyt työtä koskevia suunnitelmia, tai siitä syystä, että työn laajuus taikka sen tekotapa oli voinut selvitä vasta työn kuluessa. Korkein oikeus katsoi kuitenkin, että kustannusseurannasta urakkaohjelmassa asetetut velvoitteet huomioon ottaen tällaistenkin lisä- ja muutostöiden toteutuneiden kustannusten oli pitänyt olla urakoitsijan tiedossa kuukauden välein. Näin ollen mainitunlaisten töiden osalta oli perusteltua katsoa, että urakoitsijan olisi tullut säilyttääkseen oikeutensa korvaukseen esittää rakennuttajalle jo syntyneiden kustannusten osalta tavoite- ja kattohinnan korottamista tarkoittava yksilöity rahamääräinen vaatimus heti, kun vaatimuksen esittäminen oli ollut mahdollista. Korkein oikeus katsoi, että vaatimus olisi tällaisessa tapauksessa tullut esittää kuukauden kuluessa työn valmistumisesta tai, työn mahdollisesti jatkuessa useita kuukausia, kunakin kuukautena syntyneistä kustannuksista viimeistään seuraavan kalenterikuukauden lopussa.

Korkein oikeus on kuitenkin katsonut (KKO 2008:19, kohdat 48, 49), että aikaisemmin mainitusta pääsäännöstä on perusteita poiketa lisäksi tilanteessa, jossa rakennuttaja on tilannut lisä- tai muutostyön taikka muuttanut suunnitelmia lähellä urakka-ajan loppua. Tällöin urakassa ei ole voinut enää olla juurikaan sellaisia suorittamatta olevia töitä, joista aiheutuvia kustannuksia rakennuttaja olisi voinut alentaa ja tällä tavoin vaikuttaa rakennussuorituksen kokonaiskustannusten määrään. Rakennuttajan suunnitelmanmuutokseen rinnastettava tilanne on käsillä myös silloin, kun urakan kannalta välttämätön lisä- tai muutostyö on ilmennyt aivan urakan loppuvaiheessa ilman, että työ olisi perustunut rakennuttajan nimenomaisesti tekemään tilaukseen taikka suunnitelman muutokseen. Kyseisessä tapauksessa urakka-aika oli ollut noin 12 kuukautta. Normaaleista menettelytavoista poikkeaminen koski töitä, joita koskeva suunnitelmamuutos tai työn välttämättömyys oli ilmennyt vajaat kaksi kuukautta ennen urakka-ajan päättymistä. Näissä poikkeustilanteissa urakoitsija oli voinut säilyttää oikeuden korvaukseen tehdystä lisä- tai muutostyöstä, jos se oli YSE-ehtojen mukaisesti esittänyt niiden perusteet urakan vastaanottotarkastuksessa ja määrät loppuselvityksessä.

Ratkaisussa KKO 2008:19 katsottiin, että edellä selostettuja menettelytapoja koskevien sääntöjen noudattamatta jättämisestä seurasi, että urakoitsijalla ei ollut oikeutta saada tavoite- ja kattohintaa korotettua eikä siten myöskään oikeutta saada korvausta suorittamistaan lisä- ja muutostöistä lukuun ottamatta edellä mainittuja ja eräitä muita ratkaisussa mainittuja poikkeustilanteita.

Totean edelleen, että rakennuttajan kannalta kolmas keskeinen keino hallita mahdollisista lisä- ja muutostöistä aiheutuvia riskejä on niiden tilaamiseen oikeutettujen päätöksentekijöiden rajaaminen vain tiettyihin henkilöihin Rakennustöiden sujuvuuden kannalta tavanomaista on, että rakennuttaja valtuuttaa YSE 59 §:n ehtojen perusteella rakennustöiden valvojan hyväksymään tilaajan puolesta pieniä ja kiireellisiä lisä- ja muutostöitä. Sitä vastoin merkittävämmät päätökset, joilla on vähäistä suurempia vaikutuksia kohteen käytettävyyteen tai kustannuksiin taikka urakka-aikaan, jäävät tavanomaisesti valvojan toimivallan ulkopuolelle. Niitä koskevat päätökset rakennuttaja yleensä tekee oman organisaationsa sisällä ja ilmoittaa urakoitsijalle erikseen henkilön, joka voi edustaa rakennuttajaa urakoitsijaan päin.

Totean vielä, että sopimuksen tulkinnassa on edelleen otettava huomioon, että vakiintuneiden sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan sopimusta on tulkittava sopimusosapuolten yhteisen tarkoituksen mukaisesti, vaikka tämä poikkeaisi sopimusasiakirjassa käytettyjen kielellisten ilmaisujen mukaisesta tarkoituksesta. Jos yhteisestä tarkoituksesta ei ole saatavissa selvitystä, lähtökohtana sopimuksen tulkinnassa on sopimuksessa käytetty sanamuoto (ks. KKO 2016:10, kohta 26). Siten kanteen hyväksyminen Y-Palveluiden vaatimalla tavalla edellyttäisi sitä, että asiassa olisi selvitetty osapuolten yhteisenä tarkoituksena olleen poiketa urakan aikana urakkasopimukseen kirjatuista ehdoista.

Johtopäätökset

Nyt käsillä olevassa tapauksessa taloa koskeva rakennusurakka on sovittu ja myös käytännössä toteutettu edellä kuvatun projektinjohtomallin mukaisesti eli siten, että urakan hinnoittelumallista on sovittu alustavien suunnitelmien perusteella, kun taas tarkempi suunnittelu on tapahtunut urakan aikana. Tällainen toimintamalli on edellyttänyt aikaisemmin toteamallani tavalla rakennuttajalta jatkuvia kannanottoja esitettyihin suunnittelu­ ja toteutusratkaisuihin. Selvää on, että Y-Palvelut on tehnyt korjaustöitä Kiinteistö Oy:n ilmoittamien tarpeiden mukaisesti. Nämä työt Y-Palvelut on laskuttanut samassa yhteydessä kuin urakan muutkin työt kuukausittain koontilaskuilla, joissa ei ole ollut mainintoja siitä, että laskut sisältäisivät joiltakin osin lisä- tai muutostöitä. Kiinteistö Oy on maksanut sille osoitetut laskut siihen saakka, kunnes kattohinta on urakan loppuvaiheessa tullut täyteen. Y-Palvelut Oy on vaatinut kanteen perusteena olevien lisä- ja muutostöiden perusteella tavoite- ja kattohinnan korottamista 919.036,53 eurolla (alv 0 %) toisessa taloudellisessa loppuselvitystilaisuudessa 7.9.2016.

Toisin kuin hovioikeuden enemmistö on katsonut, asiassa ei ole kysymys Kiinteistö Oy:n sallimisperusteisesta vastuusta korvata urakoitsijan tekemät työt. Kysymys on siitä, onko tavoite- ja kattohintaisessa urakassa noudatettu sellaisia menettelytapoja, että urakoitsijalla olisi oikeus korkeampaan tavoite- ja kattohintaan. Tähän nähden asiassa ei ole merkitystä Y-Palveluiden esittämällä laajalla kirjallisella ja suullisella todistelulla kanteen perusteena olleiden töiden tilaamisesta, mitkä Kiinteistö Oy on urakan aikana hyväksynyt ja lähes kokonaisuudessaan maksanutkin.

Y-Palvelut on lähtenyt siitä, että Kiinteistö Oy:n maksuvelvollisuus määräytyy urakkasopimuksen mukaisen tavoitehinnan 4.660.000 euron perusteella, mitä maksuvelvollisuutta Y-Palveluiden ilmoittamat lisä- ja muutostyöt nostaisivat sellaisenaan. Hovioikeuden enemmistö on kohdassa 5 hyväksynyt tämän. Toisin kuin hovioikeuden enemmistö katson Kiinteistö Oy:n esittämin tavoin, että tässä tavoite- ja kattohintaisessa projektinjohtourakassa Kiinteistö Oy:n maksuvelvollisuuden kannalta ei ole muuta merkitystä niin sanotulla "alkuperäisellä urakkahinnalla" eli 4.660.000 euron tavoitehinnalla kuin siltä kannalta, että se määrittää rajan, jonka alittumisesta urakoitsijalla on oikeus palkkioon tai jonka ylittyessä osa kustannuksista kuuluu urakoitsijan vastattavaksi. Kyseisen 4.660.000 euron määrän perusteella ei voida tehdä edes johtopäätöksiä hankkeeseen urakan aikana sitoutuneiden kustannusten määrästä. Kiinteistö Oy:n maksuvelvollisuus määräytyy ainoastaan toteutuneiden ja hyväksyttävästi selvitettyjen kustannusten perusteella urakkasopimuksen kohdassa 12 tarkemmin määrätyin tavoin. Mikäli tavoite- ja kattohinnan muuttamisesta urakan aikana ei ole katsottava muuta sovitun, Kiinteistö Oy:n maksuvelvollisuuden ylärajana on urakkasopimuksen kohdassa 10 todetuin tavoin 1,05 x tavoitehinta, minkä Kiinteistö Oy on riidattomasti maksanut.

Kiinteistö Oy ja Y-Palvelut ovat urakkasopimuksessa erityisesti sopineet lisä- ja muutostöiden hyväksynnässä sekä tavoite- ja kattohinnan muuttamisessa noudatettavista menettelytavoista. Nämä muutokset on tullut sopia etukäteen kirjallisesti. Asiassa on riidatonta, ettei näitä menettelytapoja ole noudatettu, vaikka Y-Palveluille on urakkasopimuksessa asetettu erityinen velvollisuus informoida tilaajaa sen havaitessa uhan kustannusten ylittymisestä.

Edellä mainittujen menettelytapojen noudattamatta jättämistä ei tee hyväksyttäväksi Y-Palveluiden väittämät aikataulusyyt urakan valmistumiseksi. Y-Palveluilla on ollut myös urakkasopimuksen mukaan velvollisuus tehdä perusteltu esitys kaikista niistä suoritukseensa liittyvistä asioista, jotka vaativat tilaajan päätöstä. Nämä esitykset on tullut valmistella niin ajoissa, että tilaajalle on jäänyt riittävä aika päätöksenteon perusteisiin perehtymiseen ja päätöksen harkintaa varten. Y-Palveluilla on siten ollut korostunut velvollisuus paitsi vastata rakennustöiden tekemisestä, myös kustannusseurannasta ja tilaajan edellyttämien päätösten asianmukaisesta valmistelusta. Urakkasopimuksen solmiessaan Y-Palvelut on sitoutunut suorittamaan urakan sovittuja menettelytapoja noudattaen sovittuun valmistumispäivään mennessä. Tästä syystä Y-Palveluiden vastuulla on ollut projektinjohtourakoitsijana suunnitella urakan aikataulu ja toteuttaa urakka niin, että Kiinteistö Oy:llä on rakennuttajana ollut käytettävissään kohtuullinen aika sille kuuluvien päätösten tekemiseen. Asian arvioinnissa on lisäksi otettava huomioon, että L on ollut työmaakokousten ohella läsnä ainakin joissakin suunnittelukokouksissa ja urakoitsijan edustaja K:n mukaan muutoinkin tavoitettavissa. Mitään sellaista tosiasiallistakaan syytä menettelytapojen noudattamatta jättämiselle, mikä ei olisi Y-Palveluiden vastuulla, ei siten ole ilmennyt.

Arvioitaessa sitä, onko Kiinteistö Oy:n tosiasiallisesta toiminnasta urakan aikana pääteltävissä sen tarkoituksena olleen luopua edellä mainittujen sitä suojaavien sopimusehtojen noudattamisesta, on otettava lisäksi huomioon työmaakokouspöytäkirjoihin kirjatut seikat. Ensimmäisessä työmaakokouksessa 14.8.2015 on todettu, että muutokset tavoite- ja kattohintoihin käsitellään hankkeen johtoryhmässä. Seuraavassa työmaakokouksessa 8.9.2015 on käyty läpi kustannusennuste ja lisäksi todettu, että kustannusennuste laaditaan kuukausittain ja käydään läpi työmaakokouksissa. Johtoryhmä, jonka kokoonpano on jäänyt asiassa kuulluille henkilöillekin epäselväksi ei ole kokoontunut. Huolimatta siitä, että työmaakokouksissa on ollut läsnä sekä urakkasopimuksessa määritelty sopimusasioissa toimivaltainen Kiinteistö Oy:n edustaja L että myös Y-Palveluiden edustajat, rakennustöiden kustannuksia taikka kysymystä tavoite- ja kattohinnan muuttamisesta ei jostain syystä ole kuitenkaan käsitelty työmaakokouksissa, vaan ne on merkitty siirrettäväksi erillispalavereihin. Työmaakokouspöytäkirjojen mukaan tällaisia erillispalavereita olisi pidetty ainoastaan 16.12.2015 ja kesällä 2016. Työmaakokouspöytäkirjoista ei muutoinkaan ilmene, että mahdollisia lisä- ja muutostyötarjouksia olisi hyväksytty taikka niiden kustannusvaikutuksista tavoite- ja kattohinnan kannalta olisi edes keskusteltu.

Esitetyn todistelun perusteella ainoa kokous, jossa sopimusasioissa toimivaltainen Kiinteistö Oy:n edustaja L ja Y-Palveluiden edustajat ovat käsitelleet kustannuksia ennen urakan loppuvaihetta, on 16.12.2015 pidetty kokous, jossa urakoitsija on ilmoittanut noin 100.000 euron suuruisesta tavoitehinnan korotustarpeesta. Tässäkään kokouksessa päätöstä tavoitehinnan korottamisesta ei kenenkään asiassa kuullun henkilön mukaan ole tehty. Edellä mainitut sopimusehdot huomioon ottaen tavoite- ja kattohinnan muuttamista koskevien päätösten valmistelu on kuulunut Y-Palveluille. Siinä tapauksessa, jos tavoite- ja kattohinnan muuttamisesta olisi aiheutunut osapuolten välille erimielisyyttä, kysymys olisi voitu ratkaista YSE 90 §:n menettelysäännöksiä noudattaen. Siten mitään hyväksyttävää perustetta sovittujen menettelytapojen noudattamatta jättämiselle Y-Palveluiden puolelta ei ole tämänkään perusteella ilmennyt. Ottaen huomioon edellä mainitut työmaakokouspöytäkirjojen merkinnät sekä 16.12.2015 pidetty kustannusseurantapalaveri, esitetty näyttö ei tältäkään osin tue johtopäätöstä, että Kiinteistö Oy olisi luopunut urakkasopimuksessa sovittujen menettelytapojen noudattamisvaatimuksesta.

Mitä tulee hovioikeuden perustelujen kohdassa 4.4.2. selostettuihin sähköpostiviesteihin, joiden osalta hovioikeuden enemmistö on katsonut ilmenneen suoraan L:n antama hyväksyntä lisä­ ja muutostöille, totean, että todistetta K177 lukuun ottamatta muista viesteistä ei itsessään ilmene, että kyseessä ylipäätänsä olisi lisä- tai muutostyö. Todisteesta K177 ilmenevät viestit on puolestaan lähetetty urakan vastaanoton jälkeen. Missään näistä viesteistä ei ilmene myöskään tilatun työn kustannusvaikutukset taikka mahdolliset muutokset tavoite- ja kattohintaan, mitä Y-Palveluilta on voitu urakkasopimuksen ehdot huomioon ottaen kohtuudella edellyttää. Tällä sähköpostikirjeenvaihdolla tai muillakaan sähköpostiviesteillä, joissa L on ollut yhtenä vastaanottajana, ei siten ole merkitystä tavoite- ja kattohinnan muutoksia arvioitaessa. Tilaajan tietoisuus lisä- ja muutostyöstä ei vielä sellaisenaan oikeuta tavoite- ja kattohintaisessa urakassa urakoitsijaa lisävastikkeeseen (KKO 2008:19, kohta 33).

Y-Palvelut on lähettänyt urakan aikana koontilistoja, joihin on merkitty lisä- ja muutostöiden aiheita ja arvioituja kustannuksia sekä eräiltä osin myös tarjousten hintoja, Kiinteistö Oy:n käyttämän rakennuttajakonsultin projektipäällikkönä toimineelle N:lle. Urakkasopimuksen mukaan muutos- ja lisätöitä oli oikeutettu tilaamaan kuitenkin L. Selvää on, ettei tämän kokoisissa rakennusurakoissa rakennuttajan toimivaltaisen edustajan vaihtamisesta päätetä tai ilmoiteta ainoastaan työmaakokousten jälkeisissä käytäväkeskusteluissa toisin kuin Y-Palvelut on väittänyt. N ja muut valvojat eivät siten olleet oikeutettuja tilaamaan muuta kuin YSE 43 §:n 3 kohdassa tarkoitettuja pieniä ja kiireellisiä muutoksia, joista nyt käsiteltävissä lisä- ja muutostyövaatimuksissa ei selvästikään ole kyse. Mikäli Y-Palveluiden tarkoituksena on ollut saada tällaisella menettelyllä eli koontilistojen lähettämisellä tavoite- ja kattohintaa muutettua, se ei ole toiminut urakkasopimuksessa edellytetyin tavoin. Sitä vastoin asiassa ei ole näyttöä siitä, että Y-Palvelut olisi käynyt tilaajan toimivaltaisen edustajan eli L:n kanssa syyskuun 2015 ja kesän 2016 välisenä aikana kustannuksia muutoin läpi kuin 16.12.2015 pidetyssä kokouksessa, kuten hovioikeuden enemmistönkin perusteluista ilmenee. Riski urakkasopimuksessa sovittujen menettelytapojen laiminlyönnistä kuuluu tältäkin osin projektinjohtajaurakoitsijan eli Y-Palveluiden kannettavaksi. Koska niin sanottuihin tilaajan hankintojen osalta on Y-Palveluiden noudattaa samaa menettelyä kuin lisä- ja muutostöiden osalta ja Y-Palvelut on tältäkin osin laiminlyönyt noudattaa sovittuja menettelytapoja, ei tilaajan hankintojen osalta asiaa ole aihetta arvioida toisin. On lisäksi huomattava, että koontilistojen perusteella ei voida tehdä johtopäätöksiä koko hankkeeseen käytetyistä ja sidotuista kustannuksista sekä vielä käytettävissä olevista varoista. Myöskään ratkaisussa KKO 2008:19 hyväksyttävänä menettelytapana tavoite- ja kattohinnan nostamiselle ei pidetty sitä, että lisä- ja muutostyöt olivat ilmenneet seurantalistoilta.

Mitä tulee N:lle osoitettuihin sähköpostiviesteihin, yhdessäkään asiassa esitetystä kirjallisesta todisteesta ei ilmene, että N olisi ilmoittanut Kiinteistö Oy:n puolesta tavoite- ja kattohinnan korottamisesta. N on tosin hovioikeudessa kertomansa mukaan esittänyt maaliskuussa 2016 Kiinteistö Oy:n hallitukselle tavoite- ja kattohinnan korottamista 400.000 eurolla. Tämä kertomus on kuitenkin selvässä ristiriidassa hallituksen kokouksessa läsnä olleiden ihmisten kertomusten ja myös pöytäkirjan merkintöjen kanssa, mikä heikentää N:n kertomuksen näyttöarvoa. Kun Y-Palvelutkaan ei ole väittänyt, että osapuolet olisivat tuossa vaiheessa hyväksyneet tavoite- ja kattohinnan nostamisen, tällä seikalla ei ole merkitystä asian kannalta. Enemmän merkitystä sen sijaan on annettava sille, että N:kin on laskun nro 3588 tultua maksuun merkinnyt 5.9.2016 laskua tarkastaessaan, ettei siitä tule maksaa kuin osa, koska sopimuksen mukainen maksuvelvollisuuden yläraja on tullut täyteen. Samasta syystä myös aikaisemmin elokuussa 2016 päivätyt Y-Palveluiden laskut nrot 3582 ja 3583 oli jätetty maksamatta. Tämä tukee johtopäätöstä, ettei N:nkään käsityksen mukaan Y-Palvelut ja Kiinteistö Oy olleet urakan aikana sopineet mistään sellaisesta menettelystä, jonka myötä osapuolet olisivat sitoutuneet tavoite- ja kattohinnan nostamiseen. Nämä seikat tukevat myös sitä johtopäätöstä, ettei Kiinteistö Oy:n tarkoituksena ole urakan aikana ollut luopua kolmannesta keskeisestä sen riskienhallintaan liittyvästä sopimusehdosta eli sopimusmuutosten hoitamisesta ainoastaan L:n kautta, mitä kanteen hyväksyminen kanteessa vedottujen seikkojen ja esitetyn näytön perusteella olisi myös edellyttänyt.

Aikaisemmin todetuin tavoin lisä- ja muutostöistä sopimiseen sekä kustannusten raportointiin ja hallintaan liittyvät sopimusehdot ovat rakennuttajan riskienhallinnan kannalta keskeisiä ehtoja. Tähän nähden se, että Kiinteistö Oy:n tarkoituksena voitaisiin katsoa olleen luopua näiden sitä suojaavien sopimusehtojen noudattamisesta urakan aikana, edellyttäisi vahvoja perusteita.

Pelkästään se, että Kiinteistö Oy ei ole pyytänyt Y-Palveluita esittämään vaatimuksia tavoite- ja kattohinnan muuttamiseksi urakan aikana ei ole tällainen peruste. Katson, että asiassa ei ole perusteita arvioida Y-Palveluiden kanteessaan väittämällä tavalla Kiinteistö Oy:n menettelyllään hyväksyneen tavoite- ja kattohinnan nostamisen. Sitä vastoin Y-Palvelut on jättänyt noudattamatta urakkasopimuksessa edellytettyjä menettelytapoja kustannusten raportoinnissa ja tavoite- ja kattohinnan muuttamisessa. Ratkaisusta KKO 2008:19 ilmenevin tavoin riskin menettelytapojen noudattamatta jättämisestä kantaa urakoitsija. Tavoite- ja kattohinnan nostamiseen ei siten ole perusteita, minkä vuoksi hylkään kanteen jo näistä syistä.

Totean edelleen, että on sinänsä selvää, että Y-Palveluiden vaatimustensa perusteina esittämät työt ja hankinnat on tehty. Kiinteistö Oy on maksanut niitä ja muita töitä koskevat laskutetut erät kokonaan lukuun ottamatta laskuista 3582, 3583 ja 3588 maksamatta jääneitä eriä sekä 5 %:n pidätystä. Riidatonta on myös, että Y-Palveluiden vaatimustensa perusteina esittämät työt ovat luonteeltaan lisä- ja muutostöitä. Luotettavan arvion tekeminen tavoite- ja kattohintaan vaikuttavista muutoksista edellyttäisi kuitenkin kaikkien tavoite- ja kattohintaa korottavien ja toisaalta vähentävien erien läpikäymistä ja niiden hintavaikutuksen selvittämistä esimerkiksi vertaamalla toteutettuja ratkaisuja urakkaohjelmassa taikka muissa tarjousasiakirjoissa esitettyihin ratkaisuihin. Lähtökohtaisesti urakoitsijan tulisi selvittää tämän kaltaiset kysymykset urakan aikana tai viimeistään vastaanottotarkastuksen ja taloudellisen loppuselvityksen yhteydessä, minkä Y-Palvelut on laiminlyönyt. Tällaista näyttöä ei myöskään nyt käsiteltävässä asiassa ole esitetty, sillä urakkasopimuksen ohella urakassa noudatettavia kaupallisia ja teknisiä asiakirjoja ei ole ollut todisteina. Asiaa ei voida arvioida yksin urakkasopimuksen perusteella, sillä siinä urakan kohteeksi on määritelty "koko talon projektinjohtourakan johtamistehtävät sekä rakennus- ja talotekniset työt", minkä perusteella kaikki nyt käsiteltävät työt sisältyisivät urakkasopimuksen mukaiseen tavoitehintaan. Y-Palveluiden esittämien laskujen perusteella ei voida tehdä päätelmiä siitä, minkä arvoisiksi kyseiset työt oli mahdollisesti arvioitu urakkasopimusta solmittaessa ja millaiseen hyvitykseen Kiinteistö Oy tästä syystä olisi laskujen osalta mahdollisesti oikeutettu. Kiinteistö Oy:n maksuvelvollisuutta ei voi päätellä myöskään Y-Palveluiden aliurakoitsijoiden esittämien lisä- ja muutostyö laskujen perusteella ottaen erityisesti huomioon, että Y-Palvelut oli tehnyt jo projektinjohtourakkasopimusta solmiessaan kiinteähintaiset aliurakkasopimukset merkittävimpien aliurakoitsijoidensa eli sähkö­ ja LVI-urakoitsijoiden kanssa. Koska Kiinteistö Oy on kiistänyt kanteessa esitetyt vaatimukset myös määrällisesti, näyttötaakka näistä hintavaikutuksista kuuluu Y-Palveluille. Selvää on, että hovioikeuden enemmistön yksityiskohtaisesti selostaman asiassa esitetyn henkilö todistelun perusteella mahdollisista hintamuutoksista ei voida tehdä luotettavia johtopäätöksiä, koska urakkasopimukseen liittyviä kaupallisia ja teknisiä asiakirjoja ei ole tuomioistuimella käytettävissä. Asiassa on siten jäänyt näyttämättä, mihin määrään tavoite- ja kattohintaa tulisi muuttaa siinäkään tapauksessa, että muuttamiselle katsottaisiin joiltakin osin olevan perusteita.

Y-Palveluiden ensisijaisen vaatimuksen osalta totean, että Y-Palvelut on vaatinut käräjäoikeudessa kanteessaan ensisijaisesti 686.036,53 euron (alv 0 % eli arvonlisäverollisena 850.685,29 eur) suoritusta Kiinteistö Oy:ltä maksamattomista lisä- ja muutostyölaskuista, jolta osin Y-Palvelut on ilmoittanut vaatimukseen sisältyvän myös Y-Palveluiden Kiinteistö Oy:n puolesta tekemiä hankintoja. Käräjäoikeus on hyväksynyt vaatimuksen 835.561,92 euron (sis. alv 24 %) suuruisena, mitä määrää Y-Palvelut on täsmentänyt vielä hovioikeudessa 835.521,21 euroon (sis. alv 24 %). Asiassa on kuitenkin hovioikeudessa ollut riidatonta, että Kiinteistö Oy on maksanut kanteessa tarkoitetuista lisä- ja muutostöistä sekä tilaajan hankinnoista 698.002,19 euroa (alv 0 %) eli arvonlisäverollisena 865.522,72 euroa. Koska asiassa ei ole näytetty, että Kiinteistö Oy olisi jättänyt maksamatta jotakin kanteessa vaadituista lisä- ja muutostöistä, Y-Palveluiden ensisijainen vaatimus tulee hylätä pelkästään tälläkin perusteella.

Toissijaisena vaatimuksena Y-Palvelut on vaatinut edellä mainittua hovioikeudessa täsmennettyä 835.521,21 euron (sis. alv 24 %) määrää maksamattomana urakkahintana. Katson tältä osin ensinnäkin, että käräjäoikeuden (s. 60) johtopäätös, ettei urakan aikana maksetuilla konkreettisilla laskuilla olisi merkitystä arvioitaessa Kiinteistö Oy:n maksuvelvollisuutta lisä- ja muutostöistä, on selvästi virheellinen. Koska kyseessä on urakkamuoto, jossa urakkahinta määräytyy hankkeeseen kohdistuvien hyväksyttävien kustannusten perusteella ja jossa tilaaja maksaa urakan eri vaiheissa hyväksymänsä kustannukset, urakoitsija ei urakan päätyttyä voi vaatia näistä kustannuksista uudelleen suoritusta päätettyään kohdentaa maksut tuossa vaiheessa muihin eriin. Urakoitsija voi vaatia suoritusta ainoastaan sellaisten kustannusten osalta, joita tilaaja ei ole maksanut ja joilta osin hän on säilyttänyt puhevaltansa. Sitä vastoin erikseen on arvioitava kysymystä, onko urakoitsijalla oikeus saada tavoite- ja kattohintaa korotettua. Tässä tapauksessa Y-Palvelut on säilyttänyt puhevaltansa laskuista tehtyjen 5 %:n pidätysten lisäksi laskuista 3582, 3583 ja 3588 maksamatta jääneen sekä laskuttamattoman projektinjohtopalkkion osalta. Koska edellä todetuin tavoin tavoite­ ja kattohinnan korottamiseen ei ole perusteita ja Kiinteistö Oy on osoittanut maksaneensa kattohinnan perusteella määräytyvän suoritusvelvollisuutensa ylärajan, myös Y-Palveluiden toissijainen vaatimus on hylättävä kokonaan.

Kolmassijaisena vaatimuksena Y-Palvelut on vaatinut hovioikeudessa täsmennettyä 835.521,21 euron (sis. alv 24 %) määrää perusteettomana etuna. Koska Kiinteistö Oy on saanut itselleen vain sopimuksen mukaisen suorituksen, josta se on maksanut sopimuksen mukaisen korvauksen, Kiinteistö Oy ei ole saanut itselleen sellaista perusteetonta etua, jonka se olisi velvollinen palauttamaan. Näin ollen tämäkin vaatimus on hylättävä kokonaan.

Yleiskustannuslisä, sovitteluvaatimus ja viivästyskoron alkamisajankohta sekä oikeudenkäyntikulut 

Äänestyksen johdosta velvollisena lausumaan siitä, onko Kiinteistö Oy velvollinen maksamaan yleiskustannuslisän lisä- ja muutostöistä, totean, että urakkasopimuksen kohdassa 11 on sovittu, että muutos­ tai lisätyöstä johtuva tavoitehinnan ja kattohinnan muutos otetaan huomioon omakustannushintaan ilman YSE 47 §:n kohdan f mukaista yleiskustannuslisää ja katetta. Toisin kuin hovioikeuden enemmistö, katson että näin ollen Kiinteistö Oy:llä ei ole velvollisuutta suorittaa yleiskustannuslisää lisä- ja muutostöistä. Totean vielä, että asian arvioinnissa ei ole merkitystä laskutyöurakkaa koskevalla ratkaisulla KKO 2017:71, jossa urakoitsija oli antanut urakkasopimuksessa Asunto Oy B:lle ainoastaan hinta-arvion. Nyt käsiteltävässä asiassa Kiinteistö Oy:llä ei ole ollut reklamointivelvollisuutta Y-Palveluita kohtaan, koska tavoite- ja kattohintaurakassa riskin kattohinnan ylittymisestä kantaa urakoitsija. Tässä urakassa Kiinteistö Oy:llä ei ole ollut velvollisuutta reklamoida urakan aikana yleiskustannuslisästä myöskään sen vuoksi, että Kiinteistö Oy:lle osoitetuissa laskuissa ei ole millään tavoin ilmoitettu, että nyt kanteen vaatimusten perusteina esitetyissä töissä olisi kyse urakkasopimuksessa tarkoitetuista lisä- ja muutostöistä.

Velvollisena lausumaan Kiinteistö Oy:n sovitteluvaatimuksesta katson hovioikeuden enemmistön tavoin, ettei asiassa ole edellytyksiä sovitella Kiinteistö Oy:n suoritusvelvollisuutta.

Velvollisena lausumaan siitä ajankohdasta, mistä alkaen Kiinteistö Oy on velvollinen maksamaan viivästyskorkoa, olen eri mieltä hovioikeuden enemmistön kanssa tästäkin kysymyksestä. Hovioikeuden enemmistö on kohdassa 4.4.1. katsonut, että Y-Palveluilla on ollut oikeus kohdentaa saamansa maksusuoritukset "alkuperäisen urakan kustannuksiin". Aikaisemmin selostetusta tavoite- ja kattohintaisesta projektinjohtourakkamuodosta johtuen katson, ettei tällaista menettelyä voida pitää hyväksyttävänä. Enemmistön perustelujen johdosta totean edelleen, että taloudellisessa loppuselvityksessä rakennusurakan tilaajalla ei ole velvollisuutta esittää selvitystä mahdollisten urakoitsijan vaatimusten perusteiden ja määrien osalta. Sen sijaan totean, että Y-Palvelut on vasta hovioikeuteen 12.11.2021 toimittamansa lausuman liitteenä yksilöinyt ne seikat, joiden perusteella sillä olisi vielä saatavaa Kiinteistö Oy:ltä. Tämän vuoksi katson, että viivästyskorkoa on maksettava korkolain 9 §:n säännökset huomioon ottaen 12.11.2021 alkaen.

Äänestyksen jälkeinen pääasian lopputulos huomioon ottaen olen oikeudenkäyntikulujen osalta samaa mieltä kuin hovioikeuden enemmistö.