Hovioikeus: Hinnanalennus asuntokaupassa

Helsingin hovioikeus 16.2.2023

Tuomio Nro 256
Diaarinumero S 20/2371
Ratkaisu, johon on haettu muutosta Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 16.10.2020 nro 5444
Asia Irtaimen kauppahinnan alentaminen
Valittajat JL ja NL
Vastapuoli M

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 17.4.2023.

Valitus

JL ja NL (jäljempänä yhdessä myös L:t) ovat vaatineet, että M:n vaatimukset hylätään, sekä toissijaisesti, että heidän maksettavakseen tuomittu hinnanalennus M:lle alennetaan 10.000 euroksi ja heidät vapautetaan velvollisuudesta korvata M:n oikeudenkäyntikuluja osaksikaan. L:t ovat lisäksi vaatineet, että M velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 31.726,16 eurolla ja hovioikeudessa 13.588,12 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Reklamaatiovelvollisuuteen kuului yksilöintivaatimus, jota käräjäoikeus ei ollut ottanut huomioon, minimisääntö eli virheestä ilmoittamisen lisäksi vaatimuksen tekeminen, ja oikea-aikaisuus eli reklamaation tekeminen kohtuullisessa ajassa. M oli laiminlyönyt oikea-aikaisen reklamaatiovelvollisuuden täyttämisen. Asunnon hallinta oli luovutettu M:lle 22.6.2016. M oli reklamoinut virheistä ensimmäisen kerran 19.10.2016. M oli esittänyt ensimmäisen määrällisen vaatimuksen vasta 26.4.2018 eli yli puolitoista vuotta ensimmäisen reklamaation jälkeen. M oli valittu asunto-osakeyhtiön hallituksen jäseneksi pian kaupan jälkeen. Hänellä oli siten ollut mahdollisuus vaikuttaa siihen, millaisia selvityksiä taloyhtiön rakennusten kunnosta, korjaustarpeesta ja korjausten kustannuksista oli tarpeen hankkia. M:llä oli lisäksi kiinteistönvälittäjän työssä saamansa kokemuksen perusteella ollut mahdollisuus arvioida, mikä merkitys vaatimusten oikea-aikaisella esittämisellä asuntokauppalain mukaan oli.

Vaatimukset olivat yksilöimättömiä ja ylimalkaisia. Käräjäoikeuden olisi lisäksi tullut ottaa kantaa vain niihin vaatimuksiin, joista M oli esittänyt oikeudenkäynnissä vaatimuksia ja joista hän oli reklamoinut: rakennusten alapohja sekä lattialaatan ala- ja yläpuoli. M:n omassa asunnossa ei ollut todettu vakavia vaurioita.

Alkuperäisessä haastehakemuksessa mainitut virheet liittyivät edelleen pääosin rakennusten suunniteltuihin perusparannuksiin ja normaaliin elinkaarensa päässä olevien rakenteiden uusimiseen. Asunto-osakeyhtiön kymmenen vuoden peruskorjaussuunnitelmat eivät liittyneet oikeudenkäynnissä reklamoituihin ja riidanalaisiin virheisiin. Riskirakenteen poistaminen oli aina perusparannusta, jonka ansiosta rakennuksesta tuli parempi kuin se oli ollut uutena. Asuntokauppalain 6 luvun 11 tai 20 §:ssä tarkoitettu vaikuttavuuskynnys ei ylittynyt.

Käräjäoikeus oli kuitenkin arvioinut hinnanalennuksen määrää seuraavien virheiden perusteella. Hulevesien ohjauksen parantaminen oli perusparannus ja niiden ohjaus oli lisäksi ollut M:n havaittavissa. Alapohjan korjauksilla parannettiin rakennusten alkuperäistä rakennetta ja lisättiin muun muassa lattialämmitys. Riittävinä toimenpiteinä voitiin pitää alapohjan tiivistys- ja ilmanvaihtotoimenpiteitä, jotka yhtiö oli teettänyt. Yhtiön rakennuksissa tehdyissä mikrobitutkimuksissa ei ollut otettu huomioon eri mikrobilajien vaikutusta korjaustarpeeseen. Suunnitellut korjaukset olivat lähinnä riskirakenteen poistamista eli perusparannusta. Viemäriputkien ja salaojien korjaukset olivat normaalia elinkaarensa päässä olevien rakenteiden uusimista, joka ei voinut kuulua asuntokauppalaissa tarkoitetun virheen arviointiin.

Käräjäoikeus ei ollut ottanut huomioon eduntasoitusta hinnanalennuksen määrää arvioidessaan. Hinnanalennusta laskettaessa huomioitavat korjauskustannukset olivat alle 10.000 euroa, kun otettiin huomioon eduntasoituksena korjattujen rakenteiden elinkaari ja saavutetut tasonparannukset. Näin ollen hinnanalennuksen määrä ei voinut olla enempää kuin 10.000 euroa.

M oli hylännyt käräjäoikeudessa L:ien sovintotarjouksen. Syy oikeudenkäyntiin oli ollut M:n, joka tuli velvoittaa korvaamaan L:ien oikeudenkäyntikulut myös käräjäoikeudessa. Käräjäoikeus oli hylännyt pääosan M:n vaatimuksista. Näin ollen, ja koska käräjäoikeus ei ollut ottanut huomioon eduntasoitusta, L:t tuli vapauttaa velvollisuudesta korvata M:n oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa.

Vastaus

M on vaatinut, että valitus hylätään ja L:t velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 12.938,74 eurolla korkoineen.

Reklamointi oli tehty kohtuullisessa ajassa ja joka tapauksessa oikea-aikaisesti. Reklamointi oli täyttänyt yksilöintivaatimuksen. M oli reklamoinut virheistä ensimmäisen kerran 19.10.2016 eli vain neljä kuukautta huoneiston hallinnan luovuttamisen jälkeen. Virheilmoituksessa oli reklamoitu maaperästä johtuvan kosteuden aiheuttamista ongelmista alapohjassa, kosteudenhallintaongelmista ja muun ohella siitä, että sadevedet ja hulevedet ohjautuivat suoraan rakenteisiin. M oli ilmoittanut tulevansa vaatimaan kaupan purkua ja / tai hinnanalennusta sekä mahdollisesti vahingonkorvausta. Vaatimus kaupan purkamisesta sisälsi vaatimuksen 184.000 euron kauppahinnan palauttamisesta. Hinnanalennuksen osalta M oli varannut mahdollisuuden täsmentää vaatimuksia määrältään. L:ille oli tehty selväksi, että vaurioiden selvitystyö oli ollut kesken ja taloyhtiön hallitukselle oli annettu tehtäväksi asiantuntijoiden avulla selvittää mahdollisten vaurioiden laatua ja määrää, sekä esimerkiksi korjauskustannusten suuruutta.

Seuraavassa noin kaksi kuukautta myöhemmin eli 27.12.2016 päivätyssä reklamaatiossa M oli muun muassa ilmoittanut, että taloyhtiö oli edelleen kartoittanut vaurioiden laajuutta. Reklamaatio sisälsi sadevesien virheellisen ohjauksen ja puutteet salaojissa sekä niiden seurauksena vaurioiden ja homeen syntymisen alapohjarakenteissa. Lisäksi reklamoitiin siitä, että rakennukset olivat voimakkaan kosteusrasituksen kohteena. Korjauskustannusten ilmoitettiin olevan vähintään 250.000 euroa. Tämä toinen reklamaatio sisälsi arvion korjauskustannusten määrästä. Sen jälkeen L:t oli pidetty tietoisina virheistä, uusista vaurioista ja korjaustarpeista sekä taloyhtiön suunnittelemista toimenpiteistä, ja heille oli toimitettu tutkimusraportteja. L:t eivät olleet voineet syksyn 2016 jälkeen olla perustellusti siinä käsityksessä, että M luopuisi vaatimuksista eikä esittäisi L:ille vaatimuksia, mitä L:t eivät ole myöskään väittäneet.

M:n asiamies oli 26.6.2017 lähettänyt L:ille sähköpostin, jossa hän oli ilmoittanut palaavansa muun ohella vaatimusten määrän osalta asiaan, kun selviäisi, mitä rakennuksista piti asiantuntijoiden mielestä korjata. Asiamies oli ilmoittanut L:ille sähköpostilla 17.7.20217 vaurioiden selvittelytilanteen ja sähköpostilla 12.4.2018, että korjauskustannuksista ei ollut M:stä riippumattomista syistä voinut esittää tarkkaa selvitystä muutoin kuin, että kustannukset olivat huomattavan suuret. Reklamaatioajan kuluminen oli katkaistu. Asiamies oli edelleen 26.4.2018 päivätyssä vaatimuskirjeessä ilmoittanut L:ille, että vaurioiden selvitystyö jatkui ja yhtiövastike oli nostettu pelkästään korjausten selvittämistä varten 147 eurosta 600 euroon. Kirjeessä oli toistettu M:n vaatimus kaupan purkamisesta ja toissijaisesti vaadittu hinnanalennusta 90.000 euroa. Ongelmien laajuus oli selvinnyt lopullisesti vasta taloyhtiön tilaamasta FCG:n kosteus- ja sisäilmateknisestä, 22.11.2018 päivätystä kuntotutkimusraportista. Vasta tämän jälkeen M oli tullut tietoiseksi kaikista virheistä ja korjauskustannusten määristä sekä velvolliseksi esittämään täsmennettyjä vaatimuksia L:ille myyjinä.

M oli liittynyt taloyhtiön hallitukseen sekä yrittänyt huolellisesti ja aktiivisesti toimien edesauttaa ja nopeuttaa vaurioiden selvittämistä. M ei ollut pystynyt itsestään riippumattomista syistä tähän, koska osa taloyhtiön osakkaista oli vastustanut selvityksiä omien taloudellisten intressiensä vuoksi. M:llä ei ollut esimerkiksi ollut oikeutta omatoimisesti avata taloyhtiön korjausvastuulle kuuluvia seinä- ja lattiarakenteita ja kohdistaa niihin tutkimuksia. M ei ollut ollut kiinteistönvälittäjä, hänellä ei ollut LKV-pätevyyttä eikä kiinteistö-, rakennusalan tai oikeudellista koulutusta. M oli ollut maallikko-ostaja.

JL oli ennen huoneiston myyntiä ollut taloyhtiön isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja. JL oli jo ennen kauppaa ollut tietoinen M:n 19.10.2016 reklamoimista virheistä. JL oli tiennyt sokkelin kosteusvaurioista mutta ei ollut kertonut niistä M:lle. Myyjä oli menetellyt törkeän huolimattomasti sekä kunnianvastaisesti ja arvottomasti jättäessään taloyhtiön johtoon kuuluvana henkilönä tahallaan tai huolimattomuuttaan kertomatta oman huoneistonsa ostajalle taloyhtiönsä epäillyistä vaurioista. JL oli siten harhauttanut M:n tekemään asuntokaupan puutteellisilla tiedoilla. Käytännössä taloyhtiön rakennukset olivat lähes purkukuntoisia, eikä niiden korjaaminen ollut taloudellisesti järkevää. Se, että rakennusten vauriot olivat vakavammat kuin oli tiedetty ennen kauppaa, ei poistanut L:ien tuottamusta asiassa. M sai asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen vapaasti, koska myyjä oli menetellyt törkeän huolimattomasti.

M oli reklamoinut taloyhtiön rakennusten kosteusrasituksesta ja kosteuden aiheuttamista vaurioista sekä vaatinut hinnanalennusta. Vaatimuksissa ei tarvinnut yksilöidä yksityiskohtaisesti jokaista rakennuksen tai rakenteen osaa, rakennusmateriaaleja tai kirjoittaa auki todisteita, kun käytännössä kaikki rakenteet olivat kosteusvaurioituneet. Todistelun sisällön läpikäynti oli näytön arviointia siltä osin, olivatko rakenteet kosteus- ja mikrobivaurioituneita vai eivät. Käräjäoikeus oli katsonut sisäilmateknisen kuntotutkimuksen ja sen liitteenä olleiden tutkimustodistusten perusteella M:n väittämät kosteus- ja mikrobivauriot eli vaatimusten perusteet näytetyiksi. Vaurioita oli löydetty erityisesti alapohjista ja ulkoseinien lämmöneristeistä.

M oli huomioinut eduntasoituksen jo vaatimustensa määrässä eikä ollut sitä vaatinut. M:n ei olisi tarvinnut huomioida vaatimuksissa eduntasoitusta, koska korjaukset eivät olleet tämän ikäisen rakennuksen tyypillisiä korjauksia. Alapohjan kuului kestää rakennuksen koko elinkaaren ajan.

Virhe kaupassa oli vaikutuksellinen. Todellisten korjauskustannusten määrä tuli olemaan M:n ostaman huoneiston osalta yli puolet asunnon hankintahinnasta. M:n huoneistolle ei ollut määriteltävissä käypää arvoa, koska kukaan ei ostaisi huoneistoa tuossa kunnossa. Huoneistossa oli sisäilmaongelma. Käräjäoikeuden tuomitsema hinnanalennus vastasi noin 19 prosenttia kauppahinnasta, kun vain osa vaatimuksista oli hyväksytty. Kaikkia vaatimusten perusteita ei ollut kopioitu kanteeseen tai yhteenvetoon, mutta niitä oli käyty läpi valmistelussa ja pääkäsittelyssä. Viemäriputkiston osalta M oli vaatinut korjauskustannuksia 25.000 euroa kirjallisista todisteista ja tuomiosta ilmenevällä tavalla.

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisu

Onko käräjäoikeuden tuomio perustunut seikkaan, johon ei ole vedottu?

L:t ovat väittäneet, että M oli oikeudenkäynnissä esittänyt vain rakennusten alapohjaa sekä lattialaatan ala- ja yläpuolta koskevia vaatimuksia, mistä huolimatta käräjäoikeus oli ottanut kantaa myös hulevesien ohjaukseen, viemäriputkiin ja salaojiin.

Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan asiassa, jossa sovinto on sallittu, tuomiota ei saa perustaa seikkaan, johon asianosainen ei ole vaatimuksensa tai vastustamisensa tueksi vedonnut.

Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee (s. 1–15), että M on vaatimustensa tueksi vedonnut hulevesiä, alapohjaa, viemäriputkistoa ja salaojajärjestelmää koskeviin virheväittämiin ja niiden korjauskustannuksiin. Näin ollen käräjäoikeus ei ole perustanut tuomiota väitetyllä tavalla seikkaan, johon M ei ole vaatimuksensa tueksi vedonnut. Estettä sanottujen virheväitteiden tutkimiselle myöskään hovioikeudessa ei siten ole.

Pääasiaratkaisun perustelut

1 Asian tausta ja kysymyksenasettelu

M ja L:t olivat 27.4.2016 allekirjoittaneet kauppakirjan, jolla L:t olivat myyneet M:lle Asunto Oy R -nimisen asunto-osakeyhtiön (jäljempänä asunto-osakeyhtiö) osakkeet nrot 259–356, jotka oikeuttivat hallitsemaan huoneistoa - - - osoitteessa - - - Röykkä. Huoneiston pinta-ala oli 98,5 neliömetriä. Kauppahinnaksi oli sovittu 184.000,00 euroa. Kaupantekotilaisuuden yhteydessä oli maksettu kauppahinnasta 36.800 euroa ja loppukauppahinta 147.200 oli maksettu 17.5.2016. Asunnon hallinta oli 22.6.2016 siirtynyt M:lle. Asunto-osakeyhtiössä oli kolme vuonna 1989 rakennettua paritaloa eli kuusi asuinhuoneistoa.

M on käräjäoikeudessa (tuomion s. 3–6) vedonnut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä ja 20 §:ssä tarkoitettuina virheinä kosteusongelmiin ja -vaurioihin asunto-osakeyhtiön rakennuksissa alapohja-, ulkoseinä- ja sokkelirakenteissa, ongelmiin salaoja- ja hulevesien hallinnassa sekä viemäritukoksiin. Käräjäoikeus (s. 53, 54) on katsonut M:n reklamoineen hulevesistä, alapohjasta, viemäriputkistosta sekä salaoja- ja sadevesijärjestelmästä. Käräjäoikeus (s. 54, 55) on katsonut selvitetyksi, että rakennuksen alapohjan vauriot johtuivat muun muassa salaojitus- ja hulevesijärjestelmän puutteellisuuksista, ja että nämä olivat virheitä, jotka tuli korjata. Lisäksi käräjäoikeus on todennut viemärilinjan korjaustarpeen. Käräjäoikeus (s. 55) on laskenut M:n osuuden korjauskustannuksista asianosaistenkin käräjäoikeudessa käyttämän 18 prosentin mukaan ja katsonut M:n osuudeksi mainittujen virheiden korjauskustannuksista 35.000 euroa.

Asiassa on ratkaistavana ensin se, mistä virheistä M oli reklamoinut, ja oliko hän ilmoittanut virheisiin perustuvista vaatimuksistaan ajoissa. Kysymys on lisäksi siitä, olivatko virheet asuntokauppalain 6 luvun 11 tai 20 §:ssä tarkoitettuja virheitä, joiden osalta M:llä on oikeus hinnanalennukseen. Jos L:ien katsotaan olevan velvollisia suorittamaan M:lle hinnanalennusta, kysymys on myös alennuksen määrästä. Kysymys on vielä oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta.

2 Reklamaatio

2.1 Sovellettavat oikeusohjeet

Hovioikeus viittaa käräjäoikeuden tuomiossa (s. 47–49) selostettuihin oikeusohjeisiin.

Korkein oikeus on arvioinut oikea-aikaisen reklamaation edellytyksiä kiinteistön kauppaa koskevassa ratkaisussaan 2016:69. Ratkaisussa sovellettavaan maakaaren säännökseen sisältyy samansisältöinen kohtuullisessa ajassa reklamoimista koskeva säännös kuin kysymyksessä asiassa sovellettavaan asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ään. Näin ollen hovioikeus katsoo, että mainitusta ennakkopäätöksestä ilmenevistä oikeusohjeista voidaan saada tukea virheilmoituksen arviointiin myös kysymyksessä olevassa asiassa.

Korkeimman oikeuden mukaan ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Ratkaisun mukaan myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä sekä rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin sen suuruusluokasta. Vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia. (Kohdat 9 ja 11.)

Reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita. Asiaa on arvioitava sen mukaan, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen, jos he olisivat pyrkineet aktiivisesti selvittämään korjauskustannusten määrää. Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle. (KKO 2016:69, kohta 10 ja siinä mainittu ennakkopäätös sekä kohta 20.)

Edellä mainitussa asiassa ostajat olisivat korkeimman oikeuden mukaan sinänsä voineet jo varsin varhaisessa vaiheessa ilmoittaa, että he tulevat korjauskustannusten määrästä tehtävien selvitysten perusteella vaatimaan joko kaupan purkua, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Tällaisella ilmoituksella ei olisi kuitenkaan ollut sanottavaa merkitystä reklamaation tavoitteiden saavuttamisen kannalta. Siksi korkein oikeus katsoi, että seuraamuksen tyypin ilmoittamista tai vaatimuksen määrän täsmentämistä ei ollut voitu edellyttää ennen kuin ostajilla oli ollut aikaa hankkia ainakin alustava arvio korjauskustannuksista ja sen saatuaan harkita vaatimuksiaan. (KKO 2016:69, kohta 19.)

Mainitussa ennakkopäätöksessä ostajat olivat selvittäneet tarkastusraportissa 13.11.2011 esiin tulleita yläpohjan virheitä tarkemmin teettämällä yläpohjan kuntotutkimuksen, joka oli tehty vasta 12.10.2012. Ostajat olivat hankkineet kustannusarvion alapohjan virheiden korjaamisesta vasta syyskuussa 2013 eli lähes vuoden kuluttua alapohjan virheiden havaitsemisesta. Ostajat eivät olleet esittäneet konkreettisia reklamaatiovelvollisuuteen vaikuttavia syitä, miksi he eivät olleet aiemmin ryhtyneet toimenpiteisiin korjauskustannusten selvittämiseksi. Korkein oikeus katsoi, että ostajat eivät olleet ilmoittaneet virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta, kun he olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. (KKO 2016:69, kohdat 21, 22, 29 ja 31.)

2.2 Onko M reklamoinut asianmukaisesti?

2.2.1 Reklamaatiot

Todisteesta V4 ilmenee, että M oli 19.10.2016 ilmoittanut L:ille hulevesien virheellisestä ohjaamisesta salaojiin, kosteudesta johtuvista alapohjan ongelmista ja kosteudenhallinnan puutteista sekä että hän vaatii asiassa kaupan purkua ja/tai hinnanalennusta ja mahdollisesti vahingonkorvausta.

M oli 16.12.2016 päivätyllä ja 27.12.2016 allekirjoitetulla kirjeellä (V5) ilmoittanut L:ille alapohjan ja LVI-järjestelmän ongelmista ja että taloyhtiön hallitus oli selvittänyt ja kartoittanut vaurioita ja virheiden laajuutta. Hän oli kirjeessä ilmoittanut epäillyistä vakavista kosteudenhallintaongelmista, sokkelien märkyydestä, salaojaputkien ja sadevesien virheellisestä ohjaamisesta, alapohjaongelmien ja kiinteistökohtaisen kosteudenhallintajärjestelmän saneeraamisen laajuudesta sekä viemäriverkoston ongelmista. Lisäksi kirjeessä oli ilmoitettu, että korjauskustannukset tulivat olemaan vähintään 250.000 euroa, että lopullisten selvitysten ja korjauskustannusarvioiden laatiminen oli vielä tekemättä ja että korjauskustannukset tulivat olemaan isot. M oli ilmoittanut, että hän vaatii virheen vuoksi alapohjan, viemäriputkiston, salaojien ja sadevesijärjestelmien saneerauksen kustannuksiin perustuen kaupan purkua ja/tai hinnanalennusta.

M oli tämän jälkeen 26.6.2017 ilmoittanut L:ille vauriotilanteen selvittämisen viivästymisestä asunto-osakeyhtiössä (V6). M oli vielä 12.4.2018 ilmoittanut vaativansa ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta (V7). M oli 26.4.2018 ilmoittanut toissijaisen hinnanalennusvaatimuksensa määräksi 90.000 euroa (V8).

2.2.2 Kohtuulliseen aikaan vaikuttavia seikkoja

Hovioikeus toteaa, että kysymyksessä on asunto-osakeyhtiö, jossa osakkaan mahdollisuudet itsenäisesti selvittää yhtiön vastuulla olevien rakenteiden virheitä ovat rajalliset. Sanottu seikka käy ilmi myös JL:n kertomuksesta hovioikeudessa. Hän on kertonut, että B oli tilannut kaivurin avaamaan sokkelin, vaikka asiasta päättäminen olisi kuulunut yhtiölle, eikä B yksityishenkilönä olisi saanut tehdä sellaista tilausta. Lisäksi M ja C ovat kertoneet yhtenevästi siitä, että yhtiössä oli ollut osakkaita, jotka olivat vastustaneet selvitysten tilaamista ja korjauksia. Selvityksen tilaamisesta oli tehty yhtiökokouksen päätös vasta, kun kiinteistöliiton lakimies oli osallistunut yhtiökokoukseen 7.12.2017. Heidän kertomuksiaan tukee kyseisen yhtiökokousten pöytäkirja (K11). FCG suunnittelu ja tekniikka Oy:n kuntotutkimus (K6) oli valmistunut 22.11.2018.

JL on kiistänyt tienneensä virheistä mitään ennen kauppaa ja kertonut saaneensa B:ltä 28.4.2016 allekirjoitetun huomautuksen (K9) vasta toukokuun alussa eli kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen. Huomautuksessa muun muassa ilmoitettiin sadevesien virheellisestä ohjaamisesta salaojiin ja sokkelin märkyydestä, sekä kehotettiin ryhtymään salaojien ja sadevesijärjestelmän uudelleenrakentamiseen sekä arvioimaan alapohjan kosteusvauriot.

JL on kertonut L:ien ostaneen asunnon vuonna 2014 ja muuttaneen siihen huhtikuussa 2014. L:t olivat asuneet asunnossa kaksi vuotta ja muuttaneet siitä pois maalis-huhtikuussa 2016. JL oli ollut asunto-osakeyhtiön hallituksessa kesän 2014 lopusta ainakin kaupantekohetkeen 27.4.2016 saakka (V9). Hän oli toiminut myös isännöitsijänä lähes kaupantekohetkeen saakka.

B on kertonut, että viemärilinja oli yhtiökokouksen päätöksellä kuvattu vuonna 2015, koska viemäreissä oli ollut tukoksia. Viemärilinjojen ongelmia oli selvitetty kahdessa yhtiökokouksessa. Asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa oli laskuja lokapalveluyritykseltä. Keväällä 2016 B:n asunnon autokatoksen sokkeli oli osoittautunut märäksi, minkä johdosta B oli ottanut yhteyttä JL:ään. Sokkelin kosteutta ja muidenkin asuntojen kaivot oli kartoitettu. Salaojat olivat purkautuneet B:n talon alle. B oli 31.3.2016 yhdessä JL:n kanssa kiertänyt tekemässä silmämääräisiä havaintoja kaikista asunnoista. B oli pyytänyt JL:ää hallituksen puheenjohtajana ja isännöitsijänä käynnistämään selvityksen. B oli ottanut vastuulleen tarjousten pyytämisen salaojien kunnon selvittämiseksi. Huomautuksen 28.4.2016 antamiseen oli ryhdytty, koska sokkeli oli ollut märkä ja oli ollut selvästi nähtävissä, että alapohjassa oli ollut vettä, eikä JL ollut ryhtynyt mihinkään toimenpiteisiin kosteusvaurioiden selvittämiseksi, vaikka B oli sitä häneltä pyytänyt. B on kertonut, että JL oli laatinut yhtiökokouksen 16.5.2016 esityslistan.

C on kertonut, että hän oli osallistunut ensimmäiseen yhtiökokoukseensa 16.5.2016, jolloin JL oli vielä ollut asunto-osakeyhtiön hallituksessa ja jolloin oli käsitelty myös viemäreiden ongelmia. Toinen osakas oli kertonut hänelle, että viemäreissä oli ollut tukoksia lähes vuosittain ja viime aikoina useasti. Viemäreiden ongelmaa oli toisen osakkaan mukaan käsitelty jo edellisessä yhtiökokouksessa.

JL on ylimääräisen yhtiökokouksen 16.5.2016 pöytäkirjan (K10) mukaan toiminut yhtiökokouksen puheenjohtajana. Pöytäkirjan kohdassa 5 viitatussa, kokouksen jälkeen käydyistä epävirallisista keskusteluista laaditussa erillisessä muistiossa on mainittu huhtikuun lopussa esille tulleesta kosteusongelmasta sokkelissa, kosteusongelman selvityksestä ja sadevesien ohjausjärjestelmän virheellisyydestä. Muistiosta käy ilmi myös osakkeenomistajien erimielisyys koskien ongelmien selvittelyä.

M on kertonut toimineensa joitakin kuukausia asunnonvälittäjänä, mutta hän ei ollut tehnyt tuolloin yhtään kauppaa. Hänellä ei ollut LKV-tutkintoa.

2.2.3 Hovioikeuden arviointi

Kauppakirja on allekirjoitettu 27.4.2016 ja M on saanut asunnon hallintaansa 22.6.2016. Yhtiökokouksen 16.5.2016 pöytäkirjan mukaan L:t ovat vielä osallistuneet kyseiseen yhtiökokoukseen. M ei ole siihen vielä osallistunut. M oli osallistunut ylimääräiseen yhtiökokoukseen 24.10.2016 (K11). Reklamaatiossa 19.10.2016 on viitattu yhtiökokouksiin 16.5. ja 5.7.2016 sekä hallituksen kokoukseen 22.8.2016. Asiassa ei ole esitetty yhtiökokouksen 5.7.2016 tai hallituksen kokouksen 22.8.2016 pöytäkirjaa tai tietoa osallistujista. Muun selvityksen puuttuessa virheet on katsottava asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ssä tarkoitetulla tavalla havaituiksi viimeistään lokakuussa ja joulukuussa 2016 ottaen huomioon M:n reklamaatiot 19.10. ja 27.12.2016. Virheet on siten havaittu neljästä kuuteen kuukautta asunnon hallinnan siirtymisestä M:lle. Virheinä M on reklamaatioissa vedonnut alapohjan ja LVI-järjestelmien ongelmiin, sokkelien märkyyteen, hule- ja sadevesien virheelliseen ohjaamiseen sekä salaojien ja viemäriverkoston ongelmiin.

M on reklamaatiossa 19.10.2016 ilmoittanut vaativansa ainakin kaupan purkua tai hinnanalennusta. Ensimmäisen vaatimuksen määrää osoittavan arvion virheiden korjauskustannusten suuruusluokasta, 250.000 euroa, M on ilmoittanut L:ille 27.12.2016 eli noin kaksi kuukautta virheiden havaitsemisen jälkeen. Tämän jälkeen M on 26.4.2018 eli noin puolitoista vuotta virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittanut toissijaisen hinnanalennusvaatimuksen määräksi 90.000 euroa. M on siten esittänyt myös määrällisesti täsmentämänsä hinnanalennusvaatimuksen jo ennen FCG suunnittelu ja tekniikka Oy:n kuntotutkimuksen valmistumista. Mikään ei tue sitä, että L:t olisivat jossain vaiheessa voineet perustellusti olla siinä käsityksessä, että M aikoo luopua esittämästä vaatimuksia.

Hovioikeus katsoo yhtiökokouksen 16.5.2016 pöytäkirjan ja siihen liittyvän muistion sekä B:n ja C:n kertomusten perusteella selvitetyksi, että JL:llä on ollut jo ennen kauppaa ja välittömästi kaupanteon jälkeen tieto alapohjaa, hule- ja sadevesien ohjaamista, salaojia sekä viemäriverkostoa koskevista alustavista virhe-epäilyistä ja niiden selvittämiseen vaikuttavasta asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien erimielisyydestä.

Hovioikeus katsoo, että M:llä ei ole vastoin hänen kertomustaan osoitettu olevan sellaista kiinteistönvälitysalan erityisosaamista, joka vaikuttaisi kohtuullisena pidettävään aikaan.

Hovioikeus katsoo, että arvioitaessa kohtuullista aikaa virheisiin perustuvien vaatimusten esittämiselle huomioon tulee tässä tapauksessa ottaa virhe-epäilyjen laatu ja laajuus, virhe-epäilyjen ja virheiden ilmeneminen asunto-osakeyhtiön omistamissa rakenteissa merkittäviltä osin jo ennen kaupantekoa, osakkeenomistajan rajalliset mahdollisuudet itsenäisesti selvittää virheitä ja niiden korjauskustannuksia sekä selvittämiseen liittyvät osakkeenomistajien erimielisyydet ja vielä JL:n kauppaa edeltänyt tietoisuus mahdollisista virheistä, niiden laadusta ja laajuudesta. Mainittuja seikkoja kokonaisuutena arvioituaan hovioikeus katsoo, että M on ilmoittanut virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta, kun hän on ilmoittanut vaatimustensa sisällöstä L:ille ensimmäisen kerran alle kuukausi virheiden havaitsemisesta, toisen kerran alle kolmen kuukauden kuluttua virheiden havaitsemisesta esittämällä myös vaatimustensa suuruusluokan arvioinnin mahdollistavan summittaisen arvion asunto-osakeyhtiölle koituvista korjauskustannuksista ja viimeisen kerran noin puolitoista vuotta virheiden havaitsemisesta tarkentamalla vaatimuksensa myös määrällisesti.

3. Virheitä koskevan arvioinnin lähtökohdat

3.1 Sovellettavat oikeusohjeet

Käräjäoikeuden tuomiossa (s. 45–46) on selostettu asiassa sovellettavia asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n ja 20 §:n virhesäännöksiä. Hovioikeus toteaa, että väitetyt viat tai puutteet, niiden edellyttämät korjaukset ja korjauksista aiheutuvat kustannukset kohdistuvat asunto-osakeyhtiön kaikkiin rakennuksiin. Näin ollen väitettyjä vikoja on arvioitava ensisijaisesti asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan perusteella.

Mainittua lainkohtaa koskevien esitöiden (HE 21/2005 vp s. 48) mukaan, jotta kysymyksessä olisi siinä tarkoitettu taloudellinen virhe, on kahden edellytyksen täytyttävä. Ensinnäkin velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton vika tai puute. Esimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavia, eivät ole kohdassa tarkoitetulla tavalla odottamattomia, vaikka korjauksista ei kauppaa tehtäessä vielä ollut tietoa. Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista. Odottamattomana voidaan pitää myös lähimenneisyydessä teetettyjen peruskorjausten uusimistarvetta yllättävien rakennusvirheiden johdosta.

Lisäksi edellytetään, että taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vaikka ilmennyt vika olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Näin on asian laita esimerkiksi silloin, kun korjausten rahoittamiseksi tarvittava laina tai vastikkeiden korotukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisöissä yleensä on syytä varautua. (HE 21/2005 vp s. 48–49.)

Käytännössä voi esiintyä myös tapauksia, joissa odottamattomia vikoja ja puutteita ilmenee useampia. Tällöin vioista ja puutteista aiheutuvia taloudellisia velvoitteita on arvioitava kokonaisuutena: kysymys on kohdassa tarkoitetusta taloudellisesta virheestä, jos vikojen ja puutteiden yhteisvaikutus on sellainen, että taloudelliset velvoitteet muodostuvat merkittävästi suuremmiksi kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. (HE 21/2005 vp s. 49.)

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1991:31 ostajalle esitetyssä isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettu osakkeiden osuus yhtiön lainoista oli laskettu virheellisesti ja ostettujen osakkeiden osuus oli ilmoitettua suurempi. Myyjät ja ostajat olivat kauppaa tehtäessä erehtyneet osakkeisiin kohdistuvan lainaosuuden määrästä. Myydystä huoneistosta, kauppahinnasta, osakkeisiin kohdistuneen lainaosuuden suuruusluokasta tai muustakaan kauppaan liittyvästä selvityksestä ei ilmennyt, että lainaosuuden määrällä olisi myyjien ja ostajien välistä kauppaa tehtäessä ollut erityistä merkitystä. Sanottu eroavuus ei näin ollen ole ollut omansa vaikuttamaan kauppahintaan. Tämän vuoksi ostajalla ei ollut oikeutta saada hinnanalennusta.

3.2 M:lle ennen kauppaa annetut tiedot

Asiassa ei ole väitettykään, että M:lle olisi kauppaa tehtäessä ilmoitettu erityisistä korjaustarpeista asunto-osakeyhtiössä. M:n ja L:ien 27.4.2016 päivätyn kauppakirjan liitteenä olevaan, JL:n isännöitsijänä allekirjoittaman isännöitsijätodistuksen kohtaan 2.4.1 yhtiön tiedossa olevista huomattavista vioista ja puutteista ei ole tehty merkintöjä mainituista seikoista.

4 Onko kyse odottamattomista vioista tai puutteista?

4.1 Alapohja

4.1.1 Näyttö

FCG suunnittelu ja tekniikka Oy:n rakennusterveysasiantuntija R on kertonut olleensa asunto-osakeyhtiössä vuonna 2017 tekemässä rakenne- ja kosteusteknistä riskiarviota sekä vuonna 2018 koko asunto-osakeyhtiön alapohjan kuntotutkimusta. R:n ja kuntotutkija V:n allekirjoittamasta kuntotutkimusraportista 22.11.2018 ja sen liitteestä 2 Mikrobitulokset 21.9.2018 VitaLAB Oy (K6, s. 8–9 ja 32–33 sekä 13– 26/35) ilmenee, että alapohjasta otetuista näytteistä ainakin yhdeksässä (A2.1, A2.2, A3.1, A3.2, A4.2, A5.1, A5.2, A6.1, A8.1) oli ilmennyt asumisterveysoppaassa luetteloituja kosteusvaurioindikaattorilajeja. Näytteessä A8.1 pitoisuudet olivat matalat. Näytteet A3.1, A3.2 ja A4.2 olivat asunnosta 4 A, joka on asunto-osakeyhtiön B-talossa. Muut mainitut näytteet olivat B-talon asunnosta 4 B ja A-talosta. Kosteusvaurioviitteitä oli löytynyt sekä lattialaatan ala- että yläpuolelta. R oli perustanut tutkimustulosten analyysinsa asumisterveysasetuksen soveltamisohjeeseen.

R oli kertomansa mukaan tehnyt myös aistihavaintoja ja todennut, että alapohjissa oli ollut kosteaa, silmin havaittavaa mikrobikasvustoa ja että liittolevylaatassa oli ollut ruostetta. Kantavan laatan yläpinnassa työstöjätteessä oli ollut laajoja mikrobivaurioita. Jokaisen asunto-osakeyhtiön talon alapohjien sisäpuolisissa rakenteissa lämmöneristyksessä ja puukoolauksessa oli ollut mikrobivaurioita. Alapohjarakenteista oli ilmayhteyksiä huoneilmaan. Terveyshaitan määritelmä täyttyi. Terveystarkastaja oli käynyt asunnoissa ja todennut kahdessa asunnossa terveyshaitan (K7). Tiivistäminen ei ollut riittävä korjaustoimenpide, vaan alapohjan vaurioiden korjaaminen ja terveyshaitan poistaminen vaativat laajempaa purkavaa rakentamista. R:n mukaan kantavien rakenteiden tuli kestää rakennuksen koko käyttöikä.

D on kertomuksessaan kiinnittänyt huomiota siihen, että tutkimusten analyysissa näytteen A7.2 osalta laborantin kirjaama tulos (K6, s. 33) ei vastannut tutkimustodistuksen (K6, liite 2 VitaLAB Oy, s. 25/35) mukaista tulosta. Analyysiin oli kirjattu, että näytteestä olisi löytynyt indikaattorimikrobeja, kun taas tutkimustodistuksen mukaan niitä ei ollut löytynyt. Kahdeksassa näytteessä oli D:n tulkinnan mukaan viitteitä kosteusvaurioista. D:n mukaan hänellä ei ollut auktorisointia tutkia kosteusvaurioita, mutta mielestään hän oli saavuttanut kokemuksen kautta pätevyyden siihen. D on perustanut tutkimustulosten analyysinsä lisäksi siihen, että Valviran viitearvot olivat tilastollisia rajoja, eivätkä välttämättä kertoneet mitään aiheutuvasta terveyshaitasta. Tiivistäminen oli riittävä toimenpide ja terveystarkastaja lausunnon (K7) mukaiset toimenpide-ehdotukset hyviä. Massojen vaihtaminen ja uuden alapohjan rakentaminen tarkoittivat tasonparannusta. Tarvittavia korjaustoimenpiteitä D on perustellut sillä, että tiivistämisen jälkeen mikrobeja ei pitäisi päästä sisätiloihin. D oli käynyt kerran kohteessa ja ollut siellä tunnin ajan. Hän ei ollut käynyt alapohjassa, eikä tehnyt tavarantarkastusta tai kuntotutkimusta.

M ja C ovat kertoneet saaneensa terveysoireita asunnoissaan. O ja B ovat kertoneet, että asukkaat eivät olleet oireilleet tiivistysten jälkeen. O ei itse asunut asunto-osakeyhtiössä.

4.1.2 Hovioikeuden arviointi

Todisteen K6 osalta hovioikeus toteaa, että siinä tarkoitettuja edellä mainittuja näytteitä oli otettu alapohjasta 14 kappaletta. Näin ollen yksittäinen mahdollinen virhekirjaus ei kokonaisuutena heikennä tutkimuksen luotettavuutta. Lisäksi D:nkin mukaan kahdeksassa näytteessä oli viitteitä kosteusvaurioista, mitä hovioikeus pitää merkittävänä määränä.

R on VTT:n sertifioima rakennusterveysasiantuntija. Hänen analyysinsä on perustunut laajoihin tutkimuksiin ja asumisterveysasetuksen soveltamisohjeeseen. D:llä ei ole vastaavaa auktorisointia ja hänen tutkimuksensa ovat olleet huomattavasti R:n tutkimuksia suppeampia. R on edellä todetulla tavalla kertonut alapohjan rakenteiden kosteudesta, mikrobivaurioista rakenteissa ja rakenteiden yhteydestä sisäilmaan sekä terveystarkastajan toteamasta terveyshaitasta, joiden poistamiseksi alapohjan tiivistäminen ei ollut riittävä toimenpide. R:n mukaan alapohjan pitäisi kestää koko rakennuksen käyttöikä ja joka tapauksessa se oli rakennettu virheellisesti. Näin ollen alapohjan korjauksessa ei ollut kyse perusparannuksesta vaan vikojen ja vaurioiden korjaamisesta.

Mainituilla perusteilla hovioikeus pitää R:n johtopäätöksiä vaurioiden laajuudesta, vakavuudesta ja niiden korjauksen edellyttämistä toimenpiteistä luotettavampina kuin D:n. Näin ollen hovioikeus katsoo selvitetyksi, että asunto-osakeyhtiön rakennusten A ja B -talojen alapohjassa on ollut M:n väittämiä kosteus- ja mikrobivaurioita ja niistä on aiheutunut terveyshaittaa. Alapohjan tiivistäminen ei ole riittävä toimenpide haitan poistamiseksi ja korjaamiseksi, vaan se edellyttää R:n kertomalla tavalla purkavaa rakentamista. Vikaa on pidettävä odottamattomana.

4.2 Salaojat ja hulevesien ohjaus

4.2.1 Näyttö

R on kertonut, että suurin yksittäinen rakennusaikainen virhe oli vesien johtaminen katolta salaojajärjestelmään. Ratkaisu oli virheellinen myös vuoden 1989 määräysten mukaan. Salaojiin ei missään tapauksessa tullut johtaa kattoeikä hulevesiä, koska tällöin salaojat toimivat kastelujärjestelmänä sen sijaan, että ne keräisivät maaperästä nousevaa vettä pois tontilta. R oli itse todennut kattovesien johtamisen salaojaan C-rakennuksen osalta. Oletus oli, että asunto-osakeyhtiön rakennukset A ja B oli rakennettu samalla tavalla. Kysymykseen, oliko tämä perussyy kaikkien kolmen rakennuksen kosteusvaurioille, R on vastannut, että salaojat olivat toimineet väärin ja kastelleet rakenteita. Maapohja oli ollut kostea, ja hieno maa-aines oli mahdollistanut veden kapillaarisen nousun. Sokkelin vedeneristyksen ja alapohjan tuulettumattomuuden puutteet olivat aiheuttaneet kosteutta.

R:n mukaan kysymyksessä olevalla salaojarakennelmalla ei ollut käyttöikää. Salaojajärjestelmä oli rakennettu väärin, eikä sille voinut määrittää teknistä käyttöikää. R:n käsitys salaojajärjestelmän korjauksesta tarkoitti sen uudelleenrakentamista. Lisäksi salaojien tulisi ympäröidä rakennus kauttaaltaan eli myös takapihan puolelta, missä salaojia ei ollut ollut lainkaan. Rakennusten kantavissa rakenteissa oli kosteutta. Mitä pidempään salaojajärjestelmän korjaus viipyi, sitä enemmän ongelmia aiheutui.

D:n sähköpostimuistiosta 13.3.2020 (V11) ilmenee, että rakennusaikaan rakennusmääräysten mukaan ”alapohjan alapuolinen ilmatila (esimerkiksi ryömintätila) on tuuletettava siten, ettei ilmatilaan tunkeutuvasta kosteudesta ole haittaa rakenteiden toiminnalle ja kestävyydelle. Ilmatilan alapuolinen maapohja on tarvittaessa salaojitettava siten, ettei alapohjan alapuolelle muodostu vapaata vedenpintaa tai vettä runsaasti haihduttavaa maakerrosta.”

D on kertonut, että rakentamisaikaan rännivesiä oli ohjattu rakennuksen nurkalle, eikä missään ollut sellaista kielletty. Nykyään vesiä ei saanut ohjata nurkalle. Sadevesiä oli rakentamisaikaan ohjattu salaojakaivoon, vaikka missään ei lukenut, että niin sai tehdä. Salaojia ei ollut valvottu mitenkään 1970–1980-luvuilla. D:n mukaan 25 vuoden käyttöikä oli mennyt umpeen salaojien osalta. Asunto-osakeyhtiö oli asentanut pumpun. Pumppu ja sorastus olivat tämän päivän rakennustavan mukainen ratkaisu. D:n mukaan kysymys oli perusparannuksesta, kun massat vaihdettiin ja rakennettiin uusi alapohja.

B on kertonut, että hulevedet oli kaikissa asunto-osakeyhtiön rakennuksissa ohjattu salaojiin, eikä erillistä hulevesiputkistoa ollut ollut. Reiällisestä salaojaputkesta oli muodostunut talojen ympärille kastelujärjestelmä, joka oli kastellut rakennuksia veden poistamisen sijaan. Kosteudenhallintaan ei ollut löytynyt muuta ratkaisua kuin pumppaamot ja salaojitus.

C on kertonut, että ensimmäisiä korjaustoimenpiteitä, joita oli keväällä 2016 tehty, oli ollut sadevesien ja rännien vesien johtaminen putkissa maanpintaa pitkin poispäin rakennuksista siten, etteivät vedet menneet enää syöksytorvista kaivoihin. Putket oli hankittu joka asuntoon, ja niiden asentaminen oli jäänyt osakkaan vastuulle.

JL on kertonut, että kun hulevesiä oli ohjattu kaivoihin, kukaan ei ollut tiennyt, mihin kaivot johtivat.

4.2.2 Hovioikeuden arviointi

Hovioikeus toteaa, että vaikka rakentamisaikaisten rakennusmääräysten mukaan salaojitus ei ole ollut kaikissa tapauksissa välttämätön, kosteudenhallinnasta oli kuitenkin tullut D:n muistiossa 13.3.2020 lainatun vuoden 1976 rakentamismääräyksen C2 säännöksen mukaisesti huolehtia. R:n kertoman perusteella asunto-osakeyhtiön salaojajärjestelmä oli toiminut käyttötarkoituksensa vastaisesti ja kastellut rakenteita. R oli itse todennut asian C-talon osalta. Ottaen huomioon edellä erityisesti A-talon ja B-talon alapohjien kosteus- ja mikrobivaurioista esitetty selvitys sekä se, ettei asiassa ole tullut esille mitään sellaista, joka viittaisi Aja B-talojen osalta erilaiseen salaojien rakennustapaan ja hulevesien ohjaukseen, hovioikeus katsoo selvitetyksi, että asunto-osakeyhtiön rakennuksissa on salaojien ja hulevesien ohjauksen osalta virhe, joka on osaltaan johtanut rakennusten alapohjien vaurioitumiseen. Ottaen huomioon, ettei kukaan ollut JL:n mukaan tiennyt, mihin hulevedet oli ohjattu, hovioikeus katsoo, ettei M:lläkään olisi ennen kaupantekoa ollut mahdollisuutta havaita hulevesien ohjausta salaojajärjestelmään.

R ja B ovat kertoneet salaojien uudelleenrakentamisen välttämättömyydestä alapohjan kosteusongelmien poistamiseksi. R:n johtopäätöstä salaojien tarpeesta tukee se, että rakennukset on rakennettu erittäin kostealle turvepitoiselle maalle, ja myös D on muistiossaan (V11) suositellut salaojitusta. D ei ole hovioikeudessa kertonut, eikä asiassa ole esitetty muutakaan R:n kertomaa horjuttavaa näyttöä siitä, että alapohjan kosteusongelmat olisi voitu poistaa ja alapohja saattaa rakentamisaikaisten rakentamismääräysten mukaiseksi muulla tavalla kuin salaojittamalla ja asentamalla pumppaamot, kuten asunto-osakeyhtiö on tehnyt.

Mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että salaojien viat ja hulevesien virheellinen ohjaaminen ovat olleet odottamattomia. Asunto-osakeyhtiön teettämää salaojitusta ja hulevesien virheellisen ohjauksen korjaamista ei voida katsoa perusparannukseksi, vaan niiden osalta kysymys on virheen korjauksesta.

4.3 Viemärit

Edellä kohdassa 2.2.2 on selostettu asunto-osakeyhtiön viemärien tukoksista esitettyä näyttöä. Lisäksi C on kertonut, että pihaviemärit oli kuvattu syyskuussa 2016. Viemäreissä oli ollut kauttaaltaan painaumia ja takaisinvirtausta. Talossa 2 oli ollut putki irti, ja se oli vuotanut alapohjaan. Vuoto oli heti korjattu. B on myös kertonut, että viimeinen kaivo oli ollut korkeammalla kuin edellinen, jolloin oli aiheutunut takaisinlaskua, eikä viemärilinjalla ollut ollut edellytyksiä toimia. Tavallisesti viemärilinja oli johdettu jokaisesta talosta suoraan kaupungin liittymään, mutta tässä yhtiössä kaikkien rakennusten viemärilinjat olivat kulkeneet toistensa kautta. Viemärit oli alun perin rakennettu väärin.

Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että lukuisille viemäritukoksille olisi ollut joku muu syy kuin viemärien painaumat eikä siitä, että kyseisen kaltaiset useita tukoksia aiheuttaneet painaumat olisivat normaaleja käyttöikään liittyviä ongelmia. Hovioikeus katsoo näin ollen selvitetyksi, että asunto-osakeyhtiön viemäreissä oli ollut painaumia ja niiden rakentamistavasta johtuvaa takaisinlaskua sekä näistä syistä useita tukoksia vuodesta 2015 lähtien.

B:n mukaan uudelle viemärilinjalle tuli rakentaa kannakointi sen varmistamiseksi, että putket pysyivät suorassa ja oikeassa kaltevuudessa koko viemärilinjan 70 metrin pituuden. B:n kertomaa ei ole syytä epäillä, eikä asiassa ole muutenkaan esitetty hänen kertomaansa horjuttavaa selvitystä tai näyttöä vaihtoehtoisesta korjaamistavasta. Edellä todetuin tavoin selvittämättä on jäänyt, että kysymys olisi tavanomaisista käyttöiän päättymiseen liittyvistä ongelmista. Näin ollen myös viemäreiden osalta on selvitetty odottamaton vika, joka on edellyttänyt B:n kertoman mukaista korjaamista.

4.4 Johtopäätös

Hovioikeus on edellä katsonut selvitetyksi asunto-osakeyhtiön rakennuksissa odottamattoman vian alapohjan, salaojien, hulevesien ohjauksen ja viemäreiden osalta. Johtopäätöstä vikojen odottamattomuudesta tukee vikojen lukuisuus sekä vioista johtuneet kosteus- ja mikrobivauriot sekä viemäritukokset. Lisäksi hovioikeus on katsonut, että virheiden korjaus on edellyttänyt alapohjan osalta R:n kertoman mukaista purkavaa rakentamista, salaojajärjestelmän osalta salaojajärjestelmän uudelleenrakentamista ja pumppaamoa sekä hulevesien uudelleenohjausta, ja viemärien osalta B:n kertoman mukaista korjaamista, jossa viemäriputkelle tehdään muun muassa tarvittava kannakointi.

5 Ovatko viat osoittautuneet edellytettyä merkittävästi suuremmiksi?

5.1 Näyttö

Hovioikeudella ei ole aihetta arvioida asiaa toisin kuin käräjäoikeus ja asianosaiset ovat katsoneet siltä osin, että M:n osuutena asunto-osakeyhtiössä selvitetyksi katsottujen vikojen korjauskustannuksista on pidettävä 18 prosenttia.

Hankekuvauksen 12.2.2019 (K14) mukaan alkuvaiheen alapohjaan liittyvien toimenpiteiden hinta oli yhteensä 64.000 euroa (kohta 1. Painesuhteiden hallinta). Hankekuvauksessa on mainittu ensivaiheen toimenpiteenä myös kohdassa 3. hulevesien ohjaus, jonka hinta asunto-osakeyhtiölle oli 10.000 euroa. Hankekuvauksen kohdan 4. mukaan lattioiden korjauksen hinta oli 120.000 euroa, kohdan 6b. mukaan salaojien korjauksen 30.000 euroa ja kohdan 7. mukaan viemärijärjestelmän korjauksen 25.000 euroa.

Kustannusarvion (K20) kohdan 6 mukaan alapohjien kunnostamisen kustannus oli 134.500 euroa. Kustannusarvion mukaan salaojien ja hulevesien kustannus oli 9.000 euroa. Kustannusarviosta ilmenee, ettei salaojien ja hulevesien korjauskustannuksissa ole otettu huomioon suunnittelueikä urakkakuluja. Kustannusarviossa ei ole myöskään kustannuksia jätevesiviemärijärjestelmän osalta.

B:n mukaan korjaukset koostuivat kolmesta erillisestä urakasta. Ensimmäisessä urakassa oli ensivaiheen toimenpiteillä otettu kosteudesta aiheutuvia ongelmia hallintaan ja poistettu kosteusvaurioista johtuvia sisäilmaongelmia. Tämä tarkoitti muun muassa vaurioiden tarkistamista sekä ryömintätilan korjauksia kuten ryömintätilan puhdistamista eloperäisestä jätteestä ja painesuhteiden hallintaa ja tiivistyksiä siten, ettei ryömintätilasta ja rakenteista tullut korvausilmaa. Lisäksi siihen oli kuulunut viemäreiden kannakointi. Toiseen urakkaan oli kuulunut toimenpiteitä, jotka olivat mahdollistaneet korjausten tekemisen, kulkuaukkojen rakentamisen ryömintätilaan sekä hulevesien ja salaojien korjauksia, pumppaamot, viemärilinjan korjauksen ja välttämättömiä sokkelikorjauksia. Kolmanteen urakkaan oli kuulunut lattiakorjaus yhteen huoneistoon, joka oli tarkoitus tehdä kaikkiin muihinkin huoneistoihin.

B:n kertoman mukaan ensimmäinen urakka oli maksanut 75.000 euroa. Vielä kesken oleva toinen urakka oli maksanut 135.000 euroa, ja se tuli maksamaan yhteensä 140.000–150.000 euroa. Keskeneräisestä toisesta urakasta viemäreiden osuus oli noin 60.000 euroa ja pumppaamon, hulevesien, salaojien, kulkuaukkojen sekä pintarakenteiden palauttamisen osuus 90.000 euroa. Sokkeleiden korjaamiseen oli tähän mennessä käytetty 10.000 euroa. Ulkoseiniä ei ollut vielä korjattu. M:n osuus lattiaurakasta eli kolmannesta urakasta tuli olemaan noin 24.000 euroa. Kaiken kaikkiaan B arvioi vielä M:n vastattaviksi tuleviksi korjauskustannuksiksi 80.000 euroa. Kyseinen summa on pitänyt kuitenkin sisällään B:n kertoman perusteella myös muun muassa julkisivukorjaukset, joista ei hovioikeudessa ole kysymys.

B on kertonut kustannusarvion (K20) perustuneen diplomi-insinööri P:n tekemiin kilpailutuksiin tiettyjen urakoiden osalta. Kustannusarviossa ei ollut viemärilinjan korjauskustannuksia, jotka olivat iso kustannuserä. B:llä oli kansio kaikista tarjouksista ja korjaustapaehdotuksista, joita urakoitsijat olivat antaneet ja joiden perusteella kustannusarvio oli koostettu. P oli alan asiantuntija, jolta oli tilattu konsultaatio kustannusarvion tekemiseksi. Arvio kaikista FCG suunnittelu ja tekniikka Oy:n tutkimusten ja kuntoarvioselvitysten mukaisten korjaustarpeiden kustannuksista oli 560.000 euroa asunto-osakeyhtiön kaikkien kolmen talon osalta. Salaojien ja viemärilinjan osalta kilpailutusta ei ollut tehty, vaan B oli saanut arvion K:lta. Myös K oli ulkopuolinen alan ammattilainen.

R on kertonut, että 30.000–40.000 euroa M:n osuutena salaoja- ja sadevesiviemärijärjestelmän uusimisesta ei riittänyt lähellekään koko pinta-alan korjauskustannuksiin. Pelkästään uusien pintojen asentaminen maksoi sen verran. Toinen urakka ei ollut vielä valmis.

5.2 Alapohja

B:n kertoman mukaiset alapohjaan liittyvät alkuvaiheen toimenpiteet ovat maksaneet 75.000 euroa. Niiden hankekuvauksen mukainen hinta on ollut 64.000 euroa. Hovioikeuden käsityksen mukaan hintaero voi selittyä sillä edellä mainitulla seikalla, että hankekuvauksessa ensivaiheen toimenpiteenä on mainittu myös hulevesien ohjaus. Hulevedet arvioidaan kuitenkin erikseen. Ensivaiheen korjauksiin on sisältynyt B:n mukaan myös viemäreiden kannakointi. Koska sen kustannukset eivät ole eriteltävissä hankekuvauksen kohdan 1. mukaisista alapohjan korjauskustannuksista, hovioikeus ottaa ne huomioon kysymyksessä olevissa alapohjan alkuvaiheen korjauskustannuksissa. Näin ollen hovioikeus katsoo, että alkuvaiheen korjaustoimenpiteiden kustannuksina huomioon on otettava hankekuvauksen mukainen 64.000 euroa, josta M:n osuutena on pidettävä noin 11.500 euroa. Hovioikeus on edellä katsonut, että toimenpiteet ovat olleet vikojen korjausta. Kyseisiin korjauksiin ei ole selvitetty sisältyvän tasonparannusta, eikä siinä tule huomioitavaksi ikävähennystä.

Alapohjarakenteiden kosteus- ja mikrobivaurioiden korjauksiin liittyvien lattiakorjausten hankekuvauksen mukainen hinta on ollut 120.000 ja kustannusarvion mukainen hinta 134.500 euroa. M:n osuus hankekuvauksen mukaisesta hinnasta on 21.600 euroa ja kustannusarvion mukaisesta hinnasta 24.210 euroa. B:n mukaan M:lle tuli maksettavaa lattioiden korjauksesta 24.000 euroa. Hovioikeus katsoo, että korjauskustannukset tulee ensisijaisesti arvioida virheiden havaitsemishetken kustannusten mukaisesti ja katsoo, että M:n osuudeksi lattian korjauskustannuksista on selvitetty 21.600 euroa. R:n kertoman mukaisesti alapohjan tuli kestää koko rakennuksen käyttöikä. Korjauskustannuksissa ei ole huomioitu lattialämmityksen asentamista. Korjaus parantaa pintamateriaaleja. Edellä todetuilla perusteilla ja ottaen huomioon, että hovioikeuden hyväksymiä korjauskustannuksia suuremmista kustannuksista on myös esitetty selvitystä, hovioikeus katsoo, ettei lattian korjauksiin ole selvitetty liittyvän merkittävää tasonparannusta eikä ikävähennystä tule huomiotavaksi.

5.3 Hulevedet, viemärit ja salaojat

B:n kertomuksesta toisen urakan yksittäisten korjaustoimenpiteiden kustannuksia ei ole mahdollista riittävällä tarkkuudella määritellä kuin viemäreiden osalta. Hulevesien, salaojien ja viemäreiden yhteisiä korjauskustannuksia ei siten voida riittävästi arvioida hänen kertomuksensa perusteella. Kustannusarvio (K20) ei ole sisältänyt salaojien ja hulevesien ohjauksen osalta muun ohella suunnittelukustannuksia eikä siihen ole sisältynyt arviota jätevesiviemärien korjauskustannuksista. Näin ollen hovioikeus katsoo, että hulevesien, salaojien ja viemärien tarpeelliset korjauskustannukset on arvioitava hankekuvauksen (K14) perusteella.

Edellä hulevesien virheellisestä ohjauksesta ja vian korjaamisesta todetun perusteella hovioikeus katsoo, ettei hulevesien virheelliseen ohjauksen korjaamiseen liity tasonparannusta tai ikävähennystä, jolloin M:n osuus vian korjaamisesta hulevesien osalta on 1.800 euroa.

D:n mukaan salaojien tekninen käyttöikä oli 25 vuotta. R:n kertoman mukaan salaojien tekninen käyttöikä oli esitetty RT-ohjekorteissa, joiden perusteella se oli 30–50 vuotta ja keskimäärin 40 vuotta 1950-luvun jälkeen rakennettujen salaojajärjestelmien osalta. Hovioikeus katsoo salaojien tekniseksi käyttöiäksi R:n yksityiskohtaisemman, RT-ohjekortteihin perustuvan kertomuksen perusteella 40 vuotta. Edellä selostetun mukaisesti R on kertonut, että kysymyksessä olleilla salaojilla ei ollut käyttöikää lainkaan, koska ne olin alun perin rakennettu väärin. Hovioikeus toteaa toisaalta, että vaikka salaojat olisi rakennettu alun perin oikein, ne olisivat silti tulleet korjattaviksi noin 10 vuoden päästä. Tähän nähden hovioikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiölle olisi aiheutunut myös oikeanlaisten salaojien uusimisesta ainakin osa nyt aiheutuneista kustannuksissa. Koska salaojat ovat kuitenkin R:n kertomin tavoin toimineet täysin tarkoituksensa vastaisesti, hovioikeus katsoo, ettei ikävähennystä tule huomioida täysimääräisesti. Salaojien virheellisyydestä ja tarpeellisista korjauksista edellä todetun perusteella hovioikeus katsoo, ettei salaojiin liity tasonparannusta. Näin ollen hovioikeus arvioi asiassa esitetyn selvityksen perusteella salaojien osalta huomioitavien korjauskustannusten määräksi M:n osalta 2.000 euroa.

Vastaavilla perusteilla kuin edellä salaojien osalta hovioikeus katsoo, että myös viemäreiden osalta tulee tehtäväksi ikävähennys. Yleisesti on tiedossa, että viemäreiden käyttöikä on noin 50 vuotta. Näin ollen ja ottaen huomioon, että viemärien kannakointikuluja on sisältynyt jo edellä käsiteltyihin ensivaiheen kustannuksiin, hovioikeus arvioi M:n osuudeksi asunto-osakeyhtiön viemäreiden korjauskustannuksista 2.000 euroa.

Edellä todetun perusteella hovioikeus katsoo, että M:n osuus asunto-osakeyhtiön hulevesien virheellisen ohjauksen, salaojien ja viemäreiden yhteenlasketuista korjauskustannuksista on 5.800 euroa.

5.4 Hovioikeuden arviointi puutteiden merkityksestä

Hovioikeus katsoo, että talon 27 vuoden iän kaupantekohetkellä ja verrattain alhaisen yhtiövastikkeen perusteella M:n on tullut varautua hänenkin vastattavakseen tuleviin korjaustarpeisiin. Ottaen kuitenkin huomioon M:n vastattavaksi pian asuntoon muuttamisen jälkeen tullut kohdissa 5.2 ja 5.3 mainittujen korjauskustannusten 38.900 euron yhteismäärä suhteessa kauppahintaan 184.000 euroa, asunnon omistamiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet ja vastuut ovat osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin hänellä on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Näin ollen kaupassa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu virhe, eikä muihin virheväittämiin ole tarpeen ottaa kantaa.

6 Hinnanalennuksen määrä

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Asuntokauppalain esitöiden mukaan hinnanalennuksen määrittämisen lähtökohtana on maksettu kauppahinta. Käytännössä hinnanalennus joudutaan määrittämään tapauskohtaisesti ottamalla huomioon muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöarvon, ulkonäön ja vaihtoarvon kannalta. (HE 14/1994 vp s. 107.)

Korkein oikeus on kiinteistön kauppaa koskevassa ratkaisussaan KKO 1999:76 hinnanalennuksen määrää arvioidessaan ottanut huomioon korjauskustannukset ja asumismahdollisuuden menetyksen ja toisaalta myös sen, että kiinteistö oli rakenteiden ja materiaalien uusimisesta johtuen tullut korjaustöiden tuloksena parempaan kuntoon kuin ostajat kaupan perusteella olivat saattaneet edellyttää.

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että hinnanalennuksen lähtökohtana oleva arvo on se hinta, jonka myyjä olisi todennäköisesti saanut, jos potentiaaliset ostajat olisivat saaneet totuutta vastaavat tiedot siitä asunnon tai kiinteistön ominaisuudesta, jonka perusteella kyseinen asunto tai kiinteistö katsottiin virheelliseksi. Kauppahintaa tulisi hinnanalennuksella korjata vastaamaan sitä, mitä myyjä olisi kaupan kohteesta saanut, jos sen puutteet olisivat olleet tiedossa. (Mia Hoffrén, Virhevastuu asunnon ja kiinteistön kaupassa, 2021, s. 224–226.)

Hovioikeus on edellä vikojen ja puutteiden merkitystä käsitellessään arvioinut, johtavatko korjaukset tasonparannukseen ja tuleeko ikävähennys ottaa huomioon. Näin ollen hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määrää sanotussa arvioinnissa huomioon otettujen 38.900 euron korjauskustannusten perusteella. Sen perusteella virheitä ja niiden tarpeellisia korjauksia sekä asunto-osakeyhtiön rakennusten kuntoa ja arvoa ennen korjauksia ja korjausten jälkeen kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoo kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi käräjäoikeuden tuomitseman 35.000 euroa. Valitus tulee siten hylätä.

7 Oikeudenkäyntikulut

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja lopputuloksen (tuomio s. 57–58) oikeudenkäyntikulujen osalta.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

L:t ovat hävinneet muutoksenhaun. Näin ollen heidät velvoitetaan korvaamaan M:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa. L:illä ei ole ollut huomauttamista M:n oikeudenkäyntikulujen määrään.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

JL ja NL velvoitetaan suorittamaan M:lle korvauksena oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 12.938,74 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukausi tuomion antamisesta lukien.

• Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 17.4.2023.

Lue myös

• Asuntokauppa (Edilex-aineistoa)

---

Juridiikan kirjat, koulutukset ja verkkopalvelut

Tule kirjailijaksi tai kouluttajaksi Edita Lakitietoon tai kirjoita Edilexiin