Vuokran alentaminen vuokranmaksukyvyn heikkenemisen vuoksi

Vuokranantajalla ei ole asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (AHVL) tai valmiuslain nojalla annettujen asetusten perusteella velvoitetta alentaa vuokraa koronavirusepidemian vuoksi. Nähdäkseni vuokranantajien kannattaa kuitenkin pyrkiä sopimaan omaan ja vuokralaisen tilanteeseen nähden kohtuullisista maksuaikajärjestelyistä tarvittaessa. Vuokranantajien kannattaa esimerkiksi huomioida, että uuden vuokralaisen löytäminen on tällä hetkellä tavanomaista vaikeampaa. Useat pankit ovat ilmoittaneet myöntävänsä lyhennysvapaita lainoihin, jonka myötä vuokranantajat voivat paremmin tarjota joustavia ratkaisuja myös vuokralaisille.

AHVL 29 §:n nojalla vuokranantaja tai vuokralainen voi saattaa vuokran tai sen määräytymistä koskevan ehdon kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi. Kun nyt käsillä oleva tilanne ei kuitenkaan vaikuta esimerkiksi lainkaan vuokralaisen mahdollisuuteen käyttää huoneistoa, ei pykälä voi tulla nähdäkseni sovellettavaksi. Sopijaosapuolen tulotason tippuminen ei voine olla sellainen seikka, joka yhtäkkiä tekisi muutoin markkinahintaisesta ja kohtuullisesta vuokrasta kohtuuttoman.

AHVL 6 §:n nojalla vuokrasopimuksen ehtoa voidaan sovitella, jos sen soveltaminen olisi vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta. Sopimusvapauden lähtökohta on vahva myös asuinhuoneistojen vuokrasopimusten osalta, joten kynnys vuokran tilapäiseenkään alentamiseen on oltava korkealla. 

Asuinhuoneistojen osalta vuokralaisen tilapäistä vuokranmaksukyvyn alenemista varten on olemassa sosiaaliturvajärjestelmä, jonka tarkoituksena on huolehtia muun muassa siitä, ettei kukaan menetä kotiaan tilapäisen tulotason pienenemisen vuoksi. Poikkeustilan vuoksi erilaisten tukien hakijoita on varmasti tavallista enemmän, joten hakemusten käsittelyajat voivat olla tavallista pidempiä. Vuokrasopimuksen irtisanominen yksittäisen vuokranmaksun myöhästymisen myötä voitaisiin katsoa kohtuuttomaksi. Tällöin tuomioistuin voisi julistaa irtisanomisen tehottomaksi AHVL 56 §:n nojalla tai velvoittaa vuokranantajan maksamaan vuokralaiselle vahingonkorvausta AHVL 57 §:n nojalla. Vuokranantajan tulee siten harkita mahdollisia toimiansa sopimuksen päättämiseksi erityisen tarkkaan poikkeuksellisen tilanteen vuoksi.  

Julkisessa keskustelussa niin asuinhuoneistojen kuin liikehuoneistojenkin osalta tulisi huomioida, että maassamme on hyvin erilaisessa asemassa olevia vuokranantajia. Esimerkiksi Senaatti-kiinteistöjen tai Helsingin kaupungin on huomattavasti helpompi antaa vuokranalennuksia kuin pienyrittäjän, jonka oma ja perheen toimeentulo on rakennettu vuokratulojen varaan.

Vapaa-ajan asunnon vuokrasopimuksen peruuttaminen liikkumisrajoitusten vuoksi

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia sovelletaan myös vapaa-ajan asunnon vuokraamiseen. Vuokralaisella ei ole siten oikeutta purkaa tai peruuttaa myöskään vapaa-ajan asunnon vuokrasopimusta ilman nimenomaista peruutusehtoa. Peruutusehto voi toki sisältyä myös sopimuksessa sovellettaviin yleisiin sopimusehtoihin kuten esimerkiksi yleisiin mökkivuokrausehtoihin tai Airbnb-palvelun ehtoihin.

Ylivoimainen este tarkoittaa sellaista sopijapuolelle ylivoimaista tapahtumaa, joka estää häiriöttömän suorituksen (Ari Saarnilehto: Sopimusoikeuden perusteet). Vuokrasuhteissa vuokralaisen keskeisin sopimusvelvoite on vuokran maksaminen ja vuokranantajan keskeisin sopimusvelvoite on sovitun huoneiston hallinnan tarjoaminen vuokralaiselle.

Koronaviruksen vuoksi esimerkiksi yhden viikkovuokran maksaminen ei liene muuttuneen vuokralaisen kannalta mahdottomaksi, vaikka hän ei sopimuksenulkoisista syistä pystyisikään käyttämään mökkiä kyseisen viikon ajan. Näin ollen ylivoimaiseen esteeseen vetoaminen ei nähdäkseni oikeuta pidättäytymästä vuokranmaksusta, jos vuokranantaja on kuitenkin pitänyt huoneiston sovitusti vuokralaisen saatavana. Tällaisia tilanteita varten on olemassa esimerkiksi matkustajavakuutuksiin sisältyviä kriisiturvia, jotka voivat korvata epidemian vuoksi peruuntuneen matkan kustannuksia.

Vuokranantajan kannattaa huomioida, että vuokrasopimuksen ehtoja voidaan kuitenkin AHVL 6 §:n tai OikTL 36 §:n nojalla kohtuullistaa. Erityisesti päätös Uudenmaan eristämisestä muusta maasta saattaa johtaa edellä mainittujen pykälien soveltamiseen mahdollisissa riitatilanteissa. Vaikka molemmat osapuolet sinänsä pystyisivät omat sopimusvelvoitteensa täyttämään, voitaisiin täyttä vuokranmaksuvelvollisuutta pitää kohtuuttomana, jos vuokralainen ei ole tosiasiallisesti voinut käyttää vuokraoikeuttaan. Vuokranantajan kannattaa siten näissäkin tilanteissa pyrkiä sopimaan vuokralaisen kanssa kohtuullisesta vuokrasta.  Järkevä lähtökohta oikeudenmukaiselle taakanjaolle voisi olla sellainen, jossa vuokralainen maksaa sovitusta vuokrasta puolet. Tällöin molemmille sopijaosapuolille ennalta arvaamattoman tapahtuman aiheuttamat tappiot jaetaan osapuolten kesken tasan.

Huoneiston hallinnan luovutuksen viivästyminen

Poikkeusolojen vuoksi vuokralaisen vaihtumiseen liittyvät tilanteet saattavat myös aiheuttaa vaikeuksia vuokranantajille. Edellinen vuokralainen voi olla esimerkiksi asetettu karanteeniin, jonka vuoksi hän ei voi muuttaa huoneistosta pois sovitusti. Jos vuokralainen ei lähde huoneistosta vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen, tulee hänen maksaa hallinta-ajalta vuokraa AHVL 34.3 §:n nojalla.

Toinen mahdollinen syy hallinnan luovutuksen viivästymiselle voi olla uudiskohteen valmistumisen myöhästyminen. Useat urakoitsijat ovat jo tehneet YSE 1998 -ehtojen 23 §:n mukaisia ilmoituksia 20 §:ssä tarkoitetusta ylivoimaisesta esteestä johtuvasta urakka-ajan pidentymisestä (ks. Elisa Panulan kirjoitus Edilexissä 30.3.2020).

Usein vuokranantaja on jo tehnyt uuden vuokrasopimuksen tulevan vuokralaisen kanssa. Jos huoneiston hallinnan luovutuksen viivästymisestä aiheutuu vuokralaiselle olennaista haittaa, hänellä on oikeus AHVL 16 §:n nojalla purkaa vuokrasopimus. Asuinhuoneistojen osalta tätä oikeutta ei voida sopimuksella rajata pois (AHVL 26 §). Vuokralaisella ei kuitenkaan ole oikeutta vaatia mitään muuta korvausta vuokranantajalta, sillä hallinnan luovutuksen myöhästyminen ei ole johtunut vuokranantajan toimista.

Tilapäistä lainsäädäntöä ei tarvita

Esimerkiksi Isossa-Britanniassa on pandemian myötä säädetty tilapäisesti ns. ”rental holiday”, jonka perusteella vuokralaista ei voida häätää seuraavan kolmen kuukauden aikana, vaikka hän jättäisi vuokrat maksamatta. Myös Suomessa on esitetty puheenvuoroja, joissa on kannatettu esimerkiksi vuokrasääntelyn määräaikaista palauttamista. Poikkeuksellisen tilanteen vuoksi olisi kuitenkin syytä pidättäytyä hätiköidysti valmistelluista lakimuutoksista. Edellä esitetyt voimassa olevaan lainsäädäntöön sisältyvät säännökset riittävät myös nykyisissä poikkeusoloissa estämään kohtuuttomien tilanteiden syntymisen molempien sopijaosapuolten kannalta.

Sopimusvapaus on eräitä oikeusjärjestelmämme keskeisiä lähtökohtia. Uskon, että erilaisissa tilanteissa ja eri asemassa olevat sopijaosapuolet ympäri maan kykenevät löytämään ratkaisut poikkeusoloihin parhaiten sopimalla asioista keskenään ilman vuokrasuhteita koskevia lainsäädäntötoimia.

Tarik Ahsanullah
Päälakimies
Suomen Vuokranantajat ry

Lue myös

• Vierashuoneessa Senior Associate Annika Luhtanen: Koronavirusepidemian vaikutus liikehuoneistojen vuokrasopimuksiin? (Edilex 25.3.2020)

Vuokrasuhteeseen liittyvää oikeuskäytäntöä Edilexin uutisissa

• Hyvä vuokratapa -ohjeistus julkaistu (9.3.2018)
• Helsingin kaupungilta ohje asunnossa tapahtuvasta majoitustoiminnasta (23.1.2020)
• Vertaismajoittamisen hyvät käytänteet julkaistu (3.2.2020)

Vuokrasuhteen päättyminen / päättäminen / jatkaminen

• Hovioikeuden tuomio asuinhuoneiston vuokrasopimuksen purkamista koskevassa riidassa (6.2.2020)
• Hallinto-oikeus: Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto oli voinut kieltää huoneistojen käytön majoitustiloina uhkasakon nojalla (18.12.2019)
• Vuokrasopimuksen irtisanominen on toimitettava todistettavasti (28.11.2019)
• Vuokralainen myönsi huoneenvuokrasaatavaa koskevan kanteen käräjäoikeudessa perusteeltaan ja määrältään, mutta paljouksui oikeudenkäyntikulujen määrää - hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomiota oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta (25.11.2019)
• Vuokralaiselta voitiin edellyttää yksilöimään molemmat irtisanottavat vuokrasopimukset irtisanomisilmoituksessaan (15.4.2019)
• Airbnb:n vieraita majoittaneen vuokralaisen vuokrasopimus voitiin purkaa varoitusta antamatta - vuokranantajalla oli oikeus vahingonkorvaukseen (11.2.2019)
• Käräjäoikeuden ratkaisu kanteenmuutoskiellosta, ja vuokrasuhteen purkamisedellytyksistä asunnon huonon hoidon perusteella - osapuolet sovintoon hovioikeudessa (29.11.2019)
• Putkiremontista kertomatta jättäneellä vuokranantajalla ei ollut oikeutta pidättää maksettua vakuutta - vuokralaisilla oli oikeus purkaa vuokrasopimus (26.9.2018)
• Varoitetun vuokralaisen vuokrasopimus voitiin irtisanoa häiritsevän elämän ja jatkuvan väärän pysäköinnin perusteella (20.9.2018)
• KKO:n ratkaisu vuokralaisen oikeudesta asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 57 §:n mukaiseen vahingonkorvaukseen (22.3.2018)
• Käräjäoikeus arvioi huoneenvuokran purkamisperusteita kun huoneistossa oli kasvatettu kannabista – hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa (5.1.2018)
• Vuokrasopimus voitiin purkaa vain varoituksessa mainitulla perusteella (24.10.2017)
• Toimeentulotukihakemuksen hylkääminen ei käynyt perusteeksi jättää vuokrat maksamatta - vuokrasopimus purettiin ja vuokralainen velvoitettiin häädön uhalla muuttamaan huoneistosta (14.10.2016)
• Vuokralaisilla ei ollut oikeutta purkaa määräaikaista vuokrasopimusta väittämiensä terveysvaarojen perusteella (9.9.2016)
• Yksinomaan muutto pois yhteisestä vuokra-asunnosta ja uuden vuokranantajan lähettämän sopimuspohjan allekirjoittamatta jättäminen ei vapauttanut toista vuokralaista vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteista (6.9.2016)
• Vuokralaisella ei ollut oikeutta purkaa vuokrasopimusta eikä oikeutta korvauksiin väittämiensä asunnon puutteiden perusteella (18.8.2016)
• Muuttopäivää ei siirretty terveydellisten syiden vuoksi (14.7.2016)
• Hovioikeus: Suomenlinnan hoitokunnan vaatimia vuokrankorotuksia ei ollut pidettävä kohtuuttomina eikä vuokrasopimusten irtisanomisia tullut pitää tehottomina (23.6.2016)
• Vuokranmaksun laiminlyönnit oikeuttivat vuokrasopimuksen purkamiseen ja vuokralaisen häätöön (18.4.2016)
• Hovioikeus: Vuokranantajalla ei ollut perustetta vaatia, että vuokralainen lähettäisi uuden kirjallisen irtisanomisilmoituksen kirjatulla kirjeellä saatuaan vuokralaisen irtisanomista koskevan sähköpostin (1.4.2016)
• Vuokralaiset väittivät irtisanoneensa sopimuksen vuokranantajasta johtuvasta syystä - vuokranantajat eivät olleet velvollisia korvaamaan vuokralaisten muuttokustannuksia (17.2.2016)
• KKO:n ratkaisut asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanomisesta sekä vuokran korotuksesta (11.2.2016)
• Vuokralaisilla ei ollut oikeutta purkaa määräaikaista vuokrasopimusta asunnon puutteellisen kunnon perusteella kun pesukoneen poistovedet olivat päässeet valumaan asunnon rakenteisiin ja alakerran asuntoon - vuokralaiset velvoitettiin suorittamaan vuokranantajalle sopimussakko (17.12.2015)
• Lutikoiden myrkytystä varten tarvittavat valmistelutoimet asunnossaan laiminlyöneen vuokralaisen vuokrasopimus voitiin irtisanoa mutta ei purkaa ilman kirjallista varoitusta (26.11.2015)
• Hovioikeus: HOAS:lla ei ollut oikeutta opiskelijan vuokrasopimuksen irtisanomiseen opintopisteiden puuttumisen johdosta - irtisanomista oli pidettävä myös kohtuuttomana (9.10.2015)
• Vuokralaisella ei ollut oikeutta purkaa ensivuokasopimusta jälleenvuokralaisen terveydelle aiheutuvan ilmeisen vaaran perusteella - näyttöä terveyshaitasta ei ollut myöskään näytetty (27.7.2015)
• HO: vuokrasopimuksen purkuilmoituksen antamisen jälkeen vastaanotetut vuokrasuoritukset ja vuokravakuus eivät merkinneet konkludenttista hyväksymistä vuokrasuhteen jatkumiselle (7.4.2015)
• Hovioikeus: Vuokrasuhde oli päättynyt vuokralaisen toimenpiteiden johdosta vaikka näyttämättä jäi että kirjallinen irtisanomisilmoitus olisi toimitettu vuokranantajalle (11.3.2015)
• Vuokrasopimus ei ollut jatkunut määräaikaisen vuokrasopimuksen jälkeen konkludenttisesti - vuokralainen voitiin velvoittaa häädön uhalla muuttamaan pois (11.3.2015)

Sopimuksen syntymisestä, tekemisestä ja tulkinnasta

• Vuokran määrästä ei näytetty sovitun kirjallisesta sopimuksesta poikkeavasti - hovioikeus ei myöntänyt vuokranantajalle jatkokäsittelylupaa (6.6.2019)
• Hovioikeus kohtuullisti vuokrasopimuksen ehtoa, kun vuokralainen ei ollut saanut asuntoa hallintaansa (25.9.2019)
• Pitkäaikainen avopuoliso jäi asumaan yhteiseen kotiin toisen avopuolison kuoleman jälkeen - vuokrasopimuksen syntymiseltä tuli edellyttää jonkinasteista selkeyttä (6.11.2018)
• KKO: Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain vakuuden enimmäismäärää koskeva säännös ei rajoittanut takaussitoumukseen perustuvaa vastuuta (19.12.2017)
• Vuokrasopimus syntyi myös tosiasiasiallisen käyttäytymisen perusteella - näyttöä ei ollut esitetty siitä, ettei vastaaja olisi ollut huoneiston tosiasiallinen vuokralainen (2.3.2017)
• Vuokrasopimus syntyi konkludenttisesti - vuokrat oli maksettava (1.12.2016)
• Hovioikeus: Toistaiseksi voimassaolevaa suullista vuokrasopimusta entisestä lapsuudenkodista ei ollut näytetty solmitun eikä sopimusta ollut syntynyt myöskään hiljaisesti vuosien käytön perusteella (13.4.2016)
• Kilpailu- ja kuluttajaviraston viikon vinkki: Vuokrasopimusta tehdessä kannattaa kirjata ylös myös asunnon kunto (3.8.2015)

Vuokrien maksamatta jättäminen

• Vuokralainen myönsi huoneenvuokrasaatavaa koskevan kanteen käräjäoikeudessa perusteeltaan ja määrältään, mutta paljouksui oikeudenkäyntikulujen määrää - hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomiota oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta (25.11.2019)
• Vuokralainen velvoitettiin maksamaan omavelkaisena takaajana työsuhdeasunnon maksamattomia vuokria 16 500 euroa ja asunnon luvattomista muutostöistä johtuneita korjauskustannuksia 9.156,20 euroa - kohtuullistamiselle ei ollut perusteita (22.11.2019)
• Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus velvoitti vuokaralaiset maksamaan vuokranantajan velkomat vuokrat (24.6.2019)
• Hovioikeuskin hylkäsi päivävuokraa koskevan vaatimuksen ennenaikaisena (15.4.2019)
• Hovioikeus: Vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokran vuokrasuhteen aikana siitä riippumatta, käyttääkö hän vuokraoikeuttaan vai ei (28.1.2019)
• Hovioikeus KKO:n ennakkoratkaisuun vedoten: Kunnalliselta vuokrataloyhtiöltä ei voida edellyttää tavanomaista selvästi laajempaa vuokranmaksun laiminlyöntien sietämistä (8.1.2019)
• Epäsäännöllinen vuokranmaksu oikeutti vuokrasopimuksen purkamiseen (22.11.2018)
• Vuokrasopimus oli purettavissa maksamattomien vuokrien vuoksi varoitusta antamatta - käräjäoikeuden tuomiota muutettiin (5.11.2018)
• KKO: Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain vakuuden enimmäismäärää koskeva säännös ei rajoittanut takaussitoumukseen perustuvaa vastuuta (19.12.2017)
• Väitetty vakava sairaus ei käynyt perusteeksi jättää vuokrat maksamatta (26.9.2017)
• Uusi opas antaa neuvoja perintään, vuokrasuhteen päättämiseen ja häätöön (3.8.2017)
• Vuokralaisella oli oikeus jättää vuokraa maksamatta huoneiston huonon kunnon vuoksi (21.2.2017)
• Toimeentulotukihakemuksen hylkääminen ei käynyt perusteeksi jättää vuokrat maksamatta - vuokrasopimus purettiin ja vuokralainen velvoitettiin häädön uhalla muuttamaan huoneistosta (14.10.2016)
• Vuokralainen velvoitettiin korvaamaan koiran asunnolle aiheuttamat vahingot - hovioikeus alensi maksettavaksi tuomittua vahingonkorvausta vuokravakuuden määrällä (3.10.2016)
• Yksinomaan muutto pois yhteisestä vuokra-asunnosta ja uuden vuokranantajan lähettämän sopimuspohjan allekirjoittamatta jättäminen ei vapauttanut toista vuokralaista vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteista (6.9.2016)
• Hovioikeus: Suomenlinnan hoitokunnan vaatimia vuokrankorotuksia ei ollut pidettävä kohtuuttomina eikä vuokrasopimusten irtisanomisia tullut pitää tehottomina (23.6.2016)
• Erimielinen hovioikeus vahvennetussa kokoonpanossa: Sovelletaanko huoneenvuokralain 8 § 2 momenttia ja siinä asetettua enimmäismäärää omavelkaiseen takaukseen - tulkinta hovioikeuskäytännössä on vaihdellut eikä KKO:n ennakkoratkaisua ole (20.6.2016)
• Vasta vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen asunnosta muuttanut vuokralainen vastasi myös muuttokuukauden vuokrasta - asunnon käytön jatkaminen oli sisältynyt vuokranantajan kanneperusteeseen (21.3.2016)
• Viiden kuukauden vuokravelat 2.161,94 euroa oikeuttivat häätöön kun kyseessä ei ollut sosiaalinen suorituseste – velkajärjestelyllä ei ollut vaikutusta asiaan (12.2.2016)
• Koirahoitolaa ja -kylpylätoimintaa varten teollisuushallin vuokrannut yhtiö ja omissa nimissään toiminut henkilö olivat yhteisvastuussa maksamattomista vuokrista sopimuksen purkamisen johdosta - osapuolet sovintoon hovioikeudessa (4.2.2016)
• Hovioikeus: Kiinteistön korjausten sekä huolto ja lumitöiden korvaamisesta vuokraa hyvittämällä ei näytetty sovitun – hovioikeuden pääkäsittelystä pois jääneillä vuokralaisilla ei ollut kuittauskelpoista vastasaatavaa (30.11.2015)
• Hovioikeus: Vuokranantaja ei ollut vastuussa tanssistudiota pitäneelle vuokralaiselleen liikehuoneiston seinään kiinnitetyn jäähdytinlaitteen korjaamisesta tai uusimisesta (30.9.2015)
• Vuokralaisen päävelvoitteena on maksaa vuokra määräajoin - kaupungilla oli oikeus purkaa vuokrasopimus vuokralaisen laiminlyöntien vuoksi (13.8.2015)
• Hovioikeus: Vuokrien jatkuva myöhässä maksaminen ja kahden kuukauden vuokrarästit oikeuttivat purkamaan vuokrasopimuksen (30.6.2015)
• Maksamattomat ja myöhässä maksetut vuokrat oikeuttivat vuokrasopimuksen purkamiseen ja vuokralaisen häätämiseen (24.2.2015)
• Vuokralaisella ei ollut oikeutta käyttää remontista aiheutuneita kuluja maksamatta olevien vuokrien kuittaamiseen (19.2.2015)
• Viallisten kodinkoneiden uusimisesta vuokrankorotuksen yhteydessä ei näytetty sovitun - vuokralainen oli velvollinen suorittamaan vuokrasaatavat (13.2.2015)
• Hovioikeuden tuomio vuokrankorotusehdon pätevyydestä, tupakoinnista aiheutuneiden vahinkojen korvaamisesta, takaussitoumuksen mitättömyydestä ja vuokranantajalle korvattavista siivouskuluista (10.2.2015)
• Lähes vuoden ajan vuokriaan myöhässä ja osissa maksaneen huoneenvuokrasopimus voitiin purkaa (15.10.2014)
• Vuokrasopimus voitiin purkaa usealta kuukaudelta kokonaan maksamatta olevien ja muutoinkin epäsäännöllisesti maksettujen vuokrien vuoksi (17.10.2014)
• Työsuhteen laiton purkaminen ei ollut peruste jättää vuokria maksamatta - vuokrasopimus purettiin (30.9.2014)
• Hovioikeus: Vuokrasopimus voitiin purkaa jatkuvien maksamattomien vuokrien vuoksi vaikka vuokralainen oli tehnyt remontteja omalla kustannuksellaan (22.5.2014)
• Hovioikeus: Vuokrasopimus voitiin purkaa maksamattomien vuokrien vuoksi ilman varoitusta (7.5.2014)

Vahingonkorvaus

• Vuokranantajaosakkaan vahingonkorvausvaatimukset asunnon terveyshaitan perusteella hylättiin (3.3.2020)
• Vesivahingon ja vuokralaisen menettelyn välillä katsottiin olleen syy-yhteys ja menettelyn olleen luonteeltaan tuottamuksellista - vahinkoa ei riittänyt selittämään jääkaapista valunut kondenssivesi, keittiön allaskaapin alapuolisen hajulukon vuotaminen tai pastan keitinveden kaatuminen lattialle (2.3.2020)
• Käyttökevottomaksi tuhoutuneen asunnon tulipalon katsottiin alkaneen asunnon kiukaasta kolmen vilkkaan koiran jäätyä yksin pesuhuoneeseen - vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuutta soviteltiin 10 000 eurolla (28.1.2020)
• Vuokralainen velvoitettiin maksamaan omavelkaisena takaajana työsuhdeasunnon maksamattomia vuokria 16 500 euroa ja asunnon luvattomista muutostöistä johtuneita korjauskustannuksia 9.156,20 euroa - kohtuullistamiselle ei ollut perusteita (22.11.2019)
• Epämiellyttävä haju ei poistunut tukiasuntokäyttöön vuokratusta asunnosta edes otsonoinnilla - hovioikeus alensi kaupungin yksityiselle vuokranantajalle maksettavaksi tuomitun vahingonkorvauksen 25 579,81 eurosta 10 469,72 euroksi (4.10.2019)
• Hovioikeus: Päävuokralainen vastasi ensihoitoyksikön lääkärin käskystä murretun ulko-oven korjauskustannuksista (24.6.2019)
• Airbnb:n vieraita majoittaneen vuokralaisen vuokrasopimus voitiin purkaa varoitusta antamatta - vuokranantajalla oli oikeus vahingonkorvaukseen (11.2.2019)
• Vuokralaisen kotiinpääsyn estänyt vuokranantaja tuomittiin omankädenoikeudesta sakkoihin ja vahingonkorvauksiin (6.8.2018)
• KKO:n ratkaisu vuokralaisen oikeudesta asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 57 §:n mukaiseen vahingonkorvaukseen (22.3.2018)
• Hovioikeus: Vuokranantajalle aiheutettu 7.165,11 euron vahinko ei ollut erittäin suuri – vahingonteko ei ollut törkeä (18.4.2018)
• Hovioikeuden tuomio asumiskelvottomaksi väitetyn vuokra-asunnon vahingonkorvausasiassa (28.2.2018)
• Vuokranantajat ohjeistaa: Estä pommikämpät asunnon huolellisella alku- ja lopputarkastuksella (26.7.2017)
• Käräjäoikeudessa kiisteltiin vuokralaisten koiran aiheuttamien vahinkojen korvaamisesta, vuokranantajan suorittamien korjaustöiden kustannusten määrästä, tasonparannuksesta ja oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta (1.3.2017)
• Vuokralaisella oli oikeus jättää vuokraa maksamatta huoneiston huonon kunnon vuoksi (21.2.2017)
• Kylpyhuoneen seinät ja katon lateksimaalilla maalannut vuokralainen velvoitettiin korvaamaan aiheuttamansa vahingon - sovitteluperusteita ei ollut (9.12.2016)
• Vuokralainen velvoitettiin korvaamaan koiran asunnolle aiheuttamat vahingot - hovioikeus alensi maksettavaksi tuomittua vahingonkorvausta vuokravakuuden määrällä (3.10.2016)
• Hovioikeus: Vuokralainen vastasi myös tuntemattomaksi väittämiensä henkilöiden huoneistolle aiheuttamista vahingoista (8.7.2016)
• KKO:n ratkaisu vuokralaisen aiheuttaman vesivahingon korvaamisesta (19.5.2016)
• Vuokralainen oli vastuussa putkilinjasta irrotetun astianpesukoneen aiheuttamasta vesivahingosta - korvausta kuitenkin soviteltiin (27.4.2016)
• Koiran ulosteet jätettiin siivoamatta ja vuokranantajan matot heitettiin pihalle - vuokralainen tuomittiin vahingonteosta sakkoihin ja korvauksiin (9.12.2015)
• Hovioikeus: Vuokralainen oli velvollinen korvaamaan asunnon muovimaton vaihtamisesta aiheutuneet kulut sekä tupakansavusta johtuneet seinien ja katon maalauskulut (13.8.2015)
• Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion kosteusvaurion korvaamisesta huoneenvuokrasuhteessa (10.8.2015)
• Hovioikeus: Vuokralainen oli vastuussa asunto-osakeyhtiölle lattiakaivon kiristysrenkaan irtoamisen aiheuttamista vahingoista – vuokranantajan pojan tietoisuus ongelmasta ei täyttänyt riittävää ilmoitusvelvollisuutta (26.5.2015)
• Hovioikeus: Huoneiston uusi sijoittajaomistaja vastasi ilman asunto-osakeyhtiön suostumusta rakennetun suihkunurkkauksen vuodon aiheuttamista kustannuksista - käräjäoikeuden tuomio kumottiin (23.4.2015)
• Hovioikeus: Koiran annettiin tehdä tarpeitaan huoneiston sisälle - vuokrasopimus voitiin purkaa ilman varoitusta ja vuokralainen tuomita vahingonkorvauksiin (16.4.2015)
• Aiheutuiko vesivahinko vuokralaisen humalasta vai epilepsiasta – korvausmäärää taloyhtiölle joka tapauksessa soviteltiin puoleen eikä vuokranantaja ollut korvausvastuussa (24.2.2015)
• Vuokralaisille ei lisähyvitystä asunnon kosteusvauriokorjauksen aiheuttamasta haitasta (16.9.2009)
• Vuokralaiselle yli 2 000 euron hyvitys asunnon kosteusvauriosta (15.9.2009)
• KKO:n ratkaisu vuokranantajan ja kaupungin korvausvastuusta vuokra-asunnon kosteus- ja homevaurioista väitetyiksi aiheutuneista sairastumisista (13.3.2008)

Häiritsevä elämä ja vuokrasuhde

• Häiritsevää elämää senioritalossa viettäneen vuokralaisen vuokrasopimus voitiin purkaa - vuokrasaatavien maksamatta jättäminen neljältä kuukaudelta oli jo itsessään purkuperuste (14.1.2020)
• Hovioikeus: Häiritsevästä elämästä varoituksen saaneen vuokralaisen vuokrasopimus voitiin purkaa - häiriötä ei voitu pitää vähäisenä (23.12.2019)
• Tupakointi ja häiritsevä elämä oikeuttivat purkamaan varoitetun asukkaan asumisoikeussopimuksen (19.12.2019)
• Hallinto-oikeus: Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto oli voinut kieltää huoneistojen käytön majoitustiloina uhkasakon nojalla (18.12.2019)
• Vuokralaisen väitettiin viettäneen häiritsevää elämää vielä varoituksen jälkeen – huoneiston hallinnanotolla varoitetun vuokranantajan häätövaatimus hylättiin näytön puuttuessa (20.2.2017)
• Naapuri koki asuvansa liikuntahallin alakerrassa - lapsiperheen vuokrasopimus purettiin (13.1.2017)
• Häiriötä aiheuttaneen ja varoitetun vuokralaisen vuokrasopimus voitiin purkaa ja vuokralainen häätää (10.1.2017)
• Hovioikeus: Häiritsevästä elämästä varoitetun vuokralaisen vuokrasopimus voitiin purkaa ja vuokralainen velvoittaa muuttamaan asunnosta häädön uhalla (1.9.2016)
• Vuokralaisia häirinnyt yläkerran naapuripariskunta tuomittiin vahingonkorvauksiin vuokranantajalle - korvausvaatimus henkisestä kärsimyksestä hylättiin (29.8.2016)
• Häiriötä aiheuttaneen asumisoikeusasunnon asukkaan vuokrasopimus voitiin purkaa (2.2.2016)
• Hovioikeus: Useita vuosia häiritsevää elämää viettäneen vuokralaisen vuokrasopimus voitiin purkaa ja vuokralainen häätää uutta varoitusta antamatta (9.6.2015)
• Vuokrariidan hovioikeudessa sopineet jäivät eriäviin käsityksiin häiritsevän elämän viettämisestä - sovinnon lopputulokselle ei voitu antaa oleellista merkitystä kulukysymystä ratkaistaessa (29.5.2015)
• Vuokralaisen ystävä aiheutti huoneistossa häiriötä – vähäisen merkityksen vuoksi vuokranantajalla ei ollut oikeutta purkaa vuokrasopimusta (13.3.2015)
• Perhe voitiin häätää ja vuokrasopimus purkaa lasten pihamaalla ja yhteisissä tiloissa häiritsevän käyttäytymisen vuoksi - muuttopäivästä sovittiin hovioikeudessa (23.2.2015)
• Hovioikeus: Häiritsevää elämää huoneistossa viettäneen vuokrasopimus voitiin purkaa (12.2.2015)
• Käräjäoikeus hääti häiritsevää elämää viettäneen vuokralaisen - osapuolet kuitenkin sopuun hovioikeudessa (19.1.2015)
• Hovioikeus: Vuokralaisen pitkäkestoinen häiritsevä käyttäytyminen talon piha-alueella oikeutti vuokrasopimuksen irtisanomiseen - vuokralaisella ei oikeutta vahingonkorvaukseen (23.12.2014)
• Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion jolla vuokrasopimus oli vahvistettu puretuksi ja vuokralaiset häädetty – häiritsevää elämää ei näytetty toteen, huoneistoa ei hoidettu huonosti eikä vuokralaisten tupakointi huoneistossa oikeuttanut vuokrasopimuksen purkamiseen (10.11.2014)
• Kiinteistön muita vuokralaisia kohtaan uhkaavasti käyttäytyneen vuokrasopimus voitiin purkaa varoitusta antamatta (29.10.2014)
• Vuokralaisen ei näytetty viettäneen häiritsevää elämää enää varoituksen jälkeen - vuokrasopimusta ei voitu purkaa eikä edes irtisanoa (21.10.2014)
• Hovioikeus: Häiritsevää elämää viettäneen vuokralaisen vuokrasopimus voitiin purkaa (23.7.2014)
• Hovioikeus: Häädön perusteeksi ei löytynyt näyttöä – käräjäoikeuden tuomio kumottiin (20.5.2014)
• Hovioikeus: Vuokranantajalla oikeus häätöön häiritsevän elämän, huoneiston huonon hoidon ja järjestyssääntöjen rikkomisen perusteella (15.7.2014)

Airbnb

• Vertaismajoittamisen hyvät käytänteet julkaistu (3.2.2020)
• Helsingin kaupungilta ohje asunnossa tapahtuvasta majoitustoiminnasta (23.1.2020)
• Vierashuoneessa Suomen Vuokranantajien päälakimies Tarik Ahsanullah: Airbnb oikeudellisena ilmiönä (7.1.2020)
• Unionin tuomioistuin: Ranska ei voi vaatia Airbnb:ltä, että sillä on oltava kiinteistönvälittäjän ammattikortti (20.12.2019)
• Hallinto-oikeus: Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto oli voinut kieltää huoneistojen käytön majoitustiloina uhkasakon nojalla (18.12.2019)
• Vuokra-asuntoa ei voi käyttää Airbnb:nä ilman vuokranantajan lupaa (9.10.2019)
• Airbnb-palvelun kuluttajansuoja paranee (12.7.2019)
• Työryhmältä ratkaisuvaihtoehtoja jakamistalouden säädösympäristön haasteisiin (23.4.2019)
• Airbnb:n vieraita majoittaneen vuokralaisen vuokrasopimus voitiin purkaa varoitusta antamatta - vuokranantajalla oli oikeus vahingonkorvaukseen (11.2.2019)

Loppusiivous

• Häädetty vuokralainen velvoitettiin korvamaan asunnon loppusiivouksen kustannukset ja yhden kuukauden vuokran (9.8.2019)
• Vuokralainen – Älä ota törkyistä kämppää vastaan. Kenen vastuulla on asunnon kunto vuokrasuhteen alkaessa? (25.7.2018)
• Vuokranantajat ohjeistaa: Estä pommikämpät asunnon huolellisella alku- ja lopputarkastuksella (26.7.2017)
• Vuokralainen ei ollut velvollinen korvaamaan siivouskuluja vuokranantajalle - käräjäoikeuden tuomiota muutettiin (16.12.2014)
• Hovioikeuden tuomio vuokrankorotusehdon pätevyydestä, tupakoinnista aiheutuneiden vahinkojen korvaamisesta, takaussitoumuksen mitättömyydestä ja vuokranantajalle korvattavista siivouskuluista (10.2.2015)
• Vuokralainen velvoitettiin korvaamaan huoneiston 716 euron siivouskulut (12.9.2016)

Vuokravakuus

• AHVL:n vakuuden enimmäismäärää koskeva 8 §:n 2 momentin säännös ei rajoita takaussitoumukseen perustuvaa vastuuta - käräjäoikeuden tuomio kumottiin (13.3.2019)
• Käräjäoikeus menetteli virheellisesti jättäessään vuokralaisen kuittausvaatimuksen tosiasiassa tutkimatta (22.2.2019)
• Putkiremontista kertomatta jättäneellä vuokranantajalla ei ollut oikeutta pidättää maksettua vakuutta - vuokralaisilla oli oikeus purkaa vuokrasopimus (26.9.2018)
• KKO: Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain vakuuden enimmäismäärää koskeva säännös ei rajoittanut takaussitoumukseen perustuvaa vastuuta (19.12.2017)
• Vuokranantajalla ei ollut oikeutta pidättää vuokravakuutta 24 euron vesilaskua suuremmalta osalta – vuokralaiselle ei jatkokäsittelylupaa oikeudenkäyntikulukorvauksen korottamisesta (16.5.2017)
• Käräjäoikeus ja hovioikeus tulkitsivat asuinhuoneiston vuokrasopimuksen ehtoja (28.4.2016)
• Toistuvasti vuokranmaksun laiminlyöneellä ja häädön saaneella vuokralaisella ei ollut ilman vuokranantajan suostumusta oikeutta käyttää vakuutta maksamattomiin vuokriin (7.9.2015)
• Hovioikeus: 2 000 euron vuokravakuuden kavaltanut tuomittiin 40 päiväsakon rangaistukseen (31.8.2015)

Remontti- ym. kustannukset

• Hovioikeuden erimielinen tuomio: Asuntoyhtiön oli korvattava vahinko, koska sen oli todettu aiheuttaneen vesivahingon huolimattomuudesta laiminlyömällä kunnossapitovelvoitettaan - menettely oli syy-yhteydessä osakkeenomistajalle vuokranmenetyksenä aiheutuneeseen vahinkoon (12.11.2019)
• Vuokranantajat ohjeistaa: Estä pommikämpät asunnon huolellisella alku- ja lopputarkastuksella (26.7.2017)
• Vuokralainen velvoitettiin korvaamaan koiran asunnolle aiheuttamat vahingot - hovioikeus alensi maksettavaksi tuomittua vahingonkorvausta vuokravakuuden määrällä (3.10.2016)
• Kuluttajariitalautakunta: Lähes 20 vuotta huoneistossa asuneilta vuokralaisilta ei tullut periä huoneiston maalipintojen ja tapettien kunnostamisesta aiheutuneita kustannuksia (26.10.2015)
• Hovioikeus hylkäsi vuokralaisten vaatimukset remontin tuottamasta asunnon arvonnoususta, muuttokustannuksista, uuden asunnon hankinnasta aiheutuneista kuluista ja kolmen kuukauden hyvitysvuokrasta (15.4.2015)

Rikosoikeudelliset seuraamukset

• Vuokranantajaa tappamisella ja venäläisellä mafialla uhannut mies tuomittiin sakkoihin ja suorittamaan vuokranantajalle korvausta kärsimyksestä (15.10.2019)
• Laki ei edellytä vuokravakuusrahojen säilyttämistä erillään vuokranantajan muusta varallisuudesta - hovioikeus tuomitsi vuokranantajan kahdesta petoksesta ja kahdesta kavalluksesta 4 kuukauden vankeusrangaistukseen mutta hylkäsi syytteet kahdesta kavalluksesta (4.9.2019)
  Käräjäoikeus puntaroi vuokranantajan oikeutta mennä vuokra-asuntoon ja kotirauhan rikkomista: jätettiin rangaistukseen tuomitsematta – vuokralaiselle kärsimyskorvausta 200 euroa (18.12.2018)
• Hovioikeus alensi kotirauhaa rikkoneen vuokranantajan maksettavaksi tuomittua kärsimyskorvausta (1.11.2017)
• Syytteen mukaan vuokralaiset sallivat asunnossa olevien eläintensä rikkoa ja tuhota asunnon kalustoa ja pintoja 58.266 euron arvosta: Yksin rikoksen vahingollisuus ei edellyttänyt vankeusrangaistusta – korvauksen määrä arvioitiin vähäisemmäksi mutta sitä ei soviteltu (30.12.2015)
• Koiran ulosteet jätettiin siivoamatta ja vuokranantajan matot heitettiin pihalle - vuokralainen tuomittiin vahingonteosta sakkoihin ja korvauksiin (9.12.2015)

Tiedoksiannosta

• Vuokrasopimuksen irtisanominen on toimitettava todistettavasti (28.11.2019)

Liikehuoneiston vuokraus

• Hovioikeuskaan ei pitänyt liikehuoneiston vuokrasopimuksen irtisanomista tehottomana - peruste oli ilmoitettu vuokralaiselle (14.2.2020)
• Hovioikeuden ratkaisu muutostöiden korvausvastuusta liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain nojalla (23.9.2019)
• Hovioikeus: Liikehuoneiston vuokrasopimus voitiin purkaa, kun hallirakennus ei soveltunut maalaamokäyttöön (6.9.2019)
• Hovioikeuden tuomio liikehuoneiston vuokravakuuden palauttamista koskevassa vahingonkorvausriidassa (19.8.2019)
• Vuokralaiselta voitiin edellyttää yksilöimään molemmat irtisanottavat vuokrasopimukset irtisanomisilmoituksessaan (15.4.2019)
• Hovioikeus arvioi liikehuoneiston vuokrasopimuksen osapuolten yhteistä tarkoitusta, osapuolten aikaisempaa käytäntöä, epäselvyyssääntöä ja kohtuusperiaatetta (13.11.2018)
• Hovioikeuden tuomio liikehuoneiston vuokran korottamista ja irtisanomista koskevassa asiassa - käräjäoikeus oli voinut julistaa vuokranantajan suorittaman irtisanomisen tehottomaksi (3.6.2016)
• Vuokranantajalla oli oikeus irtisanoa liikehuoneiston vuokrasopimus ja edellyttää purkuvakuutta luvattomien muutostöiden vuoksi - vuokralaisella ei ollut purkuoikeutta eikä oikeutta vaatimiinsa korvauksiin (9.11.2015)
• Vuokralaisella oli oikeus purkaa liikehuoneiston vuokrasopimus liikehuoneiston vesivahingon vuoksi - käräjäoikeuden tuomiota muutettiin vain huoneiston yhden kuukauden vuokran osalta (27.10.2015)
• Hovioikeus: Päivittäistavarakaupan pitämisen kesken sopimuskauden lopettanut ja vuokraamiaan liiketuloja muulla tavalla käyttämään ryhtynyt vuokralainen ei ollut velvollinen suorittamaan vuokranantajan vaatimia korvauksia vuokratulon vähentymisestä ja vuokra-arvon alentumisesta (27.8.2015)

Muuta

• Keskusverolautakunta: Asuntoetu arvostettiin käypään arvoon, kun kyse oli ennemmin hotellitasoisesta majoituksesta kuin tavanomaisiksi luonnehdittavista asuinolosuhteista (30.12.2019)
• Hallinto-oikeuden päätös rakennusluvan vastaisen majoitustoiminnan kieltämisestä - asia palautettiin lautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi (27.12.2019)
• Hallinto-oikeus: Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto oli voinut kieltää huoneistojen käytön majoitustiloina uhkasakon nojalla (18.12.2019)
• Hovioikeus hylkäsi sijoitustoimintaa varten ostetun liikehuoneiston kauppaa koskevan purku- ja vahingonkorvausvaatimuksen - kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi arvioitiin 60 000 euroa (10.12.2019)
• Prekluusiosta: Se, että asianajo käräjäoikeudessa on mahdollisesti ollut puutteellista taikka huolimatonta, ei oikeuta uusien todisteiden nimeämiseen vasta hovioikeudessa (9.12.2019)
• Yhtiöltä puuttui kanneoikeus vuokrasaatavaa koskevassa asiassa - yhtiön vastuun erillisyys voitiin sivuuttaa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden arvioinnissa (4.12.2019)
• Vuokra-asuntoa ei voi käyttää Airbnb:nä ilman vuokranantajan lupaa (9.10.2019)
• Virheellisen tilisiirron saanut oli velvollinen palauttamaan saamansa rahat (27.9.2019)
• Hovioikeus arvioi, estikö sovinnon oikeusvoima vastakanteen tutkimisen (24.7.2019)
• Hovioikeuden ratkaisu maanvuokra-asiassa (2.7.2019)
• Käräjäoikeuden ratkaisu kanteenmuutoskiellosta, ja vuokrasuhteen purkamisedellytyksistä asunnon huonon hoidon perusteella - osapuolet sovintoon hovioikeudessa (29.11.2019)
• Hovioikeus: Yhtiökokouksen päätös huoneiston hallintaanottamisesta oli tullut tiedoksiantovirheen vuoksi tehottomaksi ainoastaan siltä osin kuin sen sisältämä hallintaanottoaika ylitti yhden vuoden (25.4.2018)
• Entisellä vuokranantajalla katsottiin olleen tarve selvittää päättyneeseen vuokrasuhteeseen liittyneitä asioita puhelimitse - toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus hylkäsi syytteen viestintärauhan rikkomisesta (2.11.2017)
• Hovioikeus: Huoneiston haltuunottoa koskeva tiedoksianto oli annettava tiedoksi ainoastaan sille vuokralaiselle, joka oli johtanut oikeutensa suoraan osakkeen omistajalta (27.11.2017)
• Käräjäoikeuden ratkaisu maanvuokrasopimuksen kohtuullisuudesta – hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa (20.9.2017)
• Miehellä ei ollut avoliiton päätyttyä oikeutta jäädä asumaan entisen avopuolisonsa vuokraamaan asuntoon (24.1.2017)
• Hovioikeus: Vahvistetun sovinnon oikeusvoimavaikutus esti sovinnon sisältöön tosiasiassa kohdistuvan erillisen kanteen tutkimisen (5.12.2016)
• Hovioikeudelta tuomio vuokralaisten häätöä koskevan asian oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta sen jälkeen kun KKO oli palauttanut asian jatkokäsittelyluvan evänneeseen hovioikeuteen uudelleen käsiteltäväksi (25.11.2016)
• Häädetyn vuokralaisen muutoksenhakua pidettiin hänen oikeusturvansa toteutumisen kannalta siinä määrin aiheettomana, että asiassa oli painavia syitä velvoittaa hänet korvaamaan vuokranantajan tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneet hovioikeuskulut enemmälti kuin mitä OK 21 luvun 8 c §:ssä säädetään (21.11.2016)
• Yhtiökokouksen tekemä asunnon hallintaanottopäätös oli asunto-osakeyhtiölain vastainen – hovioikeus kumosi käräjäoikeuden moitekanteen hylkäävän tuomion (5.2.2016)
• Hovioikeus julisti asunto-osakeyhtiön hallintaanottopäätöksen pätemättömäksi – asukkaiden ikämääräyksen rikkomisella oli vähäinen merkitys (23.11.2015)
• Huoneenvuokra-asia oli käsitelty käräjäoikeudessa virheellisesti – asia palautettiin (20.11.2015)
• KHO: Parveketupakointikieltoa ei voitu kohdistaa toisella paikkakunnalla asuvaan vuokranantajaan (18.11.2015)