Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus hinnanalennuksen sijasta purki kiinteistön kaupan

Itä-Suomen hovioikeus 14.1.2020

Tuomio Nro 10
Diaarinumero S 19/348
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Päijät-Hämeen käräjäoikeus 1.3.2019 nro 19/3215
Asia Kiinteistöä koskeva riita

Hovioikeuden tuomiosta

Riidaton tausta

T:t ovat 13.12.2013 ostaneet S:iltä Hollolan kunnassa sijaitsevan tilan ja sillä sijaitsevan vuonna 1974 rakennetun omakotitalon. Kiinteistön kauppahinta on ollut 220.000 euroa. Talossa on todettu 3.11.2017 kosteus- ja mikrobivaurioita. Näitä vaurioita on havaittu ulkoseinissä styrox-eristelevyn sisäpinnalla, alaohjauspuissa väliseinien ja ulkoseinien alla sekä rakennuksen alapohjassa.

Riidatonta on myös, että rakennuksessa ei ole ollut salaojia, vaikka ne on merkitty rakennuspiirustuksiin. Salaojien olemassaolosta ei ollut keskusteltu kauppaneuvotteluissa eikä niiden puuttuminen ollut ilmennyt kuntotarkastusraportista. Rakennuksessa on ollut nykyisin riskirakenteena pidettävä valesokkelirakenne. Edelleen riidatonta on, että rakennuksen ulkoseinissä on ollut riskirakenteena pidettävä styrox-eriste. Ulkoseinistä on aiheutunut ilmavuotoja rakennuksen sisätilaan. Väli- ja ulkoseinien alta alaohjauspuiden ja betonilaatan välistä on puuttunut kapillaarikatkona toimiva bitumikaista, jonka tehtävänä on estää maakosteuden nousu rakenteisiin. Rakennuksen uima-allastila on poistettu käytöstä 1980-luvulla ja se on katettu puurakenteilla ja lasivillaeristeillä niin, että päälle on rakennettu asuintiloja. Lasivillaeriste on ollut pinnoittamaton.

S:t ovat teettäneet vuonna 2012 kylpyhuone- ja saunaremontin, jonka yhteydessä oli vaihdettu käyttövesiputket.

T:t ovat vuonna 2014 toteuttaneet ilmanvaihtosaneerauksen, jossa rakennuksen alun perin painovoimainen, mutta koneellisella poistoilmanvaihdolla varustettu ilmanvaihtojärjestelmä on korvattu järjestelmällä, jossa sekä tuloilmaa että poistoilmaa ohjataan koneellisesti. Muutostyö ei ole edellyttänyt rakennuslupaa.

- - -

Purkukynnyksen ylittyminen

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Lainkohdan säätämiseen johtaneissa esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteissä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2015:58 mukaan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. (kohta 13)

Edelleen korkein oikeus on todennut, että jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata. (kohta 14)

Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Korkein oikeus katsoo, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennuttuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. (kohta 16)

Kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen. (kohta 17)

Korkein oikeus katsoo, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä. (kohta 18)

Nyt kyseessä olevassa tapauksessa kiinteistön korjauskustannukset ovat olleet noin 47 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta. Näin suuret korjauskustannukset puoltaisivat virheen pitämistä olennaisena, mutta olennaisuuskysymystä ei voida ratkaista edellä korkeimman oikeuden ratkaisussa esitetyn oikeusohjeen tavoin yksin tällä perusteella.

Päijät-Hämeen sosiaali- ja terveydenhuollon kuntayhtymän terveydensuojeluinsinööri I:n tarkastuskertomuksesta ilmenee, että - - -tie 6:ssa olevassa asunnossa voidaan katsoa olevan olosuhde, josta aiheutuu terveydensuojelulain tarkoittamaa terveyshaittaa asunnossa oleskeleville eikä asuntoa suositella asumiseen ennen kuin riittävät korjaustoimenpiteet on suoritettu ja terveyshaitta poistettu. Raportissa on edelleen todettu, että mikäli asukkaat kokevat terveysoireita tai oireet pahenevat, asunnosta tulee väistää pois. Ostajien kertomuksilla on selvitetty, että heidän vuosina 2015 ja 2017 syntyneet lapsensa ovat oireilleet ja sairastelleet syntymästään alkaen talon sisäilmaongelmista johtuen. Edellä esitettyyn nähden kiinteistössä on ollut virhe, joka on estänyt ostajia käyttämästä kiinteistöä aikomallaan tavalla ja kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen on edellyttänyt virheiden korjaamista ilman aiheetonta viivästystä.

Kiinteistö on terveyttä haittaavine kosteus- ja mikrobiongelmineen poikennut huomattavasti muista vastaavista kohteista ja rakentamisajan tyypillisestä laatutasosta, vaikkakin 1970-luvun taloissa nyt käsitellyt riskirakenteet eivät ole olleet epätavanomaisia. Asiassa ei ole myöskään esitetty, että kiinteistön kauppahinta 220.000 euroa olisi ollut alempi kuin sopimuksen mukaisen talon käypä hinta olisi ollut. Ostajilla ei ole ollut myöskään mitään aihetta olettaa kiinteistön poikenneen vastaavista kohteista, kun kaupanteossa on ollut käytettävissä taloa koskenut kuntoarvio vuodelta 2009, jossa ei ole havaittu kiinteistössä nyt kysymyksessä olevia virheitä. Nämäkin seikat siis puoltavat virheen katsomista olennaiseksi.

O on kertonut, että korjaustoimenpiteet kestävät muutaman kuukauden. Talossa ei hänen mukaansa voisi korjaustoimenpiteiden aikana asua. Jos talossa asutaan korjausten aikana, se pidentää korjaustoimenpiteisiin kuluvaa aikaa ja nostaa kustannuksia. Myös terveydellisten seikkojen vuoksi asunnon tulee olla korjaustoimenpiteiden ajan tyhjänä. Hovioikeuden arvion mukaan O:n arviota korjaustoimenpiteiden kestosta voidaan pitää luotettavana.

Samoin hovioikeus katsoo, että kiinteistö on tarkoituksenmukaisempaa korjata kerralla kokonaisuudessaan kustannusten kohoamisen ja korjausten keston pidentymisen välttämiseksi.

Todennäköisesti kauppa ei olisi toteutunut edes alennetulla hinnalla, mikäli T:t olisivat tienneet kaupan kohteen virheistä kauppa tehtäessä, koska T:t eivät olisi ostaneet rakennustekniikasta tietämättöminä ja lapsiperheellisinä taloa, johon he eivät olisi voineet sisäilmaongelmien takia heti muuttaa ja jota he olisivat joutuneet korjaamaan yli 100.000 eurolla. Tämäkin seikka puoltaa siis virheen pitämistä olennaisena ja purkukynnyksen ylittymistä.

Edellä esitetyin perustein kaupan kohteessa on olennainen virhe ja ostajilla on siten oikeus purkaa kauppa.

• Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 16.3.2020.