Vierashuoneessa Suomen Vuokranantajien päälakimies Tarik Ahsanullah: Airbnb oikeudellisena ilmiönä

7.1.2020• Uutiset

Airbnb on globaalisti suosittu ja kasvava ilmiö. Palvelussa on yli 7 miljoonaa kohdetta yli 100 000 eri kaupungissa. Useissa Euroopan suurkaupungeissa Airbnb:tä kohtaan on asetettu erilaisia rajoituksia, sääntöjä tai kieltoja. Suomessakin palvelun yleistyessä julkisuudessa on keskusteltu verrattain runsaasti palvelun tuomista haasteista ja esitetty toiminnan merkittävää rajoittamista. Nähdäkseni tarve olisi kuitenkin ennen kaikkea yhteisille pelisäännöille – ei ylimääräiselle sääntelylle tai kielloille, jotka eivät todennäköisesti edes toimisi.

Airbnb oikeudellisena ilmiönä

Viimeisin palvelua koskeva oikeuden ratkaisu saatiin viime vuoden lopussa, kun Euroopan unionin tuomioistuin katsoi Airbnb:n olevan tietoyhteiskunnan palvelu eikä kiinteistönvälitystoimintaa harjoittava yhtiö (Edilex-uutiset 20.12.2019). Tämä ratkaisu oli Airbnb:n kannalta myönteinen, sillä sen ei näin ollen tarvitse täyttää kiinteistönvälitysliikkeille asetettuja vaatimuksia. Suomessa epäselvyyttä vaikuttaa aiheuttavan eniten se, milloin Airbnb-toimintaa tulisi pitää ammattimaisena majoitustoimintana ja milloin asuinhuoneiston vuokrauksena. Kysymys on moniulotteinen, sillä se liittyy useaan eri oikeudenalaan.

Mikä on asunto-osakeyhtiössä hyväksyttäväksi katsovaa asumista?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä. Asunnoksi määriteltyä huoneistoa on siten käytettävä ainakin pääosin asumistarkoitukseen. Korkein oikeus on kuitenkin katsonut sekä asukkaan harjoittaman hammaslääkäri- että perhepäivähoitotoiminnan sallituksi asunto-osakeyhtiöiden asuinhuoneistoissa (KKO 1974 II 10 ja KKO 1992:9). Näin ollen on nähdäkseni selvää, ettei ainakaan satunnainen Airbnb-vuokraaminen voi olla asunto-osakeyhtiöoikeudellisesti kiellettyä asuinhuoneistossa. Voidaan myös argumentoida, että asunnon jatkuvakin Airbnb-käyttö on niin lähellä asumiskäyttöä, ettei sitä voitaisi pitää käyttötarkoituksen vastaisena käyttönä. Eri asia on, että myös Airbnb-asunnoissa muut hallintaanottoperusteet, kuten häiritsevän elämän viettäminen tai huoneiston huono hoito, voivat tulla sovellettavaksi.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on mahdollista kieltää lyhytaikainen vuokraus kokonaan. Tällainen kielto on mahdollista saada yhtiöjärjestykseen käytännössä vain yhtiötä perustettaessa, sillä myöhemmin kyseinen muutos vaatisi kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen. Julkisuudessa on esiintynyt tapauksia, jossa tällainen määräys on sisällytetty perustettavan yhtiön yhtiöjärjestykseen (https://yle.fi/uutiset/3-10981403). Tällaiset kiellot ovat ongelmallisia, sillä ne voivat aiheuttaa jatkossa runsaasti tulkintaepäselvyyksiä osakkaiden kesken. Onko esimerkiksi asunnon vuokraaminen pikkuserkulle pientä korvausta vasten festariviikonloppua varten yhtiöjärjestyksessä tarkoitettua kiellettyä lyhytaikaista majoittamista?

Mikä on hyväksyttäväksi katsottavaa asumiskäyttöä kaavan näkökulmasta?

Airbnb-toiminnan osalta tulee huomioida myös kaavan asettamat määräykset rakennuksen käyttötarkoituksesta. Asuin- ja majoitusrakennuksille on erilaiset kaavamerkinnät. Rakennuksen voidaan katsoa siten olevan kaavan vastaisessa käyttötarkoituksessa, jos asuinrakennuksessa harjoitetaan majoitustoimintaa.

Korkein hallinto-oikeus on ottanut kantaa asumiskäyttöön ratkaisussaan KHO 2014:143. Omakotitaloa Kotkassa markkinoitiin (myös ulkomailla) vuokramökkinä ja sitä pystyi varaamaan internetin kautta. Kohde oli kalustettu ja hyvin varusteltu. Sinne oli lisäksi mahdollisuus tilata siivousta ja ruokapalvelua ja myös matkustajailmoitus piti täyttää. Väestörekisterin mukaan talossa ei ollut pysyviä eikä tilapäisiä asukkaita. Kaavamerkintänä oli erillispientalojen kortteli, joka sallii työ- ja palvelutiloja enintään puolet rakennusoikeudesta.

KHO totesi, että toiminnan sallittavuutta asemakaavan kannalta arvioitaessa ratkaisevia ovat toiminnan tyypilliset vaikutukset. Kysymys oli omakotitaloalueelle epätyypillisestä lyhytkestoisista majoitusjaksoista, jonka katsottiin vaativan rakennusluvan. Koska toiminta katsottiin kaavan vastaiseksi, rakennusluvan saaminen olisi edellyttänyt joko kaavamuutosta tai poikkeamispäätöstä.

Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti puolestaan 1.2.2019 asettaa X Oy:lle sekä helsinkiläiselle taloyhtiölle uhkasakon, jotta taloyhtiön tiloissa sijaitsevien asuinhuoneistojen käyttö majoitustilana lopetettaisiin. Kokouksessa esitetyn vastaehdotuksen mukaan kyseessä oli sallittu asuinhuoneistojen vuokraaminen. Asia ratkaistiin äänin 4-4, jossa puheenjohtajan ääni ratkaisi. Päätöksestä valitettiin Helsingin hallinto-oikeuteen, joka piti voimassa jaoston päätöksen (Edilex-uutiset 18.12.2019). Tuomion perusteluissa todettiin, että ”asuinhuoneistoissa harjoitettu toiminta ei asiassa saadun selvityksen perusteella vastaa sen laatu ja laajuus huomioon ottaen kaavan pääkäyttötarkoituksen mukaista asumista, vaan kalustettujen asuinhuoneistojen toistuva tarjoaminen lyhyillä sopimuksilla on luonteeltaan majoitustoimintaa.”

Vaikka tapaus saattaa hyvin edetä vielä korkeimpaan hallinto-oikeuteen asti, on epätodennäköistä, että ratkaisu selkeyttäisi yksittäisen asunnon Airbnb-vuokraajan asemaa. Kyseisessä tapauksessa X oli vuokraamalla hankkinut asunto-osakeyhtiöstä 11 asuinhuoneistoa käytettäväksi lyhyisiin vuokrasuhteisiin, jonka lisäksi sillä oli talon kivijalassa pieni kahvila, joka käytännössä toimi myös vastaanottona. Näin ollen tilanne eroaa merkittävästi tavanomaisesta Airbnb-toiminnasta, jossa yksityishenkilöllä on asuinkerrostalossa vain yksi asunto Airbnb-käytössä.

Rovaniemellä puolestaan ympäristölautakunta hyväksyi majoitustoiminnan harjoittamisen myös asunnoissa, joissa oli rakennuslupa vain asumiseen. Lautakunta perusteli päätöstä sillä, että majoitustoimintaa harjoitettiin samassa korttelissa, joten vuokraustoimintaa oli pidettävä alueelle tyypillisenä. Pohjois-Suomen hallinto-oikeus ei hyväksynyt päätöstä ja palautti asian takaisin lautakunnan käsiteltäväksi.

MRL 125.5 §:n mukaan rakennuksen käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Ns. 50/50 -säännön nojalla muutosta ei pidetä olennaisena, mikäli rakennuksen pinta-alasta vähintään puolet pysyy alkuperäisessä käyttötarkoituksessa. Oikeuskirjallisuudessa on pohdittu 50/50 -säännön laajentamista kattamaan myös ajallisen ulottuvuuden. Näin ollen esimerkiksi omakotitalon voisi pitää majoitustoiminnan käytössä kesäisin.

Mikä on verottajan näkökulmasta ammattimaista majoitustoimintaa?

Verottajan kannalta suurin merkitys liittyy arvonlisäverovelvollisuuteen. Laajamittainenkin asuntojen vuokraustoiminta on kokonaan arvonlisäverosta vapaata, kun taas majoitustoiminta on arvonlisäveron alaista toimintaa.

Majoitus- ja ravitsemistoimintaa koskevassa laissa esitetyn määritelmän perusteella majoitustoimintana voidaan pitää ammattimaisesti tapahtuvaa kalustettujen huoneiden tai muiden majoitustilojen tarjoamista tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Määritelmä on ongelmallinen, sillä esimerkiksi työvoiman liikkuvuus on johtanut siihen, että Suomeen tulee yhä useammin keikkatyöntekijöitä muutaman kuukauden pituiseksi jaksoksi työskentelemään. Kun tällaiset henkilöt vuokraavat kalustettuja asuntoja lyhyehköillä määräaikaisilla vuokrasopimuksilla, on kyse epäilemättä tavanomaisesta asunnon vuokraustoiminnasta. Jenna Päläs toteaa vertaismajoittamista ja lyhytaikaista vuokraustoimintaa koskevassaan säädösympäristöselvityksessään (julkaistaan tammikuussa 2020), ettei nykyinen sääntely sisällä määrällisiä kriteereitä sen erotteluun, milloin on kyse vuokraamisesta ja milloin majoittumisesta. Selvitys on laadittu Lapin yliopiston ja Lapin ammattikorkeakoulun Vertaismajoitus, haasteet ja mahdollisuudet -hankkeessa, jossa vertaismajoittajan ja lyhytaikaista vuokraustoimintaa harjoittavan henkilön oikeudellista asemaa ja velvoitteita on tarkasteltu tarkemmin. AHVL:n esitöiden mukaan se, onko kyse majoitustoiminnasta vai huoneenvuokrauksesta, riippuu viime kädessä siitä, mitä osapuolet ovat huoneiston käytöstä sopineet. Näin ollen merkitystä voidaan antaa myös osapuolten keskenään tekemän sopimuksen muotoiluille. Oikeuskirjallisuudessa (Jenna Päläs, Kalle Määttä: Jakamistalousjuridiikan käsikirja) onkin esitetty termi epätyypillinen vuokraustoiminta kuvaamaan tavanomaisen vuokraustoiminnan ja tavanomaisen majoitustoiminnan väliin jäävää sopimussuhteiden kirjoa.

Verottaja on listannut ohjeeseensa hyvin erilaisia kriteerejä sekä esimerkkejä, joilla yksittäinen verovelvollinen voi arvioida oman toimintansa laatua. Verottajalta voi toki halutessaan pyytää myös maksullista ennakkoratkaisua toiminnan arvonlisäverovelvollisuudesta.

Voiko vuokralainen käyttää asuntoa Airbnb toimintaan?

Aihetta on käsitelty Edilexin uutisissa keväällä 2019:

Tiivistetysti voidaan todeta Airbnb:tä koskevan tavanomaiset ali- ja jälleenvuokrausta koskevat säännöt. Vuokralaisella on siten oikeus alivuokrata enintään puolet asunnostaan Airbnb:n kautta, mutta koko asunnon jälleenvuokraaminen esimerkiksi viikonlopuksikaan ei ole sallittua ilman vuokranantajan lupaa.

Yhteisiä pelisääntöjä kaivataan

Työ- ja elinkeinoministeriö julkaisi viime keväänä ns. jakamistaloustyöryhmän loppuraportin, jossa käytiin läpi useita eri vaihtoehtoja lyhytaikaista majoitustoimintaa koskevan sääntelyn päivittämiseksi. Raportin mukaan lyhytaikaisen majoituksen tarjoajia tulisi ensisijaisesti ohjata noudattamaan olemassa olevan lainsäädännön velvoitteita ja tilannetta voitaisiin selkiyttää lisäämällä viranomaisten tiedottamista, ohjeistusta sekä valvontaresursseja. Lainsäädäntömuutokset eivät siten ole välttämättömiä oikeustilan selkeyttämiseksi. Lapin yliopistossa on lisäksi loppusuoralla vertaismajoituksen haasteita ja mahdollisuuksia koskeva hanke.

Kaiken kaikkiaan nykyinen oikeustila on epäselvä. Digitalisaation myötä uusia palveluita ja toimintamalleja syntyy jatkuvasti kiihtyvällä tahdilla useille eri aloille. On selvää, ettei lainsäädäntö yksinkertaisesti kykene vastaamaan riittävän nopeasti kaikkiin uusiin syntyviin ilmiöihin. Tämän vuoksi pakottavalla lainsäädännöllä tulisikin asettaa vain leveät raamit. Nykyinen lainsäädäntö on Airbnb-toiminnan osalta nähdäkseni riittävää, jotta alan toimijat pystyvät yhdessä viranomaisten kanssa luomaan ns. soft law -oikeuslähteitä oikeustilan selventämiseksi. Alan järjestöjen toiminnalla ja suosituksilla on jo nykyisellään huomattava vaikutus vuokramarkkinoilla, kuten esimerkiksi Hyvä vuokratapa -ohjeistus on osoittanut.

Selkeä linjaus olisi esimerkiksi määritellä yksityishenkilön osalta yksittäisen asunnon käyttäminen Airbnb-toiminnassa AHVL:n alaiseksi ei-ammattimaiseksi vuokraustoiminnaksi. Ammattimaisen majoitustoiminnan ulkopuolelle jäisi aina myös oman asunnon osittainen tai väliaikainen vuokraaminen Airbnb:n kautta. Mikäli asuntoja olisi yksinomaisessa Airbnb-käytössä useampia, olisi yksityishenkilökin lähtökohtaisesti arvonlisäverovelvollinen majoitustoiminnan harjoittaja. Yksittäinen osakas tai vuokralainen ei puolestaan saisi yksittäisessä asunto-osakeyhtiössä pitää enempää kuin yhtä asuntoa vakituisesti Airbnb-toiminnan käytössä.

Joka tapauksessa nykyinen epäselvä oikeustila on ongelmallinen niin viranomaisten kuin toiminnan harjoittajien kannalta. Viranomaisten tulisikin yhteistyössä alan järjestöjen kanssa antaa mahdollisimman pian ohjeistus, miten voimassaolevia ja sinänsä hyvin toimivia lakeja tulisi muuttuvassa toimintaympäristössä soveltaa.

Tarik Ahsanullah
Päälakimies
Suomen Vuokranantajat ry