Toisin kuin käräjäoikeus hovioikeus velvoitti myyjän suorittamaan ostajille 70.000 euroa hinnanalennuksena kauppahinnaltaan 288.500 euron kiinteistön salaisesta laatuvirheestä

Vaasan hovioikeus 13.3.2019

Tuomio Nro 81
Diaarinumero S 17/804
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittajat ML ja TL
Vastapuoli LM
Ratkaisu, josta on valitettu
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 7.7.2017 nro 9021

Käräjäoikeus oli hylännyt ostajien hinnanalennuskanteen.

Valituksesta

ML ja TL (jäljempänä myös ostajat) ovat vaatineet, että LM (jäljempänä myös myyjä) velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena 114.876,00 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 22.4.2013 lukien 27.8.2015 asti ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 28.8.2015 lukien.

L:t ovat lisäksi vaatineet, että LM velvoitetaan korvaamaan heille huoneiston tyhjentämisestä aiheutuneina kuluina 2.000 euroa, takaisinmuutosta aiheutuneina kuluina 2.000 euroa ja väliaikaisesta asumisesta aiheutuneina kuluina kolmelta kuukaudelta kultakin 1.500 euroa eli yhteensä 4.500 euroa.

L:t ovat vielä vaatineet, että LM velvoitetaan korvaamaan heille asian selvittelykuluina asiantuntijalausunnoista ja tutkimuksista 2.610,88 euroa ja oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 14.796,88 eurolla sekä hovioikeudesta 13.010,96 eurolla, kaikki määrät laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

L:t ovat edelleen vaatineet, että heidät vapautetaan velvollisuudesta korvata LM:n oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta tai että heidän maksettavikseen tuomittuja oikeudenkäyntikuluja ainakin alennetaan.

Hovioikeuden ratkaisusta

Perusteluja

Asian riidaton tausta ja kysymyksenasettelu

L:t ovat 19.12.2012 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet LM:ltä Raumalla sijaitsevan kiinteistön ja sillä sijaitsevan, vuonna 1990 valmistuneen omakotitalon 288.500 euron kauppahinnalla. Kauppakirjan mukaan hallintaoikeus on siirtynyt L:ille 1.5.2013 mennessä. Ostajat ovat remontoineet rakennuksen keittiötä, saunan yhteydessä olevia pesutiloja ja parkettia kesällä 2013.

Omakotitalon seinän kipsilevyssä on todettu mikrobivaurioita. L:t ovat ilmoittaneet virheestä myyjälle ensimmäisen kerran 29.7.2015 lähetetyllä kirjallisella ilmoituksella ja toisen kerran 20.4.2016 lähetetyllä kirjallisella ilmoituksella. Viimeisin reklamaatio on esitetty valituskirjelmässä 7.9.2017.

Hovioikeudessa on kysymys ensinnäkin siitä, onko omakotitalon alapohjassa ollut rakentamisajankohdan mukainen kapillaarikatko ja onko rakennuksen seinäelementin höyrynsulku asennettu oikein. Lisäksi kysymys on siitä, onko näillä seikoilla ollut vaikutusta rakennuksen seinäelementin kipsilevyn alareunassa todetun mikrobivaurion muodostumiseen. Kysymys on edelleen siitä, kuinka laaja rakennuksessa todettu vaurio on ja aiheutuuko vauriosta omakotitalon asuintiloihin terveyshaittaa.

Jos katsotaan, että omakotitalossa on ollut edellä mainittuja puutteita ja vaurioita, on arvioitava sitä, ovatko puutteet ja vauriot olleet siinä määrin vaikutuksellisia, että L:illä on oikeus saada LM:ltä hinnanalennusta joko maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 tai 5 kohdan nojalla. Siinä tapauksessa ratkaistavaksi tulee myös hinnanalennuksen määrä ja mikäli 17 §:n 1 momentin 1 kohdan edellytykset täyttyvät myös vahingonkorvauksen määrä.

Laatuvirhe ja virheen seuraamukset

L:t ovat katsoneet, että kiinteistössä on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan laatuvirhe, koska puutteiden ja vaurioiden vuoksi kiinteistö ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu.

Lainkohdan esitöiden mukaan kiinteistön kaupassa virhearvioinnin lähtökohtana on osapuolten sopimus, jolloin vahvistetun kauppakirjan lisäksi on otettava huomioon mahdollinen vapaamuotoinen sopimus sekä myös kaikki se, mitä muutoin on katsottava sovitun. Jos kiinteistö poikkeaa sovitusta, siinä on virhe. Myyjällä, jolla yleensä on kiinteistö hallinnassaan, on ostajaa paremmat edellytykset tietää kiinteistön sekä sillä olevien rakennusten ja laitteiden viat ja puutteet. Myyjä ei voi vedota tietämättömyyteensä, jos kyseessä on sellainen vika tai puute, joka hänen olisi kiinteistön omistajana pitänyt havaita (HE 120/1994 vp s. 26).

Tässä tapauksessa kysymyksessä on ollut vuonna 1990 valmistunut omakotitalo, joka on ollut todisteena esitetyn myynti-ilmoituksen mukaan hyvin rakennettu (kirjallinen todiste 1). L:ien ja LM:n välisen kauppakirjan mukaan LM:n tiedossa ei ole ollut mitään olennaisia rakennuksien vikoja tai puutteita ja että kohde on asianmukaisesti hyväksytty asumiskäyttöön soveltuvaksi (kirjallinen todiste 2).

Hovioikeus toteaa, että omakotitalon rakenteissa olleita puutteita ei ole voitu havaita rakenteita avaamatta. L:t eivät toisaalta ole edes väittäneet, että LM olisi havaintojensa perusteella tiennyt mikrobivaurioista ja salannut L:iltä nämä havaintonsa. T:n kertomuksella on sitä vastoin selvitetty, että omakotitalon olivat rakentaneet rakennusammattilaiset ja että rakennuttajina toimineet LM ja T olivat osallistuneet rakennustyömaalla vain aputöihin. LM:n ei näin ollen ole katsottava tienneen siitä, millä tavalla rakenteet on toteutettu, eikä sitä, että rakentamisessa ei ollut noudatettu rakennusvalvonnan hyväksymiä suunnitelmia.

Yhteenvetona hovioikeus toteaa, että LM:llä on ollut perusteltu syy olettaa, että hänen myymänsä omakotitalo oli rakennettu suunnitelmien mukaisesti ja huolellisesti ja että se oli myös vastannut sopimusta. Asiassa ei näin ollen ole kysymys LM:n vastattavaksi kuuluvasta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetusta laatuvirheestä.

Toissijaisesti L:t ovat katsoneet, että kiinteistössä on ollut salainen virhe.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lainkohdan esitöiden mukaan säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita (HE 120/1994 vp s. 51).

Tässä tapauksessa rakennuksen alapohjan kapillaarikatko ja höyrynsulkumuovin asentaminen on näytetty tehdyn vastoin rakentamisajan määräyksiä ja suunnitelmia. Tästä on aiheutunut mikrobivaurio. Sen paremmin LM myyjänä kuin L:t ostajinakaan eivät ole voineet näitä seikkoja havaita. Koska mikrobivaurion on näytetty aiheuttavan asuintiloihin terveyshaittaa ja korjaukset tulee toteuttaa rakennukseen koko sen kehän mitalta, L:ien LM:ltä ostaman kiinteistön on katsottava poikenneen merkittävästi siitä, mitä L:t ovat voineet kaupantekohetkellä perustellusti edellyttää. Maakaaren 2 luvun 18 §:n 2 momentin mukaan L:illä on oikeus saada LM:ltä hinnanalennusta.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on muiden laatuvirheiden kuin salaisen virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan. Koska tässä tapauksessa on kysymys salaisesta virheestä, L:illä ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen LM:ltä. L:ien korvausvaatimukset kuluista, jotka ovat aiheutuneet huoneiston tyhjentämisestä, takaisinmuutosta ja väliaikaisesta asumisesta on näin ollen hylättävä.

Hinnanalennus

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Lainkohtaa koskevien esitöiden mukaan yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytetty korjauskustannuksia. Kaikissa tapauksissa korjauskustannukset eivät tuota oikeaa hinnanalennuksen määrää, sillä huonokuntoisten kiinteistöjen hintatasoa saattaa nostaa muun ohella se, että monet ostajat katsovat voivansa itse korjata kiinteistöä. Vian korjaaminen voi myös johtaa kiinteistön arvon nousemiseen. Hinnanalennuksen laskemista koskevassa säännöksessä on pidetty lähtökohtana, että sovittu kauppahinta vastaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvoa (HE 120/1994 vp s. 62–63).

Oikeuskäytännössä korjauskustannuksia on usein käytetty hinnanalennuksen määrän lähtötasona. Hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa on huomioon otettava muun muassa korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu (KKO 2009:31, kohta 12). Lopullisen hinnanalennuksen määrään vaikuttavat kuitenkin useat osatekijät ja hinnanalennuksen kokonaismäärä arvioidaan usein soveltaen kohtuusharkintaa.

Tässä tapauksessa sovittu kauppahinta 288.500 euroa on vastannut kiinteistön arvoa sellaisena kuin se olisi kaupantekohetkellä ollut, jos siinä ei olisi ollut myöhemmin todettua salaista virhettä. Muuta ei asiassa ole edes väitetty. Hinnanalennuksen määrä muodostuu siten kauppahinnan ja myydyn kiinteistön kaupantekohetken todellisen arvon erotuksen perusteella.

Tässä tapauksessa kiinteistönvälittäjä N:n arviota kiinteistön todellisesta arvosta 120.000–130.000 euroa ei voida suoraan asettaa hinnanalennuksen lähtökohdaksi, kun otetaan huomioon, että Nissilän arviolausunnossa on alun perin otettu huomioon sellaisiakin puutteita ja arvioituja korjauskohteita, joihin ei enää hovioikeudessa ole vedottu. Myöskään J:n laatimaa arviota korjauskustannuksista ei voida suoraan asettaa hinnanalennuksen pohjaksi.

Rakennusalalla toimiva, rakennusalan ammattikoulun suorittanut J on laatinut kirjallisena todisteena esitetyn kustannusarvioraporttinsa kohdekäyntinsä, Rauman Ympäristötekniikka Oy:n tutkimusraportin, Turun Kuntotutkimus Oy:n raportin ja Varsinais-Suomen Lämpökuvausraportin perusteella (kirjallinen todiste 8). Kustannusarvion mukaan hovioikeudessa käsillä olevien korjauskustannusten yhteismäärä on ollut 114.186 euroa. J on kertonut, että hänen kustannusarviossaan laskema työ olisi kestänyt noin kolme kuukautta, ja työtuntien yhteismäärä on ollut 2.039 tuntia. J:n mukaan kustannusarviossa on joustoa noin 15 prosenttia alas- ja ylöspäin. J ei ole käyttänyt arviossaan laskentaohjelmaa. J on myös kertonut, että kipsiseinälevyjen poisto ei olisi ollut mahdollista ilman muita raportissa esitettyjä työvaiheita, kuten kustannusarvion mukaista 39.640 euron arvoista lattian poistoa noin metrin alueelta ympäri talon sisäpiirin, mihin kustannukseen on sisältynyt myös 7.000 euron arvoinen imuautolla tehtävä alapohjan täytön poisto ja uuden täytön puhallus.

Tässä tapauksessa sekä rakennuksen alapohjan että seinien rakennetta on uusittava, mistä aiheutuu J:n kustannusarviosta ilmenevät huomattavat kokonaiskustannukset. Pintojen ja rakenteiden uusimisesta aiheutuu käyttöiän pitenemistä, mikä on otettava huomioon hinnanalennuksen määrässä.

Mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus arvioi kohtuullisen hinnanalennuksen määräksi 70.000 euroa, minkä määrän LM on velvollinen korvaamaan edellä mainitun laatuvirheen perusteella L:ille.

Oikeudenkäyntikulut ja selvittelykustannukset

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Saman luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi.

L:t ovat käräjäoikeudessa vaatineet ensisijaisesti kaupan purkua ja LM:n velvoittamista korvaamaan heille kiinteistön arvoa nostaneista toimenpiteistä 46.799,73 euroa korkoineen, jotka vaatimukset käräjäoikeus on hylännyt. Hovioikeus katsoo näihin seikkoihin nähden perustelluksi, että asianosaisten on itse vastattava heille käräjäoikeudessa aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista.

L:ien hinnanalennusvaatimus on hovioikeudessa hyväksytty vain osaksi ja heidän vahingonkorvausvaatimuksensa on hylätty. Hovioikeus katsoo, että näihin seikkoihin nähden LM on velvollinen korvaamaan kaksi kolmasosaa L:ien oikeudenkäyntikuluista hovioikeudesta ja selvittelykulut lukuun ottamatta tarpeettomana pidettävää 500 euron kustannusta Varsinais-Suomen lämpökuvauksen ilmavuotokartoituksesta.

Tuomiolauselma

LM velvoitetaan suorittamaan ML:lle ja TL:lle hinnanalennuksena 70.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 22.4.2013 lukien 27.8.2015 asti ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 28.8.2015 lukien.

ML ja TL vapautetaan velvollisuudesta korvata LM:n oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta.

LM velvoitetaan korvaamaan ML:lle ja TL:lle aiheutuneet selvittelykulut 2.110,88 eurolla ja oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 8.673,97 eurolla, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

• Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 13.5.2019.