Airbnb:n vieraita majoittaneen vuokralaisen vuokrasopimus voitiin purkaa varoitusta antamatta - vuokranantajalla oli oikeus vahingonkorvaukseen

11.2.2019• Uutiset

Vuokralainen ei ollut perustellusti voinut mieltää Airnbn-toiminnasta sovitun ja sen olleen vuokrasopimuksen perusteella tai muutoin sallittua. Kun vuokranantajalla oli ollut oikeus vuokrasopimuksen purkamiseen, oli hänellä myös oikeus sen johdosta korvaukseen kärsimästään vahingosta. (Vailla lainvoimaa 11.2.2019)

Arvioitavana oli vuokranantajan oikeus AHVL 64 §:n vahingonkorvauksen. Tähän liittyvänä keskeisenä riitakysymyksenä oli ollut se, mitä vuokranantajan ja vuokralaisten kesken oli sovittu asunnon vuokraamisesta (edelleen) ja erityisesti oliko Airbnb-toiminnasta sovittu tai mahdollistaako vuokrasopimus joka tapauksessa Airbnb-toiminnan. Tältä osin kirjallisilla todisteilla vuokrasopimusta lukuun ottamaa oli ollut suhteellisen vähäinen todistusarvo.

Riidatonta oli ollut, että osapuolten kesken oli allekirjoitettu toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus 17.2.2017. Asiassa ei ollut väitettykään, ettei vuokrasopimus olisi myös vastannut osapuolten sopimaa. Edelleen riidatonta oli ollut, että asunto oli vuokrattu asuinkäyttöön, hallintaoikeus huoneistoon oli luovutettu vuokralaiselle 1.3.2017, vuokralainen oli vuokrannut asuntoa edelleen Airbnb-sivuston kautta, vuokranantaja oli purkanut vuokrasopimuksen päättymään 15.5.2017 ja että samana päivänä vuokralainen oli luovuttanut asunnon hallinnan vuokranantajalle.

Sopimuksen mukaan huoneisto vuokrattiin asunnoksi ja muu käyttö oli kielletty. Sopimuksen kohdassa 9 oli lisäksi todettu seuraavaa:

Sopimusta ei saa siirtää kolmannelle osapuolelle, ts. vuokralaisella ei ole oikeutta vuokrata asuntoa edelleen.
Vuokralainen voi kuitenkin ottaa alivuokralaisen asuntoon asumaan mutta vuokralainen vastaa koko vuokrasta ja alivuokralaisen asumisesta asunnossa.

Vuokralainen ei saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää vuokraoikeuttaan. Hän voi kuitenkin ilman lupaa siirtää vuokraoikeuden huoneistossa asuvalle puolisolleen, perheeseen kuuluvalle lapselle tai jommankumman puolison vanhemmalle, jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa vuokraoikeuden siirtoa. Vuokraoikeuden siirtämisestä vuokralaisen on välittömästi ilmoitettava kirjallisesti vuokranantajalle.

Sopimuksessa ei ollut nimenomaista mainintaa Airbnb-toiminnasta. Tällä tai sillä, että samaisen huoneiston seuraavaan vuokrasopimukseen Airbnb:n osalta oli laitettu nimenomainen sopimusehto, ei ollut erityistä merkitystä asian ratkaisemisen kannalta tai ainakaan mainituista seikoista ei voitu päätellä, että Airbnb-toiminta tässä tapauksessa olisi ollut ollut sallittua.

Sopimuksen tummennettu kohta oli henkilötodistelun perusteella lisätty sopimukseen vuokralaisen aloitteesta. Tältä osin todistajana kuultu kiinteistönvälittäjä ja vuokralainen olivat kertoneet eri tavoin. Vuokralainen oli kertonut vastauksensa mukaisesti; Vuokralaisen mukaan hän oli nimenomaisesti keskustellut ja sopinut mahdollisuudesta vuokrata asuntoa edelleen ja että Airbnb-palvelun hyödyntäminen oli ollut esillä. Välittäjä puolestaan oli kertonut, että vuokrauksesta edelleen tai Airbnb -toiminnasta ei ollut ollut puhetta. Välittäjän mukaan vuokralainen oli esittänyt vuokraavansa huoneistoa omaksi asunnokseen ja että tämä oli halunnut sopimusehdon lisäyksen, että voi ottaa sukulaisiaan asuntoon asumaan. Välittäjän käsityksen mukaan vuokralainen oli keskusteluissa ymmärtänyt ehdot.

Keskustelut välittäjän ja vuokralaisen kesken oli käyty englanniksi. Vastaajien taholta oli vedottu "subletting" termin käyttöön keskusteluissa vastauksessa selostetusti. Toisaalta sopimus oli kuitenkin laadittu suomeksi ja vuorkalainen oli kertonut saaneensa sopimuksen paria päivää ennen sen allekirjoittamista läpikäydäkseen ehdot suomenkielisen ystävänsä kanssa.

Sopimus sanamuotonsa perusteella antanut vuokralaiselle oikeuksia enemmälti kuin mitä jo AHVL 17 § antoi. AHVL 44 ja 45 §:t edellyttävät vuokraoikeuden siirrolta muulle kuin perheenjäsenelle vuokranantajan lupaa. Välittäjän mukaan lisäykset olivatkin olleet lähinnä selventäviä. Sopimus pääosin oli laadittu kyseisen vuokranvälitysliikkeen sopimuspohjalle. Vastaanotetun todistelun perusteella ei siten ollut voitu katsoa, että sopimuksen sisällöstä tosiasiallisesti olisi erityisemmin neuvoteltu tai että se olisi poikennut tavanomaisesta asuinhuoneiston vuokrasopimuksesta. Vuokraoikeuden siirrosta ei ollut väitettykään ilmoitetun.

Asiassa oli katsottu jääneen näyttämättä, että osapuolet vuokrasopimuksessa tai muutoin olisivat sopineet vuokralaisilla olleen oikeus asunnon vuokraamiseen enemmälti kuin jo suoraan AHVL 17 §:n perusteella olisi ollut mahdollista. Vuokralainen ei ollut perustellusti voinut mieltää Airnbn-toiminnasta sovitun ja sen olleen vuokrasopimuksen perusteella tai muutoin sallittua.

Vuokrasopimuksen tai AHVL 17 §:n perusteella ansaintatarkoituksessa tapahtuvaa koko asunnon vuokraamista eteenpäin ei voitu pitää sallittuna.

Asunnon käyttötarkoituksesta

Vuokralaisen puolesta oli vastauksessa esitetty asunnon tulleen hänen omaan käyttöönsä. Toisaalta kertomansa mukaan vuokralainen ei ollut varsinaisesti muuttanut asuntoon tai tehnyt sinne missään vaiheessa muuttoilmoitusta, vaan oli yöpynyt huoneistossa ainoastaan satunnaisesti. Edelleen vuokralainen oli kertonut, että vuokrasopimuksen toiseksi vuokralaiseksi oli tullut B Oy erityisesti sen vuoksi, että se verotuksellisesti Airbnb-toiminnassa oli perusteltua. Selvää siten oli ollut, että huoneistoa oli tarkoitus alusta lukien hyödyntää Airbnb-toiminnassa.

Huoneistoa koskevien valokuvien perusteella huoneisto vaikutti kalustetun enemmän majoitustiloiksi kuin asunnoksi. Mainitut valokuvat samoin kuin käyttäjien arviot huoneistosta välittäjä oli kertonut tulostaneensa Airbnb-sivustolta noin kuukauden kuluttua vuokrasopimuksen tekemisestä. Tuolloin huoneistossa Airbnb:n kautta yöpyneistä asiakkaista 10 oli jättänyt sivustolle arvionsa asunnosta.

Edellä todetun perusteella oli katsottu tulleen näytetyksi vuokranantajan väitte, että jo vastaajien alkuperäinen tarkoitus oli ollut kohteen vuokraaminen käytettäväksi pelkästään Airbnb-tarkoituksessa vastoin vuokralaisen välittäjälle nimenomaisesti ennen vuokraamista ilmoittamaa sekä vuokrasopimuksessa sovittua.

Vuokrasopimus voitiin purkaa ilman kirjallisen varoituksen antamista

AHVL 61 §:n mukaan vuokranantajalla on muun ohella oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä, eikä purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä ole vähäinen merkitys. Tällöin ei AHVL 62 §:n mukaisesti edellytetä kirjallista varoitusta.

Ottaen huomioon selostettu vuokralaisen menettely ja ansaintatarkoituksessa tapahtuneen vuokraamisen laajuus suhteessa vuokrasuhteen kestoon ei purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä ollut vain vähäinen merkitys. Vuokranantajalla oli ollut oikeus vuokrasuhteen purkamiselle ilman kirjallisen varoituksen antamista.

Vuokranantajalla oli oikeus korvaukseen kärsimästään vahingosta

Kun vuokranantajalla oli ollut oikeus vuokrasopimuksen purkamiseen, oli hänellä myös oikeus sen johdosta korvaukseen kärsimästään vahingosta.

Vastaajat eivät olleet kiistäneet kantajalle aiheutuneen vahingon määrää. Välittäjän kertoman perusteella ei ollut voitu katsoa vuokralaisen uuden vuokralaisen hankkimisessa viivytellyn, tätä ei vastaajien taholta myöskään ollut edes väitetty.

Asian laatu tai osapuolten asema ei puoltanut vahingonkorvauksen tai oikeudenkäyntikuluvastuun kohtuullistamista vastaajien esittämin tavoin. Vuokranantajalle aiheutunutta vahinkoa ei myöskään voitu pitää sellaisena seurauksena mitä vuokralaiset eivät olisi voineet ennakoida.

Vuokralainen ja B Oy velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan vuokranantajalle vahingonkorvauksena 4.004 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 3.8.2017 lukien ja oikeudenkäyntikuluina 8.728,30 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä.

Vuokralainen haettuaan muutosta tuomioon peruutti valituksensa hovioikeudessa. Asia jäi käräjäoikeuden tuomion varaan. Kun vuokanantaja oli vastannut valitukseen, vuokralainen oli velvollinen korvaamaan vukranantajalle vastauksen antamisesta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut, 2.978,10 euroa.

Vuokrasuhteeseen liittyviä uutisia - EDILEX

Hyvä vuokratapa -ohjeistus julkaistu (9.3.2018)

Sopimuksen syntymisestä / tekemisestä

Vuokrien maksamatta jättäminen

Vuokravakuus

Vuokrasuhteen päättyminen / päättäminen / jatkaminen

Häiritsevä elämä ja vuokrasuhde

Vahingonkorvaus / kosteusvauriot

Remontti- ym. kustannukset

Loppusiivous

Liikehuoneiston vuokraus

Rikosoikeudelliset seuraamukset

Muuta

Jani Surakka, Edilex-toimitus (jani.surakka@edita.fi)

Kirjallisuutta ja koulutuksia (Creditan asiakkaille -20%)

Kirjat | Digikirjat | Koulutukset (myös webinaareina ja verkkokoulutuksina)